ادعای «رکود ملکی» در بریزبن؛ چشم‌ها به تصمیم RBA
در آستانه اعلام تصمیم جدید بانک مرکزی استرالیا¹ درباره نرخ بهره، یک «ایجنت خریدار» در بریزبن² می‌گوید یکی از بزرگ‌ترین بازارهای املاک استرالیا³ وارد چیزی شده که خودش از آن با عنوان «رکود ملکی» یاد می‌کند و حتی اگر RBA نرخ را ثابت نگه دارد، به‌گفته او برای جان‌گرفتن بازار کافی نیست.
گزارش می‌گوید دارندگان وام مسکن امیدوارند RBA با توجه به آمار تورمی بهتر از انتظار و افت قیمت‌های مسکن، سه‌شنبه دوباره نرخ را بالا نبرد. پیش‌بینی غالب بانک‌های بزرگ و ناظران بازار این است که نرخ نقدی روی ۴.۳۵ درصد ثابت بماند.
«تَمبل‌وید» در بازدیدها و افت فروش در مزایده‌ها
گلن پرایس⁴، بنیان‌گذار Price Buyers Agents⁵، صبح دوشنبه در پیامی به دنبال‌کنندگانش نوشت: «ما در رکود ملکی هستیم» و به ماه‌هایی اشاره کرد که در آن‌ها بیش از ۶۰ درصد مزایده‌ها به فروش نرسیده‌اند.
او نوشت آخر هفته به هفت ملک با قیمت بین ۹۵۰ هزار تا ۱.۱ میلیون دلار سر زده؛ محدوده‌ای که به گفته خودش قبلاً «خریدارها صف می‌کشیدند»، اما این بار در بیش از نیمی از بازدیدها فقط خودش و ایجنت املاک حضور داشته‌اند: «فقط من و ایجنت املاک ایستاده بودیم و تماشای تَمبل‌ویدها می‌کردیم... این بازار کند نیست، بازاری است که ایستاده است.»
آمار کلیرنس مزایده و روند قیمت‌ها
طبق داده‌های Cotality⁶، نرخ کلیرنس مزایده ملی—که معمولاً به‌عنوان یک نشانه زودهنگام از افت‌های احتمالی قیمت دیده می‌شود—برای چندین هفته زیر ۵۰ درصد اندازه‌گیری شده است. همچنین گفته شده نرخ بریزبن² و گلد کوست⁷ از هفته منتهی به ۷ جون زیر ۴۰ درصد بوده است. رقم موقت بریزبن² هفته گذشته کمی بهتر شد و به ۳۸.۱ درصد رسید و رقم ملی به ۵۵.۱ درصد، اما پرایس می‌گوید نشانه‌ای از «بهبود پایدار» نمی‌بیند.
پرایس در عین حال تأکید کرده «رکود ملکی» یک معیار رسمیِ شناخته‌شده نیست، اما می‌گوید در پنج یا شش سال فعالیتش چنین وضعی را ندیده است. او می‌گوید در شرایط معمول بخشی از مشتریانش خریداران خانه اول هستند؛ همان گروهی که تغییرات مالیاتی دولت فدرال قرار بوده به ورودشان به بازار کمک کند، اما در حال حاضر هیچ خریدار خانه اولی در پرونده‌هایش ندارد.
فشار هزینه‌های زندگی، ترس از «اکوییتی منفی» و عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران
به گفته او هزینه‌های زندگی و نرخ‌ها آن‌قدر بالاست که خریداران مصرفی نتوانند از افت قیمت‌ها استفاده کنند و یکی از نگرانی‌های اصلی، ترس از گیر افتادن در «اکوییتی منفی» است؛ یعنی وضعیتی که ارزش خانه از بدهی وام کمتر شود. او همچنین به فضای عدم‌قطعیت اشاره کرده و گفته «مردم الان ترسیده‌اند» و در بازار «یخ‌زدگی» دیده می‌شود. او در گفت‌وگو با nine.com.au⁸ به عوامل بیرونی هم اشاره کرده است؛ از جمله جنگ در ایران⁹ و نگرانی از تکرار بحران‌هایی مانند پاندمی.
سیگنال‌های دیگر: کاهش درخواست وام مسکن و افت قیمت در شهرهای بزرگ
در یک نشانه دیگر از فشار در بازار، Westpac¹⁰ روز دوشنبه اعلام کرد درخواست‌های وام مسکن تا ۲۰ درصد کاهش داشته و پیش‌بینی کرد تقاضای سرمایه‌گذاران برای وام مسکن در دو سال آینده نصف شود.
