شروع آرامِ فصل بهاره در بازار حراجهای ملبورن
فصل بهارهِ املاک در ملبورن¹ که معمولاً شلوغ و پرتقاضا است، امسال نشانههایی از کاهش تحرک نشان میدهد؛ طوری که تعداد حراجها، نرخ فروش در حراج و میزان فایلهای تازه، همگی به فضای محتاطانه در بازار اشاره دارند.
بر اساس دادههای realestate.com.au²، این هفته فقط ۶۲۰ خانه در سراسر ویکتوریا³ برای حراج زمانبندی شدهاند؛ رقمی که برای هفته مشابه، از سال ۲۰۲۱ به این سو کمترین مقدار است؛ یعنی زمانی که ملبورن¹ همچنان زیر سایه محدودیتهای طولانی COVID-19⁴ قرار داشت. در آن مقطع، کل حراجهای برگزارشده در ایالت فقط ۱۲۹ مورد بود.
این شروع ضعیف در شرایطی رخ میدهد که خریداران و فروشندگان همزمان با افت قیمتها، افزایش هزینه وامگیری و ابهام درباره تغییرات اخیر بودجه فدرال که بر سرمایهگذاران ملکی اثر میگذارد، رفتار خود را تنظیم میکنند.
فشار روی نرخ فروش در حراجها ادامه دارد
نرخ فروش (Clearance rate) در حراجهای ملبورن¹ در ماههای اخیر حولوحوش ۵۰ درصد بوده؛ سطحی که از شرایط نسبتاً نرم بازار و نبودِ عجله جدی در میان خریداران خبر میدهد. انگس مور⁵ اقتصاددان ارشد realestate.com.au² میگوید قیمت خانه در ملبورن¹ حدود ۴ درصد نسبت به اوج خود کاهش یافته و همین موضوع به توضیح فضای محتاطانه بازار کمک میکند.
دادههای دیگر هم چنین تصویری را تأیید میکنند. آمار Cotality⁶ نشان میدهد نرخ فروش مقدماتی ملبورن¹ برای هفته منتهی به ۲۳ آگوست⁷، با وجود عرضه حدود ۶۰۰ ملک، ۵۵.۴ درصد بوده است. با این حال حجم حراجها نسبت به هفته مشابه سال قبل ۳۹.۱ درصد کمتر گزارش شده است.
در برخی سنجهها، نتیجه نهایی پس از لحاظکردن حراجهای لغوشده یا بدون فروش، ضعیفتر هم دیده میشود. دادههای SQM Research⁸ که به نقل از لوئیس کریستوفر⁹ مطرح شده، نرخ فروش نهایی ملبورن¹ را ۴۱.۶ درصد از میان ۶۶۴ حراج برنامهریزیشده برای هفته منتهی به ۲۵ آگوست⁷ اعلام میکند؛ در حالی که این رقم در دوره مشابه سال گذشته ۶۱.۱ درصد (از ۱,۰۵۵ حراج) بوده است.
اختلاف میان نتایج مقدماتی و نهایی به روش محاسبه آمارهای حراج برمیگردد، اما هر دو مجموعه داده نشان میدهند فعالیت بازار نسبت به سال قبل پایینتر است.
خانههای کمتری وارد بازار میشوند
کاهش تحرک فقط به روز حراج محدود نیست. طبق گزارش realestate.com.au²، تعداد فایلهای تازه در ملبورن¹ بین جولای¹⁰ ۲۰۲۵ تا جولای¹⁰ ۲۰۲۶، ۱۴ درصد افت کرده است. همچنین میانه قیمت خانه در شهر در جولای¹⁰ به ۹۷۱ هزار دلار رسیده؛ پس از آنکه چهار ماه پیاپی کاهش را ثبت کرده بود.
دادههای جدیدتر Cotality⁶ هم نشان میدهد تعداد خانههای تازهلیستشده در ملبورن¹ طی چهار هفته منتهی به ۲۳ آگوست⁷، نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۶.۳ درصد کمتر بوده و سطح لیستینگها ۹.۴ درصد زیر میانگین پنجساله قرار گرفته است.
این افت در چند منطقه تثبیتشده و گرانتر پررنگتر بوده است: لیستینگهای تازه در شرق داخلی ملبورن¹ ۲۱.۱ درصد، در مرکز داخلی ۲۰.۹ درصد و در جنوبشرق ۱۶.۷ درصد کاهش داشتهاند. در مقابل، در غرب ملبورن¹ کاهش فقط ۵.۸ درصد بوده که میتواند نشان دهد مناطق مقرونبهصرفهتر، تا حدی مقاومتر باقی ماندهاند.
نتیجه این وضعیت یک ترکیب کمسابقه است: خریداران محتاطاند، اما خیلی از فروشندگان هم در زمان افت قیمتها تمایل ندارند ملکشان را برای فروش عرضه کنند.
