پیامد پنهان طرح سپرده پنج درصدی استرالیا؛ خطر گرفتار شدن در وام مسکن

بیش از ۳۰۰ هزار خانه‌اولی و یک گیرِ تازه در وام مسکن

بیش از ۳۰۰ هزار استرالیایی با استفاده از طرح سپرده ۵ درصدی دولت فدرال¹ توانسته‌اند نخستین خانه خود را بخرند؛ طرحی که خرید را زودتر ممکن می‌کند، اما برای بخشی از وام‌گیرندگان یک محدودیت مهم هم دارد: ممکن است بعداً نتوانند به‌سادگی وام خود را ریفایننس کنند یا بانک‌شان را عوض کنند.

این طرح به خریداران واجد شرایط اجازه می‌دهد با سپرده‌ای به کمیِ ۵ درصد وارد بازار شوند و هم‌زمان از پرداخت هزینه معمولِ بیمه وام‌دهندگان (LMI)² فرار کنند؛ بیمه‌ای که معمولاً وقتی سپرده کمتر از ۲۰ درصد باشد، از سوی وام‌دهنده درخواست می‌شود و در صورت نکول، از وام‌دهنده محافظت می‌کند.

اما همین مزیت می‌تواند زمانی که صاحب‌خانه بخواهد سراغ ریفایننس یا تغییر بانک برود، به یک هزینه و مانع تبدیل شود.

چرا بعضی‌ها «گیر» می‌افتند؟

به گفته بروکرهای وام مسکن، کسانی که با سپرده ۵ درصدی وارد بازار شده‌اند، اگر قیمت ملک کاهش پیدا کند یا رشد نکند، ممکن است برای ریفایننس با دردسر روبه‌رو شوند. یکی از شاخص‌های کلیدی در اینجا نسبت وام به ارزش (LVR)³ است؛ یعنی اندازه وام در مقایسه با ارزش روز ملک.

اگر LVR بالای ۸۰ درصد بماند، بسیاری از وام‌دهندگان هنگام جابه‌جایی وام به بانک جدید، دوباره LMI می‌خواهند. در طرح دولت فدرال، بانک‌ها و وام‌دهندگانِ مشارکت‌کننده می‌توانند این بیمه را حذف کنند؛ اما اگر فرد بخواهد به وام‌دهنده‌ای خارج از طرح برود، ممکن است مجبور شود LMI بپردازد و همین موضوع تغییر بانک را از نظر مالی غیرجذاب کند. سینا انایتی⁴ مدیر و هم‌بنیان‌گذار فین‌سَوی (FinSavvy)⁵ این وضعیت را شبیه «زندان وام» توصیف کرده؛ به‌خصوص برای کسانی که اقساط‌شان بالا رفته اما دسترسی ساده‌ای به وام ارزان‌تر در جای دیگر ندارند.

به نقل از ناین (Nine)⁶، انایتی گفته است وقتی خریدار فقط با سپرده ۵ درصد وارد می‌شود، اگر بازار پایین بیاید، هم از نظر ارزش‌گذاری ضرر می‌بیند و هم عملاً در همان وام گیر می‌افتد؛ چون خروج از آن می‌تواند با هزینه LMI همراه شود.

ریزش قیمت‌ها و ناپدید شدن سرمایه اولیه

این ریسک در بعضی مناطق استرالیا با ضعیف‌تر شدن قیمت ملک پررنگ‌تر شده است. جیکوب نات⁷ بنیان‌گذار کوئیک‌پَث لِندینگ (QuickPath Lending)⁸ گفته برخی خریدارانی که ۶ تا ۱۲ ماه قبل با سپرده ۵ درصدی خانه خریده‌اند، ممکن است همین حالا به اکویتی منفی رسیده باشند؛ یعنی ارزش خانه از مانده وام کمتر شده است.

اکویتی منفی می‌تواند فروش را سخت کند، چون فروشنده ممکن است برای بستن معامله نیاز به آوردن پول اضافه داشته باشد. از طرف دیگر، ریفایننس هم دشوارتر می‌شود؛ چون نسبت وام به ارزش همچنان بالاست و بانک جدید برای ارائه نرخ رقابتی، شرط و هزینه‌های بیشتری می‌گذارد.