بر اساس داده‌های Cotality⁶، قیمت خانه‌ها در پنج شهر بزرگ پایتختی و گلد کوست⁷ نسبت به فصل قبل ۲.۷ درصد کاهش یافته و بخش عمده این افت مربوط به سیدنی¹¹ و ملبورن¹² عنوان شده است. گفته شده سیدنی¹¹ نسبت به سال قبل ۲.۶ درصد و ملبورن¹² نسبت به سال قبل ۳.۳ درصد پایین آمده‌اند. در عین حال قیمت‌ها در بریزبن² و گلد کوست⁷ هنوز ۱۳ درصد بالاتر از همین زمان در سال گذشته گزارش شده‌اند؛ همچنین پرت¹³ ۲۰ درصد و آدلاید¹⁴ ۱۰.۴ درصد رشد سالانه داشته‌اند.
بحث سیاسی درباره مالیات ملکی و هدف‌گذاری RBA
در گزارش آمده کشمکش‌های سیاسی درباره این‌که کاهش‌ها چه‌قدر نتیجه اصلاحات بحث‌برانگیز حزب Labor¹⁵ در مالیات ملکی است—از جمله حذف negative gearing¹⁶ و برداشتن معافیت‌های مالیات سود سرمایه (capital gains tax¹⁷)—و چه‌قدر به عوامل بیرونی مثل نرخ بهره و تورم مرتبط می‌شود، ادامه دارد.
پرایس همچنین گفته مسیر «باریک» RBA برای خنک کردن تورم بدون ایجاد رکود اقتصادی—که معمولاً به‌عنوان دو فصل پیاپی رشد منفی تعریف می‌شود—شبیه «فرود آوردن یک هواپیمای جامبو روی ورودی یک خانه در حومه» شده است.
انتظار بازار از تصمیم سه‌شنبه و نگاه‌ها به تورم
RBA قرار است پس از دو روز جلسه، سه‌شنبه ساعت ۲:۳۰ بعدازظهر تصمیمش را اعلام کند. با این‌که میشل بولاک¹⁸، رئیس بانک مرکزی استرالیا¹، اواخر ماه گذشته گفته بود هیئت‌مدیره در صورت نیاز آماده افزایش نرخ در این جلسه است، نشانه‌ها بیشتر به سمت «ثابت ماندن» می‌روند؛ پس از سه افزایش در اوایل سال.
در نظرسنجی Finder¹⁹ از ۳۸ اقتصاددان، ۳۵ نفر گفته‌اند نرخ نقدی دوباره بدون تغییر می‌ماند و «RBA Rate Tracker» در Australian Stock Exchange²⁰ نیز احتمال «بدون تغییر» را ۱۰۰ درصد نشان داده است. با این حال تقریباً نیمی از کارشناسانِ نظرسنجی‌شده گفته‌اند احتمال می‌دهند تا قبل از پایان ۲۰۲۶ دست‌کم یک بار دیگر نرخ‌ها بالا برود.
گزارش می‌گوید تورم سرفصل از ۴.۰ به ۳.۸ درصد در جون²¹ کاهش یافته؛ عددی بهتر از انتظار اقتصاددانان. این موضوع باعث شد برخی مؤسسات از جمله AMP²² و Westpac¹⁰ پیش‌بینی افزایش نرخ در آگوست²³ را پس بگیرند و بازارها هم همسو شوند.
اسکات فیلیپس²⁴، مدیر سرمایه‌گذاری The Motley Fool²⁵، به 9News²⁶ گفته بازارها «به‌طور قاطع» انتظار تغییر نکردن نرخ را دارند، اما این موضوع «قطعی با خودکار» نیست. همچنین شرکت مشاوره و ارزش‌گذاری Herron Todd White²⁷ هشدار داده دارندگان وام مسکن نباید خیلی زود خیالشان راحت شود و با وجود تداوم فشارهای تورمی، احتمال افزایش بیشتر نرخ نقدی در ماه‌های آینده منتفی نیست.
پانوشت نام‌ها (اصل انگلیسی):
¹ Reserve Bank of Australia (RBA)
² Brisbane
³ Australia
⁴ Glenn Price
⁵ Price Buyers Agents
⁶ Cotality
⁷ Gold Coast
⁸ nine.com.au
⁹ Iran
¹⁰ Westpac
¹¹ Sydney
¹² Melbourne
¹³ Perth
¹⁴ Adelaide
¹⁵ Labor
¹⁶ negative gearing
¹⁷ capital gains tax
¹⁸ Michele Bullock
¹⁹ Finder
²⁰ Australian Stock Exchange (ASX)
²¹ June
²² AMP
²³ August
²⁴ Scott Phillips
²⁵ The Motley Fool
²⁶ 9News
²⁷ Herron Todd White