پیش‌بینی کاهش ۸ درصدی قیمت خانه تا ۲۰۲۷؛ کاهش اعتماد خریداران خانه اول

هشدار «گرفتن چاقوی در حال افتادن» برای خریداران اولی

بازار مسکن استرالیا در حال سردتر شدن است و پل بلاکسام¹، اقتصاددان ارشد اچ‌اس‌بی‌سی²، هشدار داده کاهش‌های اخیر قیمت خانه «فقط آغاز ماجرا» است. او می‌گوید افت قیمت‌ها نه‌تنها سرمایه‌گذاران را عقب نشانده، بلکه خریداران خانه‌اولی را هم که دولت امیدوار بود وارد بازار شوند، محتاط کرده است.

به گفته بلاکسام، تغییرات اخیر در سیاست‌های مالیاتی مرتبط با املاک سرمایه‌گذاری و همچنین سه نوبت افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا (آر‌بی‌ای)³ باعث شده تقاضای سرمایه‌گذاران به‌سرعت ضعیف شود. او می‌گوید در چنین شرایطی خریداران خانه‌اولی و دیگر خریداران مصرفی بعید است بخواهند «چاقوی در حال افتادن را بگیرند»؛ یعنی وقتی قیمت‌ها هنوز در مسیر نزول‌اند وارد معامله شوند.

آنتونی آلبانیزی⁴، نخست‌وزیر، پیش‌تر گفته بود اصلاحات مالیاتی بودجه ۲۰۲۶ باعث شده در هفته‌های اخیر در مزایده‌ها خریداران خانه‌اولی بدون حضور سرمایه‌گذاران پیشنهاد بدهند. اما داده‌های کوتالیتی⁵ نشان می‌دهد بازار زمستانی که معمولاً هم ضعیف‌تر است، بعد از این تغییرات و افزایش‌های نرخ بهره، نرم‌تر هم شده و چند هفته پیاپی نرخ موفقیت مزایده‌ها زیر ۵۰ درصد مانده است.

بلاکسام تأکید می‌کند انتظار نمی‌رود به این زودی‌ها «کلید توقف» یا عامل کوتاه‌مدتی بازار را به ثبات برگرداند؛ چون از کاهش نرخ بهره هم فعلاً خبری نیست و حتی از نظر او هنوز «ریسک یک افزایش دیگر» وجود دارد. بر همین اساس، اچ‌اس‌بی‌سی² پیش‌بینی می‌کند اصلاح قیمت‌ها ادامه پیدا کند و قیمت خانه‌ها تا پایان سال ۲۰۲۷ تا حدود ۸ درصد پایین بیاید. او اضافه می‌کند سرعت افت در آمار ماه جون نشان می‌دهد ریسک‌ها حتی بیشتر به سمت کاهش‌های عمیق‌تر متمایل شده‌اند.

در همین بازه، بانک‌های ای‌ان‌زد⁶ و ان‌ای‌بی⁷ هم افتی نزدیک به ۱۰ درصد را برای سیدنی⁸ و ملبورن⁹ تا آن زمان پیش‌بینی کرده‌اند. با این حال بلاکسام می‌گوید افت قیمت‌ها احتمالاً به بازارهای دیگر هم سرایت می‌کند. او توضیح می‌دهد تا اینجا کاهش قیمت بیشتر در دو شهر بزرگ سیدنی و ملبورن دیده شده، اما شهرهای «میان‌رده» هم نشانه‌های از دست دادن شتاب رشد را نشان می‌دهند.

به گفته او، یکی از عوامل مهم رشد اخیر در شهرهای میان‌رده—از جمله پرت¹⁰، بریزبن¹¹ و آدلاید¹²—تقاضای سرمایه‌گذاران بوده است. او پرت¹⁰ را نمونه بازاری می‌داند که داغ شده بود و حالا با سرعت در حال خنک شدن است؛ در حالی که قیمت‌ها در این شهر طی یک سال گذشته ۲۴ درصد بالا رفته، سهم سرمایه‌گذاران از تأییدیه‌های جدید در سال ۲۰۲۵ به حدود ۴۰ درصد رسیده؛ در حالی که این رقم در ۲۰۲۴ حدود ۱۵ درصد بود.

بلاکسام می‌گوید حالا تقاضای سرمایه‌گذاران «به‌سرعت در حال خشک شدن» است و همین موضوع هم‌اکنون بازار سیدنی و ملبورن را تضعیف کرده و می‌تواند در فصل‌های آینده، یکی از محرک‌های اصلی افت قیمت در شهرهای کوچک‌تر هم باشد؛ از جمله پرت، بریزبن و آدلاید.

او در عین حال می‌گوید خنک شدن بازار مسکن می‌تواند اثر جانبی مثبتی روی تورم بگذارد؛ چون اگر هزینه‌کرد مصرف‌کنندگان کند شود، فشار تورمی کمتر می‌شود. از نگاه او، این مسیر می‌تواند استدلال برای آر‌بی‌ای³ را تقویت کند که نرخ‌ها را ثابت نگه دارد، نه اینکه دوباره افزایش دهد.

پاورقی نام‌ها

¹ Paul Bloxham

² HSBC

³ Reserve Bank of Australia (RBA)

⁴ Anthony Albanese

⁵ Cotality

⁶ ANZ

⁷ NAB

⁸ Sydney

⁹ Melbourne

¹⁰ Perth

¹¹ Brisbane

¹² Adelaide