نات گفته برخی افراد «گیر» هستند؛ چون اگر جابه‌جا شوند ممکن است ضرر بدهند و حتی بیشتر از چیزی که در عمل ارزش دارد، بدهکار بمانند. در چنین شرایطی، پایین آوردن LVR به زیر ۸۰ درصد ممکن است سال‌ها طول بکشد؛ مخصوصاً وقتی قیمت‌ها ثابت بماند و در سال‌های ابتدایی، بخش زیادی از پرداخت‌ها صرفِ سود وام شود نه اصل بدهی.

هزینه LMI چقدر می‌تواند باشد؟

LMI می‌تواند هزینه سنگینی روی دست کسی بگذارد که می‌خواهد با LVR بالای ۸۰ درصد ریفایننس کند. پژوهش کَن‌استار (Canstar)⁹ که ناین به آن استناد کرده، برآورد می‌کند برای خرید یک ملک متوسطِ ۶۰۰ هزار دلاری با دوره وام تا ۳۰ سال، مبلغ LMI می‌تواند حدود ۳۱,۰۰۸ دلار باشد.

هزینه دقیق به وام‌دهنده، اندازه وام، میزان سپرده و مشخصات وام‌گیرنده بستگی دارد. اما برای خانواری که همین حالا زیر فشار اقساط است، اضافه شدن چند ده هزار دلار به هزینه ریفایننس می‌تواند صرفه کاهش نرخ سود را از بین ببرد.

افزایش نرخ‌ها و فشار روی اقساط

موضوع ریفایننس در حالی مطرح می‌شود که چند بانک بزرگ افزایش‌های بعدی نرخ بهره را پیش‌بینی کرده‌اند. کامن‌وِلث بانک (Commonwealth Bank)¹⁰ و ای‌اِن‌زد (ANZ)¹¹ افزایش ۰.۲۵ واحد درصدی در نوامبر را پیش‌بینی کرده‌اند که نرخ نقدی را به ۴.۶۰ درصد می‌رساند. گفته شده اِن‌ای‌بی (NAB)¹² احتمال افزایش زودتر، حتی از سپتامبر را هم مطرح کرده است.

بالا رفتن نرخ‌ها قسط وام‌های متغیر را بالا می‌برد و برای خریدارانی که با سپرده کوچک وارد شده‌اند، فشار بیشتری ایجاد می‌کند. مؤسسه روی مورگان (Roy Morgan)¹³ برآورد کرده در بازه آخرین داده‌هایش، ۳۰.۴ درصد از وام‌گیرندگان (حدود ۱.۶۴ میلیون نفر) در معرض «استرس وام مسکن» بوده‌اند و اگر نرخ به ۴.۶۰ درصد برسد، این سهم می‌تواند به ۳۲.۷ درصد افزایش پیدا کند.

طرح سپرده ۵ درصدی: ورود سریع‌تر، گزینه‌های محدودتر

طرح سپرده ۵ درصدی برای بسیاری از خریداران، مسیر ورود به بازار را کوتاه کرده؛ چون لازم نبوده سال‌ها برای سپرده ۲۰ درصدی پس‌انداز کنند. اما ورود با اکویتی کم، ضربه‌گیر کمتری در برابر افت قیمت می‌گذارد: یک کاهش کوچک در ارزش ملک می‌تواند همان سپرده اولیه را از بین ببرد و هزینه‌های معامله و سود وام هم جابه‌جایی را گران‌تر کند.

این وضعیت برای کسانی که کمی بعد از خرید نیاز به فروش، جابه‌جایی یا ریفایننس دارند، پررنگ‌تر است. اگر خانه ارزش نگرفته باشد یا ارزشش کم شده باشد، قدرت چانه‌زنی وام‌گیرنده در برابر وام‌دهنده‌های دیگر پایین می‌آید و هزینه‌هایی مثل ارزیابی مجدد، هزینه‌های فسخ، LMI و خرج‌های انتقال، روی تصمیم اثر می‌گذارد.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Federal government’s five per cent deposit scheme

² Lenders Mortgage Insurance (LMI)

³ Loan-to-value ratio (LVR)

⁴ Sina Enayati

⁵ FinSavvy

⁶ Nine

⁷ Jacob Nutt

⁸ QuickPath Lending

⁹ Canstar

¹⁰ Commonwealth Bank

¹¹ ANZ

¹² NAB

¹³ Roy Morgan