شکاف عجیب قیمت در ملبورن؛ اختلاف ۳/۳ میلیون دلاری خانه‌های سه‌خوابه و چهارخوابه

اتاق چهارم در ملبورن همیشه جهش بزرگ قیمت نیست

برای خریداران خانه در ملبورن¹ که دنبال فضای بیشتر هستند، اضافه‌کردن یک اتاق‌خواب چهارم همیشه به معنی بالا رفتن شدید بودجه نیست.

تحلیل تازه از داده‌های املاک گریتر ملبورن² نشان می‌دهد در ۸۳ حومه، اختلاف قیمت میانه بین خانه‌های سه‌خوابه و چهارخوابه ۱۰۰ هزار دلار یا کمتر است. حتی در چند حومه، قیمت میانه خانه‌های چهارخوابه از سه‌خوابه‌ها کمتر گزارش شده است.

این اعداد، قیمت‌های میانه «خانه‌های متفاوت فروخته‌شده در هر حومه» را با هم مقایسه می‌کند و ارزش‌گذاری همسانِ یک ملک یکسان نیست. با این حال، نشان می‌دهد در بعضی مناطق می‌توان اتاق اضافه را بدون پرداخت پرمیوم معمولِ خانه‌های بزرگ‌تر پیدا کرد.

حومه‌هایی که چهارخوابه‌ها ارزان‌تر ثبت شده‌اند

در نورث واراندایت³ یکی از عجیب‌ترین اختلاف‌ها دیده شد: قیمت میانه خانه چهارخوابه ۱.۲۰۵ میلیون دلار و قیمت میانه سه‌خوابه ۱.۳۰۷۵ میلیون دلار بود؛ یعنی چهارخوابه‌ها ۱۰۲,۵۰۰ دلار ارزان‌تر ثبت شدند.

در فرانکستون نورث⁴ هم خانه‌های چهارخوابه میانه ۷۰۰ هزار دلار داشتند، در حالی که سه‌خوابه‌ها ۷۱۵ هزار دلار ثبت شدند؛ یعنی چهارخوابه‌ها حدود ۱۵ هزار دلار ارزان‌تر روی ارقام موجود بودند.

در کلیتون ساوث⁵ هم میانه چهارخوابه‌ها ۹۸۷,۱۰۰ دلار بود که حدود ۸,۹۰۰ دلار کمتر از میانه ۹۹۶ هزار دلار برای سه‌خوابه‌هاست.

این نتایج به این معنی نیست که هر آگهی چهارخوابه در این حومه‌ها از هر سه‌خوابه‌ای ارزان‌تر است. وضعیت ملک، اندازه زمین، موقعیت، و بازسازی‌ها می‌توانند قیمت‌های فردی را به‌طور جدی تغییر دهند. با این حال، ارقام در سطح حومه نشان می‌دهد بهتر است خریداران موجودی فایل‌ها را دقیق مقایسه کنند و صرفاً با دیدن «یک اتاق بیشتر» انتظار جهش قطعی قیمت نداشته باشند.

هفت حومه با اختلاف قیمت خیلی کم

در چند حومه دیگر، پرمیوم اتاق چهارم بسیار محدود گزارش شده است:

واربرتون⁶: سه‌خوابه ۷۱۲,۵۰۰ دلار در برابر چهارخوابه ۷۱۵,۰۰۰ دلار (اختلاف ۲,۵۰۰ دلار)

اینزبری⁷: ۶۶۳,۷۵۰ در برابر ۶۷۰,۵۰۰ دلار (اختلاف ۶,۷۵۰ دلار)

منور لیکس⁸: ۶۴۰,۰۰۰ در برابر ۶۶۰,۰۰۰ دلار (اختلاف ۲۰,۰۰۰ دلار)

دِی بِیسِن⁹: ۹۲۶,۵۰۰ در برابر ۹۴۷,۵۰۰ دلار (اختلاف ۲۱,۰۰۰ دلار)

والان¹⁰: ۶۰۳,۵۰۰ در برابر ۶۳۲,۵۰۰ دلار (اختلاف ۲۹,۰۰۰ دلار)

برادمدوز¹¹: ۶۶۰,۰۰۰ در برابر ۶۹۰,۰۰۰ دلار (اختلاف ۳۰,۰۰۰ دلار)

بروکفیلد¹²: ۶۰۰,۰۰۰ در برابر ۶۳۰,۰۰۰ دلار (اختلاف ۳۰,۰۰۰ دلار)

در این میان واربرتون⁶ نزدیک‌ترین اختلاف را داشت و فقط ۲,۵۰۰ دلار بین میانه‌ها فاصله بود. در فروش‌های اخیرِ اشاره‌شده، یک ملک در واربرتون⁶ با قیمت ۷۵۰ هزار دلار و یک خانه در منور لیکس⁸ با قیمت ۶۶۲ هزار دلار فروخته شد.

