تأثیر جنگ ایران بر بازار مسکن استرالیا؛ هزینه ساخت خانه به بالاترین رشد ۴ ساله رسید

افزایش تند هزینه ساخت خانه در استرالیا

هزینه ساخت خانه در استرالیا در تازه‌ترین فصل، بزرگ‌ترین رشد فصلی خود در نزدیک به چهار سال اخیر را ثبت کرده و فشار تازه‌ای به موضوع توان خرید مسکن وارد کرده است؛ هم برای سازنده‌ها و هم برای خانوارهایی که با رشد هزینه‌های مصالح، سوخت و حمل‌ونقل روبه‌رو هستند.

طبق گزارش فصلی تازه Housing Industry Association¹، قیمت‌های ساخت‌وساز در سطح ملی در سه‌ماهه اخیر ۲.۱ درصد افزایش یافته است؛ این بیشترین رشد از فصل سپتامبر ۲۰۲۲ بوده و از مجموع رشد ثبت‌شده در سه فصل قبل هم بیشتر است.

اثر اختلال‌های مرتبط با جنگ ایران

این جهش هم‌زمان با اختلال‌هایی رخ داده که به جنگ ایران مرتبط دانسته می‌شود و فشار بیشتری به بازارهای جهانی انرژی و زنجیره‌های تامین وارد کرده است. افزایش هزینه‌های نفت، کرایه حمل‌ونقل و مواد وارداتی، به پروژه‌های ساخت‌وساز در استرالیا منتقل می‌شود؛ آن هم وقتی خریداران خانه با نرخ‌های بالای بهره و قیمت بالای زمین مواجه‌اند.

لوله‌کشی و برق؛ بیشترین رشد قیمت مصالح

در میان اقلام اصلی، لوله‌ها و اتصالات پلاستیکی بیشترین افزایش فصلی را ثبت کردند و در سطح ملی ۱۲.۴ درصد گران‌تر شدند. بعد از آن، کابل و لوله‌خرطومی برق با رشد ۱۱.۲ درصدی قرار گرفت.

محصولات مرتبط با مس هم رشد قابل توجهی داشته‌اند. لوله‌ها و اتصالات مسی در سال مالی گذشته در سطح ملی ۲۵.۱ درصد افزایش قیمت داشته‌اند و این موضوع روی هزینه‌های بخش‌های ضروری ساخت مثل لوله‌کشی، برق‌کاری و مراحل کلیدی دیگر اثر می‌گذارد.

مصالح بخش بزرگی از هزینه نهایی ساخت یک خانه جدید را تشکیل می‌دهند و حتی تغییرات نسبتا کوچک در نهاده‌های اصلی می‌تواند قیمت نهایی را بالا ببرد؛ مخصوصا وقتی همراه با رشد دستمزدها، هزینه تامین مالی، حق بیمه و هزینه‌های حمل‌ونقل باشد.

هزینه ساخت سریع‌تر از تورم بالا می‌رود

این افزایش فصلی در ادامه دوره‌ای طولانی از تورم بالای هزینه‌های ساخت رخ داده است. بر اساس تحلیلی که به Cotality² و Cordell Construction Cost Index³ نسبت داده شده، هزینه ساخت خانه در استرالیا از سال ۲۰۲۱ تاکنون حدود ۳۰ درصد افزایش یافته، در حالی که رشد Consumer Price Index⁴ در همین بازه حدود ۲۴ درصد گزارش شده است.

برخی اقلام جهش‌های خیلی بیشتری داشته‌اند: گفته شده کاشی‌های سقف نسبت به ۲۰۲۱ حدود ۷۷ درصد گران‌تر شده‌اند و پنجره‌ها و محصولات گچی/گچ‌برگ حدود ۴۸ درصد رشد کرده‌اند. فولاد سازه‌ای، سیمان، لوله‌کشی مسی و تخته چندلا هم افزایش‌هایی در حدود ۴۰ درصد ثبت کرده‌اند.

در Queensland⁵ برخی از پررنگ‌ترین افزایش‌ها دیده شده است. طبق یک تحلیل اخیر، هزینه ساخت یک خانه استاندارد در این ایالت حدود ۴۵ درصد بالاتر از سطح سال ۲۰۲۱ قرار دارد.

گزارشی جداگانه از Insurance Council of Australia⁶ اعلام کرده هزینه بازسازی یک خانه در سطح ملی طی پنج سال نزدیک به ۳۰ درصد افزایش یافته و در کوئینزلند و شمال استرالیا این افزایش به حدود ۴۴ درصد رسیده است.

