پیش‌بینی رشد قیمت خانه در پنج منطقه ملبورن با تغییر دولت

چشم‌انداز ملک در ملبورن: چرا جهش بعد از انتخابات ممکن است فوری نباشد

پیش‌بینی‌هایی که می‌گویند قیمت خانه در ملبورن¹ بعد از انتخابات می‌تواند در چند محدوده کلیدی جهش کند، با یک پس‌زمینه سخت در بازار روبه‌رو است. داده‌های اخیر نشان می‌دهد ملبورن¹ همچنان یکی از ضعیف‌ترین بازارهای مسکن در میان شهرهای پایتختی استرالیا² است و قیمت‌ها به جای برگشت، به افت خود ادامه داده‌اند.

آخرین گزارش Housing Monitor از NAB³ اعلام کرد قیمت واحدهای مسکونی در ملبورن¹ در ماه آگوست ۱.۱٪ کاهش داشته و ارزش‌ها را ۶.۵٪ پایین‌تر از سقف اخیرشان قرار داده است. این بانک همچنین انتظار دارد سیدنی⁴ و ملبورن¹ در ادامه، کاهش‌های بیشتری را در سطح ملی هدایت کنند و پیش‌بینی کرده قیمت‌ها در هر دو شهر طی یک سال حدود ۱۰٪ افت کند.

این نگاه با داده‌های گسترده‌تر بازار هم هم‌راستا است. Australian Broadcasting Corporation (ABC)⁵ گزارش داد ارزش‌ها در ملبورن¹ در آخرین ماه ۱.۱٪ افت کرده و در بخش بزرگی از بازار شهرهای پایتختی هم ضعف دیده می‌شود. در این گزارش از سیدنی⁴ و ملبورن¹ به‌عنوان بازارهایی یاد شد که با سرعت سالانه حدود ۷٪ تا ۸٪ در حال عقب‌گرد هستند.

حومه‌های ارزان‌تر ممکن است بهتر دوام بیاورند

با وجود فشار کلی روی بازار، افت ملبورن¹ احتمالاً همه حومه‌ها را یکسان تحت تأثیر قرار نمی‌دهد. مناطق مقرون‌به‌صرفه‌تر—به‌خصوص در حومه‌های بیرونی—می‌توانند خریدارانی را جذب کنند که در بازارهای جاافتاده‌ترِ مرکز شهر توان خرید ندارند.

یک بررسی منطقه‌ای اخیر، جنوب‌شرق ملبورن¹ را به‌عنوان یکی از بخش‌های بهترِ شهر معرفی کرد. Frankston⁶ رشد سالانه ۱۴.۳٪ ثبت کرد و Kingston⁷ و Knox⁸ هم افزایش‌هایی داشتند. همچنین به Dandenong⁹ با قیمت میانه کمتر از ۸۰۰ هزار دلار اشاره شد که برای خریداران خانه اول و سرمایه‌گذارانی که دنبال ورودی در دسترس‌تر هستند جذاب است.

این شرایط می‌تواند توضیح دهد چرا بعضی تحلیلگران انتظار دارند برخی حومه‌ها حتی در حالی‌که میانه قیمت کلی ملبورن¹ پایین می‌آید، عملکرد قوی‌تری نشان دهند. عواملی مثل مقرون‌به‌صرفه بودن، دسترسی حمل‌ونقل، فرصت‌های شغلی و سرمایه‌گذاری‌های زیرساختی آینده می‌تواند در برخی محدوده‌ها تقاضا را حمایت کند.

نرخ بهره همچنان ریسک اصلی است

زمان و اندازه هر نوع بهبود، به‌شدت به هزینه وام‌گیری وابسته است. نرخ بهره بالاتر قدرت خرید را کاهش می‌دهد، قسط وام مسکن را بالا می‌برد و روی کسانی که نزدیک سقف بازار خرید کرده‌اند فشار می‌گذارد.

آخرین به‌روزرسانی مسکن Commonwealth Bank¹⁰ افت بازار را سریع‌تر و فراگیرتر از انتظار توصیف کرد. داده‌های این بانک نشان داد ارزش‌ها در ملبورن¹ ۱.۱٪ کاهش داشته و پیش‌بینی کرد افت قیمت در ملبورن¹ تا آپریل ۲۰۲۷ می‌تواند به بیش از ۱۰٪ برسد.

پیش‌بینی‌های دیگر هم محتاطانه بوده‌اند. The Guardian¹¹ گزارش داد CBA¹⁰ انتظار دارد قیمت ملک در ملبورن¹ در نهایت ۱۲٪ تا ۱۳٪ پایین بیاید. همچنین اقتصاددان ارشد AMP¹²، Shane Oliver¹³ گفته بود قیمت‌های ملی ممکن است ۶ تا ۹ ماه دیگر هم به افت ادامه دهند.

بهبود بعد از انتخابات ممکن است چه شکلی باشد

بهبود بعد از انتخابات لزوماً به معنی یک جهش فوری در کل شهر نیست. در عوض، بهبود می‌تواند ناهمگون ظاهر شود و از حومه‌هایی شروع شود که خانه‌ها در آن‌ها نسبتاً مقرون‌به‌صرفه‌تر است و رقابت خریداران شدیدتر.

حومه‌هایی که ممکن است بیشتر نفع ببرند می‌توانند شامل این موارد باشند:

- حومه‌های جاافتاده در جنوب‌شرق بیرونی؛

- مناطق با حمل‌ونقل یا امکانات رو به بهبود؛

- حومه‌هایی که خانه‌های خانوادگی را با قیمت پایین‌تر از داخل ملبورن¹ ارائه می‌کنند؛

- مناطق محبوب برای خریداران خانه اول؛

- محله‌هایی که اجاره‌ها در آن‌ها نسبت به قیمت خرید همچنان بالا است.

