آیا قوانین سختگیرانهتر برای اجارههای کوتاهمدت میتواند به بازار بلندمدت کمک کند؟
بحث مسکن در استرالیا¹ در سالهای اخیر بیش از پیش روی نقش اقامتگاههای کوتاهمدت متمرکز شده است. پلتفرمهایی مثل ایربیانبی² اغلب متهم میشوند که خانهها را از چرخه اجاره بلندمدت خارج میکنند؛ بهویژه در مقصدهای محبوب گردشگری که ساکنان محلی با کمبود عرضه و افزایش سریع اجارهها روبهرو هستند.
در واکنش، سیاستها در حال گستردهتر شدن است: دولتها عوارض و مالیات وضع میکنند، تعداد شبهایی را که یک ملک میتواند به مسافر اجاره داده شود محدود میکنند و در بعضی مناطق درباره ممنوعیت اجاره کوتاهمدتِ «بدون میزبان» (unhosted) هم صحبت میشود. با این حال، شواهد موجود نشان میدهد قوانین سختگیرانه میتواند بخشی از واحدها را به بازار بلندمدت برگرداند، اما بهتنهایی راهحل کامل نیست.
استدلال طرفداران مقرراتگذاری
منطق اصلی ساده است: اگر یک خانه کامل از گردشگرها درآمد بیشتری نسبت به اجاره به مستأجر معمولی داشته باشد، مالک انگیزه پیدا میکند آن را در بازار کوتاهمدت نگه دارد. محدود کردن این فعالیت میتواند اجاره بلندمدت را برای مالک جذابتر کند و عرضه برای خانوارهای محلی را بالا ببرد.
دولتها چند مدل سیاست را به کار گرفتهاند:
• سقفگذاری روی تعداد شبهایی که یک ملکِ بدون میزبان میتواند اجاره داده شود؛
• محدودیت در مناطق مشخص برای اقامتگاههای کوتاهمدت؛
• ممنوعیت کاملِ برخی شکلهای اجاره کوتاهمدت؛
• وضع عوارض/لِوی روی اقامتهای کوتاه، با اختصاص درآمد به برنامههای مسکن.
برای نمونه، ویکتوریا³ یک لِوی ۷.۵ درصدی برای اقامتهای کمتر از ۲۸ روز وضع کرده است. هدف این سیاست هم کاهش مزیت مالی اجاره کوتاهمدت است و هم تأمین منابع برای مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه. این لِوی ۸۵.۸ میلیون دلار درآمد داشته که بیشتر از برآورد اولیه بوده؛ با این حال، این پرسش مطرح است که آیا این درآمد واقعاً به مناطق گردشگریای میرسد که فشار مسکن در آنها شدیدتر است یا نه.
نشانههای اولیه از اثرگذاری
نشانههایی وجود دارد که مقررات میتواند تعداد آگهیهای کوتاهمدت را کم کند. در بایرون بِی⁴، محدودیتهای سختگیرانه برای تعداد شبهای قابل اجاره به مسافر، با کاهش ۱۵ درصدی آگهیهای کوتاهمدت همراه بوده است. گزارشهایی هم هست که برخی ملکها به بازار اجاره بلندمدت برگشتهاند.
با این حال، از زمان اجرای این سیاست حدود یک سال گذشته و برای سنجش اثر کامل آن بر اجارهبها و دسترسی به واحدها زود است. کم شدن آگهیها الزاماً به این معنا نیست که همان تعداد خانه وارد بازار بلندمدت میشود؛ بعضی ملکها ممکن است فروخته شوند، خالی بمانند یا مالک از آنها استفاده شخصی کند.
تجربههای بینالمللی چه میگوید؟
تجربه خارج از استرالیا¹ هم تا حدی از مقرراتگذاری حمایت میکند. پژوهشهایی در کانادا⁵ نشان داده محدودیتها روی اجاره کوتاهمدت با کاهشهای ملایم در اجارهبها همراه شده است. در بارسلونا⁶ که از سال ۲۰۱۴ ثبتنام جدید برای اجارههای کوتاهمدت را متوقف کرد، پژوهشگران برآورد کردهاند این سیاست مانع تبدیل حدود ۳ درصد از واحدهای اجارهای به اقامتگاه کوتاهمدت شده است.
در نیویورک سیتی⁷ هم پس از اجرای سختگیرانه مقررات، افت قابل توجهی در آگهیهای کوتاهمدت گزارش شده و گفته میشود تعداد آگهیها حدود ۹۰ درصد کاهش یافته است. این نمونهها نشان میدهند مقررات میتواند اندازه بازار کوتاهمدت را کوچک کند، اما اثر آن بر کل بازار مسکن به شرایط محلی و کیفیت نظارت و اجرا وابسته است.
چرا این قوانین «راهحل جادویی» نیستند؟
اجاره کوتاهمدت فقط یکی از عوامل اثرگذار بر کمبود اجاره در استرالیا¹ است. محدودیتهای ساختوساز، رشد جمعیت، هزینههای وام، حضور سرمایهگذاران و قوانین برنامهریزی شهری همگی روی دسترسی و قیمت مسکن بلندمدت اثر میگذارند.
دادههای اخیر بازار نشان میدهد مشکل گستردهتر است: نرخ خالیبودن اجاره در سطح ملی حدود ۱.۶ درصد گزارش شده و تعداد آگهیهای اجاره هم ۱۶.۷ درصد پایینتر از میانگین پنجساله است. در چنین شرایطی، حتی اگر محدودسازی اجاره کوتاهمدت موفق باشد، فقط بخشی از شکاف عرضه را پوشش میدهد.