چرا بعضی فروشندگان عقبنشینی میکنند
در بازاری که روند قیمت نزولی است، برخی مالکان اگر تصور کنند ملکشان کمتر از انتظارشان قیمت میگیرد، فروش را به تعویق میاندازند. گروهی دیگر هم ممکن است «قیمت رزرو» را بالا تعیین کنند؛ سطحی که رسیدن به آن در حراج آسان نیست.
نرخهای بهره بالاتر هم فشار را بیشتر کرده است. بانک مرکزی¹¹ از فوریه¹² تاکنون سه بار نرخها را افزایش داده؛ تغییری که اقساط وام را بالا برده و توان خرید بخشی از خریدارانِ با اهرم مالی بالا را کاهش داده است. همین تغییرات همچنین توجیه اقتصادی برخی خریدهای جدید برای سرمایهگذاران را سختتر کرده است.
به گفته مور⁵، تغییرات بودجهای دولت فدرال درباره capital gains tax¹³ و negative gearing¹⁴ که در می¹⁵ اعلام شد، لایه دیگری از ابهام را برای سرمایهگذاران ملکی ایجاد کرده است.
مجموع این عوامل باعث شده بازار حالت دفاعیتری پیدا کند؛ خریداران برای تصمیمگیری زمان بیشتری میگذارند و فروشندگان هم در اینکه چه زمانی و چگونه ملک خود را عرضه کنند، انتخابگرتر شدهاند.
بهارِ مناسبتر برای خریدار؛ اما با محدودیت انتخاب
کاهش رقابت میتواند برای خریدارانی که همچنان فعال هستند فرصت ایجاد کند. در بسیاری از حراجها تعداد پیشنهاددهندگان کمتر است و برخی فروشندگان با مقاومت قیمتی روبهرو میشوند؛ بنابراین خریداران ممکن است در مذاکره دست بازتری داشته باشند، بهویژه برای املاکی که مدتی در بازار ماندهاند یا در حراج «passed in» شدهاند.
با این حال کمبود فایلهای تازه به این معناست که لزوماً تنوع انتخاب ناگهان زیاد نمیشود. بازار ضعیفِ حراج، بهخودیِخود تضمین نمیکند عرضه فراوانِ خانههای باکیفیت شکل بگیرد. املاک مطلوبی که درست قیمتگذاری شوند، همچنان میتوانند توجه جدی جلب کنند؛ بهخصوص در محلههای تثبیتشده و بخشهای مقرونبهصرفهتر شهر.
در مقیاس ملی هم نشانههایی از یک بهار کمرمق دیده میشود. در چهار هفته منتهی به ۲۳ آگوست⁷، تعداد فایلهای تازه در کل استرالیا ۸.۲ درصد پایینتر از میانگین پنجساله بوده، در حالی که موجودی کلِ آگهیشده همچنان بالا و بیش از ۱۳۷ هزار ملک گزارش شده است.
این وضعیت میتواند همزمان از پایین بودن گردش معاملات و انباشت املاکی که سریع فروش نرفتهاند اثر بگیرد: خریداران قدرت چانهزنی بیشتری حس میکنند، اما فروشندگان هم بازار را با فایلهای تازه پر نکردهاند.
چه چیزهایی در هفتههای بعد زیر نظر است
چند هفته آینده برای مشخص شدن مسیر فصل بهاره ملبورن¹ مهم است؛ اینکه این ضعف اولیه ادامه پیدا میکند یا بازار بهتدریج جان میگیرد.
شاخصهای مورد توجه شامل این موارد است:
- اینکه با پیشروی فصل، حجم حراجها بالا میرود یا نه؛
- اینکه نرخ فروش در حراجها به شکل پایدار بالای ۵۰ درصد قرار میگیرد یا نه؛
- اینکه پس از حراجهای ناموفق، فروشندگان قیمت رزرو را پایین میآورند یا نه؛
- اینکه روند افت فایلهای تازه نسبت به سال قبل جبران میشود یا نه؛
- و اینکه انتظارات درباره هزینه وامگیری بهتر میشود یا نه.
در حال حاضر، بازار حراج بهاره ملبورن¹ با احتیاط شروع شده، نه با شتاب. قیمتها کاهش داشته، نتایج حراجها یکنواخت نیست و فروشندگان تعداد خانههای ورودی به بازار را محدود نگه داشتهاند؛ ترکیبی که میتواند دست خریداران را برای مذاکره بازتر کند، در حالی که فایلهای جذاب و مناسب، زیاد هم در دسترس نیستند.
پاورقی منابع نامهای انگلیسی:
¹ Melbourne
² realestate.com.au
³ Victoria
⁴ COVID-19
⁵ Angus Moore
⁶ Cotality
⁷ August
⁸ SQM Research
⁹ Louis Christopher
¹⁰ July
¹¹ Reserve Bank
¹² February
¹³ capital gains tax
¹⁴ negative gearing
¹⁵ May