چرا جنگ ایران برای سازنده‌ها مهم است

صنعت ساخت‌وساز به بازارهای بین‌المللی انرژی و حمل‌ونقل وابستگی مستقیم دارد. سوخت هم در تولید بسیاری از محصولات ساختمانی نقش دارد و هم برای جابه‌جایی و نصب آن‌ها لازم است. از طرف دیگر، مصالح وارداتی به مسیرهای کشتیرانی وابسته‌اند و این مسیرها می‌توانند تحت تاثیر بی‌ثباتی ژئوپلیتیک قرار بگیرند.

اختلال‌ها در اطراف Strait of Hormuz⁷ که یکی از مسیرهای اصلی انتقال نفت در جهان است، به بالا رفتن هزینه سوخت و حمل‌ونقل کمک کرده است. این افزایش‌ها می‌تواند در برآوردهای ساخت به شکل هزینه تحویل، شارژهای اضافی تامین‌کننده‌ها و هزینه انتقال مصالح تا محل پروژه دیده شود.

Reserve Bank of Australia⁸ گزارش داده شاخص قیمت کالاهای پایه آن، در آپریل میانگین ماهانه (بر مبنای SDR) ۱.۲ درصد افزایش داشته و در مقیاس سالانه ۱۵.۵ درصد بالاتر بوده است؛ موضوعی که به نوسان‌های ادامه‌دار بازار کالاهای پایه اشاره دارد.

این اثرگذاری محدود به یک قلم یا یک تامین‌کننده نیست و می‌تواند از نقاط مختلف زنجیره تامین، روی سوخت، کرایه حمل، فلزات، پلاستیک‌ها و محصولات دیگر اثر بگذارد.

فشار روی عرضه مسکن تازه‌ساز

بالا رفتن هزینه‌های ساخت، کار افزایش عرضه مسکن را سخت‌تر می‌کند. توسعه‌دهنده‌ها و سازنده‌ها یا باید هزینه‌های اضافه را جذب کنند، یا پروژه‌ها را عقب بیندازند، یا افزایش قیمت را به خریدار منتقل کنند.

هزینه‌های بالاتر می‌تواند بعضی پروژه‌های «لب مرزی» را از نظر اقتصادی غیرقابل اجرا کند؛ مخصوصا وقتی طرح‌ها با برآوردهای قدیمی‌ترِ مصالح و دستمزد بسته شده باشند. از طرف دیگر، افزایش قیمت ساخت می‌تواند تعداد خریدارانی را که توان خرید خانه نوساز دارند کمتر کند و فشار را به بازار خانه‌های موجود منتقل کند.

این موضوع در شرایطی مطرح می‌شود که فعالیت ساخت‌وساز نشانه‌هایی از بهبود نشان داده است. ساخت خانه در فصل اخیر ۱.۶ درصد افزایش یافته و نسبت به یک سال قبل ۵.۸ درصد بالاتر بوده و به بالاترین سطح از اوایل ۲۰۱۹ رسیده است. با این حال، افزایش هزینه‌ها و ضعیف‌تر شدن شرایط بازار ملک، درباره ادامه‌دار بودن این بهبود سوال ایجاد کرده است.

برای کسانی که قصد ساخت دارند

خانوارهایی که برنامه ساخت خانه دارند ممکن است با مدت اعتبار کوتاه‌تر یا دقیق‌ترِ پیش‌فاکتور، حاشیه اطمینان بزرگ‌تر در بودجه و تغییرات قیمتی پرتکرارتر از سمت تامین‌کننده‌ها روبه‌رو شوند.

مواردی که بهتر است بررسی شود:

• پیش‌فاکتور ساخت تا چه زمانی معتبر است؛

• کدام مصالح شامل بند «افزایش قیمت» می‌شوند؛

• آیا هزینه‌های حمل، سوخت یا شارژ تحویل در قیمت آمده است یا نه؛

• آیا برآوردها برای لوله‌کشی، برق‌کاری و هزینه‌های سایت واقع‌بینانه است؛

• بعد از امضای قرارداد، تغییر قیمت مصالح چگونه مدیریت می‌شود.

داده‌های جدید نشان می‌دهد فشار هزینه‌ای فقط یک افزایش موقت در یک محصول نیست و مجموعه‌ای از عوامل شامل مصالح، انرژی، نیروی کار و لجستیک روی قیمت نهایی ساخت خانه اثر می‌گذارند. برای خریداران، این یعنی قیمت اعلام‌شده ممکن است همه هزینه‌ها را نشان ندهد و داشتن پیش‌فاکتور دقیق، بودجه احتیاطی واقع‌بینانه و شرایط قراردادی روشن اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Housing Industry Association

² Cotality

³ Cordell Construction Cost Index

⁴ Consumer Price Index

⁵ Queensland

⁶ Insurance Council of Australia

⁷ Strait of Hormuz

⁸ Reserve Bank of Australia