کاهش رونق همیشگی در فصل بهار
فصل فروش بهاریِ املاک در استرالیا¹ احتمالاً مثل سالهای معمول با موج بزرگِ فایلهای تازه و رقابت شدید همراه نمیشود؛ چون خیلی از فروشندهها ترجیح دادهاند صبر کنند؛ همزمان ارزش خانهها پایین آمده و خریداران هم محتاطتر شدهاند.
بر اساس دادههای کوتالیتی² که کامبنک³ گزارش کرده، تعداد فایلهای تازه در سطح ملی طی چهار هفته منتهی به ۲۳ آگوست، بیش از ۸ درصد پایینتر از میانگین پنجساله بوده است. تعداد خانههای تازهآگهیشده همچنین ۲ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته ثبت شده است.
این کندی در سیدنی⁴ شدیدتر دیده میشود؛ جایی که فایلهای جدید حدود ۱۴ درصد کمتر از میانگین پنجساله بودهاند. ملبورن⁵ افتی بیش از ۹ درصد داشته و بریزبن⁶ هم نزدیک ۵ درصد پایینتر از متوسط قرار گرفته است.
عقبنشینی فروشندهها همزمان با تضعیف ارزشها
بهار معمولاً یکی از شلوغترین دورههای بازار مسکن استرالیا¹ است؛ چون بهتر شدن هوا و طولانیتر شدن روزها باعث میشود مالکان بیشتری ملکشان را برای فروش بگذارند.
اما امسال، افت قیمتها و کاهش تقاضای خریداران باعث شده بعضی فروشندهها وارد بازار نشوند. جرارد برگ⁷، رئیس بخش تحقیقات در کوتالیتی²، گفته مالکان میبینند ارزشها عقب میرود، درحالیکه فشارهای سمت تقاضا همچنان در حال شکلگیری است.
در سیدنی⁴ گزارش شده که با وجود کاهش ۱۳.۲ درصدی فایلهای جدید، تعداد کل فایلها (مجموع آگهیهای فعال) ۱۴.۴ درصد نسبت به همین زمان در سال گذشته بالاتر بوده است؛ موضوعی که میتواند نشان دهد ملکها مدت بیشتری در بازار میمانند و به موجودی خانههای قابل خرید اضافه میشوند، بدون اینکه افزایش مشابهی در فروش موفق ثبت شود.
این عقبنشینی در برخی مناطق گرانترِ سیدنی⁴ پررنگتر بوده است. فایلهای جدید در ایسترن سابربز⁸ نسبت به میانگین پنجساله ۳۸.۹ درصد کاهش داشته و نورثرن بیچز⁹ هم افت ۲۴ درصدی را ثبت کرده است.
قدرت چانهزنی بیشتر برای خریداران
با اینکه مالکان کمتری ملکشان را برای فروش میگذارند، تعداد کلی ملکهای آگهیشده همچنان بالا مانده است. بیش از ۱۳۷هزار خانه طی چهار هفته منتهی به ۲۳ آگوست در سطح ملی آگهی شدهاند؛ رقمی حدود ۱.۷ درصد بالاتر از میانگین پنجساله.
این ترکیب، شرایط را برای خریداران بهتر میکند: گزینههای بیشتری برای انتخاب دارند و فروشندهها با رقابت کمتر بین خریدارانِ فعال روبهرو هستند و ممکن است برای نهایی شدن فروش، انتظارات قیمتیشان را تنظیم کنند.
زمان فروش هم طولانیتر شده است. در یک بهروزرسانی اخیر بازار، میانه زمان حضور ملک در بازار در سطح ملی ۳۵ روز اعلام شده و سیدنی⁴ و ملبورن⁵ همچنان در روند کلیِ کندیِ بازار پیشتاز بودهاند.
برای فروشندهها، این یعنی نحوه ارائه ملک، قیمتگذاری و میزان انعطافپذیری اهمیت بیشتری پیدا میکند. ملکهایی که بالاتر از سطح انتظار فعلی بازار قیمتگذاری شوند، ممکن است فروش نروند و خریداران منتظر کاهشهای بعدی بمانند.
نتایج حراجیها و نشانههای تقاضای ضعیف
فعالیت حراجیها هم اطمینان زیادی به فروشندهها نداده است. نرخ اولیه تسویه (کلیرنس) در پایتختهای ترکیبی، در هفته منتهی به ۲۳ آگوست به ۵۳.۲ درصد کاهش یافته؛ درحالیکه تعداد املاکِ عرضهشده در حراجی نسبت به هفته قبل بیشتر شده بود.