از نظر عملی هم همیشه مالکان به اجاره بلندمدت تغییر مسیر نمیدهند. بعضی ملکهای کوتاهمدت در مناطق دورافتاده یا بسیار خوشمنظرهاند و ممکن است برای اجاره بلندمدت مناسب، مقرونبهصرفه یا جذاب نباشند. بعضی مالکان در بخشی از سال خودشان از ملک استفاده میکنند و برخی دیگر هم از مسئولیتها و ریسکهای اجارهداری بلندمدت گریزاناند.
اثر مالی مقررات هم برای همه یکسان نیست. مالکانی که وام سنگین دارند ممکن است در برابر لِوی یا سقف تعداد شبها واکنش نشان دهند، مخصوصاً اگر درآمد کوتاهمدتشان برای پوشش هزینهها کافی نباشد. اما مالکانی که بدهی کمی دارند یا بیوام هستند، ممکن است حساسیت کمتری نسبت به این فشار مالی داشته باشند و ملک را برای استفاده شخصی نگه دارند یا خالی بگذارند.
ریسک پیامدهای ناخواسته
اگر محدودیتها خوب طراحی نشوند، ممکن است ظرفیت اقامتگاهها کم شود، بدون اینکه به همان اندازه به عرضه مسکن بلندمدت اضافه شود.
ملکی که دیگر از نظر اقتصادی برای اجاره کوتاهمدت توجیه ندارد، لزوماً تبدیل به خانه مناسب برای مستأجر محلی نمیشود. ممکن است فروخته شود، کاربریاش تغییر کند یا از بازار خارج شود. بنابراین سیاستگذار باید فقط کاهش آگهیهای کوتاهمدت را نسنجد، بلکه بررسی کند چند مورد واقعاً به اجاره بلندمدت تبدیل شدهاند.
یک ریسک دیگر، تکهتکه شدن مقررات است. تفاوت قوانین میان ایالتها، شوراها و مناطق گردشگری میتواند هزینه رعایت قوانین را بالا ببرد و برای مالکان و فعالان این حوزه عدمقطعیت ایجاد کند. نتیجه آن ممکن است کاهش انگیزه سرمایهگذاری هم در اقامتگاه کوتاهمدت و هم در اجاره بلندمدت باشد، بدون اینکه الزاماً «قدرت خرید/توان پرداخت» بهتر شود.
کل سیستم مسکن هم از قبل تحت فشار محدودیت عرضه بوده است. گزارشهایی که هشدار میدهند عدمقطعیت در قوانین اجارهداری میتواند سرمایهگذاری در اقامتگاههای دانشجوییِ هدفمند را تضعیف کند، نشان میدهد مقررات در یک بخش از بازار چگونه میتواند روی بخش دیگر اثر بگذارد. اگر سرمایهگذاری در مسکن دانشجویی کم شود، ممکن است دانشجوها بیشتر وارد رقابت برای اجارههای معمولی شوند و فشار روی بازار خصوصی بالاتر برود.
رویکرد متعادل در سیاستگذاری
قوانین سختگیرانهتر برای اجاره کوتاهمدت میتواند به بازار اجاره بلندمدت کمک کند، اما نتیجه آن به محل اجرا و شیوه اجرا بستگی دارد.
استدلال برای اعمال محدودیتها معمولاً در جاهایی پررنگتر است که:
• عرضه مسکن بهطور خاص محدود است؛
• سهم بزرگی از ملکها به اجاره کوتاهمدتِ بدون میزبان اختصاص یافته؛
• تقاضای گردشگری ساکنان محلی را کنار میزند؛
• شوراها توان پایش و اجرای مقررات را دارند.
سقف تعداد شبها، ثبتنام/رجیستری و محدودیتهای هدفمند، در بعضی مناطق میتواند جایگزین مؤثرتری برای ممنوعیتهای کلی باشد؛ مخصوصاً در جاهایی که اقامتگاه کوتاهمدت نقش مهمی در اقتصاد گردشگری دارد. لِویها هم میتوانند برای مسکن مقرونبهصرفه منابع ایجاد کنند، به شرطی که تخصیص پول شفاف باشد و به جامعههایی برسد که نیاز بیشتری دارند.
همزمان، مقررات باید کنار سیاستهایی قرار بگیرد که عرضه کلی مسکن را بالا میبرد؛ از جمله سریعتر شدن مجوزهای برنامهریزی، ساخت بیشتر مسکن اجتماعی و مقرونبهصرفه، و سیاستهایی برای حمایت از سرمایهگذاری در اجاره بلندمدت.
جمعبندی موضوع
قوانین سختگیرانهتر برای اجارههای کوتاهمدت میتواند باعث شود بخشی از ملکها به بازار بلندمدت برگردند و فشار کاهشیِ محدودی بر اجارهها ایجاد شود. شواهد داخل استرالیا¹ و نمونههای خارجی نشان میدهد اگر محدودیتها بهخوبی اجرا شوند، تعداد آگهیهای کوتاهمدت کاهش پیدا میکند و از تبدیل بخشی از خانهها به اقامتگاه مسافری جلوگیری میشود.
با این حال، اندازه اثر به عواملی مثل مناسب بودن ملکها برای سکونت دائمی، تصمیم مالکان (فروش، استفاده شخصی، خالی گذاشتن) و همچنین مشکلات ساختاری بزرگترِ کمبود عرضه مسکن وابسته است. در نتیجه، تمرکز سیاستها معمولاً روی «هدفگذاری مناطق پر فشار» و در کنار آن، پیگیری راهکارهای افزایش عرضه کلی قرار میگیرد.
پانوشت (نامهای اصلی):
¹ Australia
² Airbnb
³ Victoria
⁴ Byron Bay
⁵ Canada
⁶ Barcelona
⁷ New York City