جنگ ایران مسیر خرید خارجی ملک در استرالیا را عوض کرد

جنگ ایران و تغییر مسیر سرمایه خارجی در بازار ملک استرالیا

تنش‌های ژئوپلیتیک ناشی از جنگ ایران در حال جابه‌جا کردن الگوی سرمایه‌گذاری خارجی در املاک مسکونی استرالیاست؛ هم‌زمان با افت محسوس خریداران چینی، توجه سرمایه‌گذاران خاورمیانه‌ای—به‌ویژه به آپارتمان‌های نوساز—بیشتر شده است. این تغییر که زیر سایه افت بازار مسکن چین و نااطمینانی جهانی رخ می‌دهد، ترکیب مشتریان برای بروکرهای وام و سازندگان را هم دگرگون کرده است.

افت خریداران سنتی آسیایی

داده‌های Foreign Investment Review Board (FIRB)¹ برای سال مالی ۲۰۲۵ نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران خارجی ۳.۷ میلیارد دلار روی املاک مسکونی استرالیا هزینه کرده‌اند، اما روند فعالیت‌های جدید رو به کاهش است. چین² و هانگ کنگ³ که از ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۴ نزدیک به دو سوم خریدهای خارجی را در اختیار داشتند، حالا سهم‌شان نسبت به اوج، بیش از نصف کاهش پیدا کرده است.

پیتر لی⁴، بازاریاب پروژه در Plus Agency⁵، این عقب‌نشینی را به کاهش اعتماد در بازار مسکن ضعیف‌شونده چین نسبت می‌دهد؛ جایی که افت قیمت‌ها باعث شده ارزش دارایی (اکوئیتی) سرمایه‌گذاران کم شود و تمایل به ریسک پایین بیاید.

در همین حال، پرس‌وجوها از بازارهای آسیایی دیگر مثل سنگاپور⁶ و مالزی⁷ هم نرم‌تر شده، اما علاقه از هند⁸ و ویتنام⁹ نسبتاً باثبات‌تر مانده است؛ موضوعی که باعث شده پایگاه خریداران، پراکنده‌تر از دوران رونقِ چین‌محور سال‌های قبل باشد. لی همچنین می‌گوید نااطمینانی فعلی—که جنگ ایران آن را تشدید کرده—برای سرمایه‌گذاران آسیایی یادآور روزهای ابتدایی COVID¹⁰ است و همین باعث می‌شود خریدهای بزرگ برون‌مرزی را به تعویق بیندازند.

با وجود کند شدن کلی، تمرکز هزینه‌کرد خارجی همچنان بیشتر روی New South Wales¹¹، Victoria¹² و Queensland¹³ است.

افزایش علاقه از خاورمیانه

با کم‌رنگ شدن تقاضای چین، شرکت هم‌گروه Plus Notable¹⁴ از افزایش پرس‌وجوها از خاورمیانه خبر می‌دهد؛ به‌خصوص از ایران¹⁵ و لبنان¹⁶. طبق این گزارش، خریداران—از جمله بخشی از دیاسپورای ایرانی—به‌دنبال انتقال دارایی یا جابه‌جایی خانواده در شرایط درگیری هستند و بعضی‌ها هم افزایش احتمالی قیمت ملک را با توجه به رشد هزینه سوخت و ساخت‌وساز مرتبط با جنگ در نظر می‌گیرند.

هزینه‌های ساخت، از زمان شروع درگیری ایران حدود ۱٪ بالا رفته و برای یک خانه استاندارد چهارخوابه با دو حمام، حدود ۳,۵۰۰ تا ۴,۰۰۰ دلار هزینه اضافه ایجاد کرده است. تأمین‌کنندگان همچنین افزایش ۶٪ را از July 1¹⁷ پیش‌بینی می‌کنند.

این تقاضا بیشتر به سمت north shore سیدنی¹⁸، آپارتمان‌های inner-west سیدنی¹⁹ و پروژه‌های Melbourne CBD²⁰/پیش‌فروش می‌رود و واحدهای بزرگِ دوخوابه برای خانواده‌ها محبوب‌تر گزارش شده است.

در سطح ملی، ارزش واحدهای مسکونی ۹.۹٪ نسبت به سال قبل رشد کرده و این رشد با پیشتازی Perth²¹، Brisbane²² و Darwin²³ دیده می‌شود؛ هم‌زمان کمبود عرضه مسکن هم مطرح است: تعداد تکمیل واحدها در فصل سه‌ماهه دسامبر ۱.۷٪ کاهش یافته و به ۴۳,۵۳۶ رسیده است. همچنین گزارش شده استرالیا بر اساس اهداف National Housing Accord²⁴ با کمبود ۷۷,۵۰۰ واحد مسکونی مواجه است.

اثر روی بروکرهای وام

برای بروکرهایی که با مشتریان خارج از استرالیا کار می‌کنند، تعداد درخواست‌های سرمایه‌گذاریِ چین‌محور کمتر شده و در مقابل، پرس‌وجو از خریداران خاورمیانه‌ای بیشتر به چشم می‌آید؛ خریدارانی که معمولاً به سمت املاک نوسازِ مطابق ضوابط FIRB¹ می‌روند—که برای آن‌ها مالیات‌های ملکی بالاتری هم در نظر گرفته می‌شود. با محدودتر شدن عرضه و بالا رفتن هزینه‌ها، تمرکز مشاوره‌ها بیشتر روی خریدهای مطابق مقررات و موجودی نوساز قرار می‌گیرد.

پانوشت‌ها
¹ Foreign Investment Review Board (FIRB)
² China
³ Hong Kong
⁴ Peter Li
⁵ Plus Agency
⁶ Singapore
⁷ Malaysia
⁸ India
⁹ Vietnam
¹⁰ COVID
¹¹ New South Wales
¹² Victoria
¹³ Queensland
¹⁴ Plus Notable
¹⁵ Iran
¹⁶ Lebanon
¹⁷ July 1
¹⁸ Sydney north shore
¹⁹ Sydney inner-west
²⁰ Melbourne CBD
²¹ Perth
²² Brisbane
²³ Darwin
²⁴ National Housing Accord