نرخ نهاییِ وزنیِ تسویه حتی ضعیفتر و ۴۸.۲ درصد گزارش شده است. این یعنی کمتر از نیمی از خانههایی که در حراجی عرضه شدهاند، در نهایت فروش رفتهاند؛ و این دوازدهمین هفته از ۱۳ هفته گذشته بوده که نرخ تسویه پایتختهای ترکیبی زیر ۵۰ درصد مانده است.
مقایسه با سال گذشته چشمگیر است: در دوره مشابهِ سال ۲۰۲۵، حدود ۷ خانه از هر ۱۰ خانهای که به حراجی رفته بودند، فروخته شدند.
سیدنی⁴ از نظر نسبی وضعیت بهتری داشته و نرخ اولیه تسویهاش تا ۵۶.۶ درصد بالا آمده؛ با این حال، آمار کلی نشان میدهد خریداران برای رقابت عجله ندارند، بهخصوص در بازارهایی که سطح موجودی بالاست و نااطمینانی درباره نرخ بهره همچنان زیاد است.
سایه نگرانی از افزایش نرخ بهره
احتمال یک افزایش دیگرِ نرخ بهره، تردید را در هر دو سمت بازار بیشتر کرده است.
یک نتیجه تورمیِ اخیر، دوباره انتظار برای افزایش نرخ در سپتامبر را مطرح کرده و اقتصاددانان و کارشناسان حوزه ملک هشدار دادهاند هزینههای وامگیری میتواند همچنان یکی از منابع اصلی نااطمینانی برای خانوارها باشد.
نرخهای بالاتر، توان وامگیریِ خریداران بالقوه را کاهش میدهد و میتواند تصمیم خرید را عقب بیندازد. همچنین ممکن است فشار بیشتری بر مالکان وارد کند که هماکنون هم با اقساط سنگینتر وام مسکن روبهرو هستند.
برخی ناظران بازار، افتهای بیشتر در قیمت شهرهای بزرگ را قبل از رسیدن به کف بازار پیشبینی کردهاند و برآوردهایی از افت تجمعی ۷ تا ۸ درصد مطرح شده است. این پیشبینیها قطعی نیست، اما به رویکرد «فعلاً صبر کنیم» در میان خریداران و فروشندهها دامن زده است.
بهار آرامتر و اثر آن بر فروشندگان
ضعفِ فایلهای جدید ممکن است در نهایت برای فروشندههایی که تصمیم به فروش میگیرند، تا حدی نقش «کاهش فشار رقابتی» داشته باشد.
اگر مالکان کمتری ملک وارد بازار کنند، فروشندهها در ادامه فصل بهار ممکن است با رقابت کمتری روبهرو شوند. پراپرتی آپدیت¹⁰ اشاره کرده که معمولاً تعداد فایلها بین پایان آگوست تا اواسط نوامبر نزدیک به ۲۵ درصد بالا میرود؛ بنابراین حتی یک افزایش فصلیِ متوسط هم میتواند شرایط را سریع تغییر دهد.
با این حال، هر اثر مثبت به بازگشت تقاضای خریداران وابسته است. کاهش رقابت لزوماً به معنی قیمتهای بالاتر نیست، اگر خریداران همچنان محتاط بمانند، توان وامگیری محدود باشد و نرخهای تسویه حراجی پایینتر از سطح تاریخی بماند.
برآیند گزارشها حاکی از بازاری چندپاره است: فروشندههای خانههای خوشارائه و در موقعیتهای مطلوب میتوانند توجه بیشتری جذب کنند، در حالی که املاک کمرقابتتر ممکن است مدت بیشتری برای فروش زمان بخواهند و فشار چانهزنی بالاتری را تجربه کنند. در مجموع، بازار بهاریِ املاک در استرالیا¹ فعلاً آرامتر از حد معمول دیده میشود؛ فروشندهها عقب میکشند، خریداران گزینشیتر میشوند و موجودی بالای فایلهای موجود، انتخابهای بیشتری به خریداران میدهد.
پاورقی نامها (اصل انگلیسی):
¹ Australia
² Cotality
³ CommBank
⁴ Sydney
⁵ Melbourne
⁶ Brisbane
⁷ Gerard Burg
⁸ Eastern Suburbs
⁹ Northern Beaches
¹⁰ Property Update