حومه‌های بیرونی، جایی که ارزش بیشتری دیده می‌شود

بر اساس نتایج، کسانی که دنبال اتاق چهارم با قیمت قابل‌دسترس هستند، احتمالاً در حومه‌های بیرونی ملبورن¹ و حاشیه‌های منطقه‌ای بهتر می‌توانند گزینه پیدا کنند.

والان¹⁰، بروکفیلد¹²، اینزبری⁷ و منور لیکس⁸ همگی میانه قیمت چهارخوابه‌های زیر ۷۰۰ هزار دلار داشتند. برادمدوز¹¹ و فرانکستون نورث⁴ هم جزو جاهایی بودند که پرمیوم خانه بزرگ‌تر، نسبتاً محدود ثبت شد.

برای خانواده‌ها، تفاوت بین سه‌خوابه و چهارخوابه می‌تواند روی کاربری خانه اثر بگذارد؛ اتاق چهارم ممکن است برای اتاق کودک، مهمان، دفتر کار خانگی یا زندگی چندنسلی به کار بیاید. در حومه‌هایی که اختلاف فقط چند هزار دلار است، بررسی گزینه‌های چهارخوابه برای بعضی خریداران قابل توجه می‌شود.

سمت دیگر بازار: اختلاف‌های چندمیلیونی در حومه‌های لوکس

در طرف مقابل، توراک¹³ بیشترین فاصله را ثبت کرد: اختلاف ۳.۳ میلیون دلار بین خانه‌های سه‌خوابه و چهارخوابه.

حومه‌های دیگری هم با اختلاف بیش از ۱ میلیون دلار گزارش شدند؛ از جمله آرمیدیل¹⁴، ساوت یارا¹⁵، مالورن¹⁶ و هاوثورن¹⁷. همچنین ال‌وود¹⁸، میدل پارک¹⁹ و پِران²⁰ هم اختلاف‌های بالای یک میلیون دلار داشتند.

این تفاوت نشان می‌دهد بازار پرستیژ ملبورن چقدر روی قیمت «اتاق اضافه» اثر می‌گذارد. در برخی حومه‌های داخلیِ تثبیت‌شده، خانه‌های بزرگ‌تر معمولاً زمین بیشتر، معماری شاخص‌تر یا عرضه محدودِ خانه‌های خانوادگی دارند و همین باعث می‌شود اتاق چهارم فقط یک بخش از یک پرمیوم بزرگ‌تر باشد.

این ارقام دقیقاً چه چیزی را نشان می‌دهند؟

داده‌ها می‌تواند نقطه شروعی برای جست‌وجو باشد، اما تعداد اتاق‌خواب به‌تنهایی معیار کافی برای ارزش نیست. یک چهارخوابه ارزان‌تر ممکن است اتاق‌های کوچک‌تر، زمین کمتر، موقعیت نامناسب‌تر یا نیاز به کار و هزینه بیشتر داشته باشد.

برای مقایسه بهتر، در کنار تعداد اتاق‌ها به این موارد هم توجه می‌شود:

• اندازه و نقشه زمین؛

• پارکینگ و فضای بیرونی؛

• هزینه‌های بازسازی و نگهداری؛

• دسترسی به مدرسه، حمل‌ونقل و مراکز خرید؛

• فروش‌های مشابهِ اخیر؛

• این‌که اتاق چهارم از نظر قانونی تأیید شده و واقعاً قابل استفاده باشد.

با وجود این ملاحظات، ارقام نشان می‌دهد در بخش‌هایی از ملبورن¹ می‌توان فضای اضافه را بدون پرداخت پرمیوم‌های معمولِ شش‌رقمی پیدا کرد؛ به‌ویژه در نورث واراندایت³، فرانکستون نورث⁴ و کلیتون ساوث⁵ که میانه چهارخوابه‌ها پایین‌تر از سه‌خوابه‌ها ثبت شده بود. همچنین در حومه‌هایی مثل واربرتون⁶، اینزبری⁷، منور لیکس⁸، والان¹⁰ و بروکفیلد¹² فاصله گزارش‌شده بین سه‌خوابه و چهارخوابه از کمترین‌ها بود.

پانویس نام‌ها

¹ Melbourne

² Greater Melbourne

³ North Warrandyte

⁴ Frankston North

⁵ Clayton South

⁶ Warburton

⁷ Eynesbury

⁸ Manor Lakes

⁹ The Basin

¹⁰ Wallan

¹¹ Broadmeadows

¹² Brookfield

¹³ Toorak

¹⁴ Armadale

¹⁵ South Yarra

¹⁶ Malvern

¹⁷ Hawthorn

¹⁸ Elwood

¹⁹ Middle Park

²⁰ Prahran