با این حال، هر افزایش کوتاه‌مدت در اعتماد خریداران باید بر کاهش قیمت‌ها، محدودیت بودجه خانوارها و عدم‌قطعیت درباره مسیر آینده نرخ بهره غلبه کند.

قدرت چانه‌زنی بیشتر برای خریداران

برای خریداران، شرایط فعلی فرصت‌هایی ایجاد کرده که در دوره رونق قبلی ملبورن¹ کمتر دیده می‌شد. فروشنده‌ها ممکن است بیشتر حاضر به مذاکره باشند و طولانی‌تر شدن زمان فروش می‌تواند به خریدار زمان بیشتری برای بازدید، مقایسه گزینه‌ها و گرفتن تأییدیه مالی بدهد.

اما افت قیمت‌ها ریسک هم دارد. خرید زودهنگام می‌تواند به این معنی باشد که اگر روند نزولی ادامه پیدا کند ارزش ملک باز هم کمتر شود. اعداد اخیر نشان می‌دهد بهبود کلی ملبورن¹ هنوز تثبیت نشده، حتی اگر برخی حومه‌ها عملکرد بهتری داشته باشند.

نگاه کلی بازار

سناریوی محتمل‌تر، یک بازار دوپاره در ملبورن¹ است تا یک جهش یکدست بعد از انتخابات. برخی حومه‌های ارزان‌تر و برخوردار از حمایت زیرساختی ممکن است افزایش‌های قابل‌توجهی ثبت کنند، در حالی‌که مناطق گران‌تر یا دارای عرضه زیاد می‌توانند همچنان ضعیف بمانند.

شواهد اخیر به فشار نزولی ادامه‌دار در ملبورن¹ اشاره دارد؛ شهری که کاهش‌های ماهانه را ثبت کرده و در بین شهرهای پایتختی استرالیا² با بعضی از تندترین پیش‌بینی‌های افت روبه‌رو است. ادامه‌دار شدن هر نوع بهبود، به کاهش هزینه وام‌گیری، بهتر شدن اعتماد خریداران و آرام‌تر شدن شرایط کلی بازار مسکن در سطح ملی گره خورده است.

در وضعیت فعلی، فرصت‌های پررنگ‌تر بیشتر در شناسایی حومه‌هایی دیده می‌شود که مقرون‌به‌صرفه بودن و تقاضای محلی آن‌ها می‌تواند در برابر ضعف کلی بازار مقاومت کند.

پیوست: گزارش درباره «پنج منطقه داغ» و نقش انتخابات

در گزارش realestate.com.au¹⁴ آمده است اگر در انتخابات ایالتی ویکتوریا¹⁵ تغییر دولت رخ دهد، بخشی از بازار مسکن ملبورن¹ می‌تواند از نظر روانی و معاملاتی تقویت شود. طبق این گزارش، تیم تحلیل Hotspotting¹⁶ شامل Tim Graham¹⁷ و Terry Ryder¹⁸ پنج محدوده شورایی Darebin¹⁹، Moonee Valley²⁰، Frankston⁶، Brimbank²¹ و Whittlesea²² را به‌عنوان نقاطی معرفی کرده که به‌گفته آن‌ها از نظر حجم معاملات، دسترسی حمل‌ونقل، نشانه‌های نوسازی محله (gentrification) یا جذابیت قیمتی، ظرفیت بهتری برای «بهتر عمل کردن از میانگین شهر» دارند.

این گزارش همچنین افت اعتماد سرمایه‌گذاران را به عواملی مثل تغییرات قوانین اجاره‌داری و تنظیمات مالیاتی نسبت می‌دهد و اشاره می‌کند اصلاحات بودجه May دولت فدرال Albanese Government²³—از جمله محدود شدن منفی‌سازی مالیاتی (negative gearing) به خانه‌های نوساز و تغییر شرایط تخفیف مالیات بر عایدی سرمایه—در روایت گزارش به‌عنوان بخش دیگری از فشارها مطرح شده است.

در بخش منطقه‌ای هم نام‌هایی مانند Warrnambool²⁴، Ballarat²⁵، Wodonga²⁶، Echuca²⁷ و Colac Otway Shire²⁸ به‌عنوان جیب‌هایی از بازار Regional Victoria²⁹ مطرح شده‌اند. گزارش می‌گوید در این نقاط، ترکیبی از بازده اجاره، هزینه‌های زیرساختی و اقتصاد محلی دیده می‌شود و بخشی از پیشنهادها به «مقرون‌به‌صرفه‌تر بودن» نسبت به بسیاری از مراکز بزرگ اشاره دارد.

پاورقی نام‌ها (اصل انگلیسی):

¹ Melbourne

² Australia

³ NAB

⁴ Sydney

⁵ Australian Broadcasting Corporation (ABC)

⁶ Frankston

⁷ Kingston

⁸ Knox

⁹ Dandenong

¹⁰ Commonwealth Bank

¹¹ The Guardian

¹² AMP

¹³ Shane Oliver

¹⁴ realestate.com.au

¹⁵ Victoria

¹⁶ Hotspotting

¹⁷ Tim Graham

¹⁸ Terry Ryder

¹⁹ Darebin

²⁰ Moonee Valley

²¹ Brimbank

²² Whittlesea

²³ Albanese Government

²⁴ Warrnambool

²⁵ Ballarat

²⁶ Wodonga

²⁷ Echuca

²⁸ Colac Otway Shire

²⁹ Regional Victoria