سقوط قیمت خانه در بیش از ۹۰ درصد حومه‌ها؛ بیشترین افت در سیدنی و ملبورن

افت قیمت مسکن در استرالیا گسترده‌تر و تندتر می‌شود

بازار مسکن استرالیا¹ وارد یک دوره افت شدیدتر و فراگیرتر شده است؛ به‌طوری که کاهش قیمت‌ها حالا بیشتر حومه‌های شهرهای بزرگ را درگیر کرده و اقتصاددانان درباره احتمال ثبت یکی از بزرگ‌ترین افت‌های تاریخ این کشور هشدار می‌دهند.

طبق تازه‌ترین داده‌های کوتالیتی²، ارزش ملی واحدهای مسکونی در آگوست ۰٫۹٪ کاهش یافت و این پنجمین ماه پیاپی افت ماهانه بود. ارزش‌ها اکنون ۳٫۶٪ پایین‌تر از اوج مارچ قرار دارند و قیمت‌ها در ۹۳٪ از حومه‌های شهرهای پایتختی کاهش داشته‌اند.

سیدنی و ملبورن در صدر افت

سیدنی³ همچنان ضعیف‌ترین بازار بزرگ مسکن است. ارزش واحدهای مسکونی در آگوست ۱٫۴٪ افت کرد و قیمت‌ها ۷٫۱٪ پایین‌تر از اوج فوریه ایستاده‌اند. ملبورن⁴ هم کاهش ماهانه ۱٫۱٪ را ثبت کرد و ارزش‌ها در این شهر نیز فاصله قابل‌توجهی با سقف قبلی خود دارند.

این روند باعث شد اقتصاددانان کام‌بنک⁵ پیش‌بینی‌های خود را به‌طور محسوسی پایین بیاورند. آن‌ها حالا انتظار دارند قیمت‌ها در سیدنی از «اوج تا کف» حدود ۱۳٪ و در ملبورن حدود ۱۲٪ کاهش پیدا کند.

برآوردهای دیگر هم تصویر مشابهی ارائه می‌دهند. شِین اولیور⁶، اقتصاددان ارشد اِی‌اِم‌پی⁷ گفته است قیمت‌های ملی ممکن است طی ۶ تا ۹ ماه آینده حدود ۱۰٪ از اوج اخیر خود پایین بیاید.

با اینکه کاهش قیمت‌ها ممکن است روی کاغذ به بهبود توان خرید کمک کند، اما بالا رفتن اقساط وام مسکن این اثر را محدود کرده است. وام‌گیرندگان در استرالیا به تغییرات نرخ بهره حساس‌ترند، چون بیشتر وام‌های مسکن در این کشور «شناور» هستند و نه «ثابت».

بازارهای قبلاً مقاوم هم در حال عقب‌نشینی‌اند

اصلاح قیمت‌ها دیگر به دو شهر بزرگ محدود نیست. در آگوست، ارزش مسکن در بریزبین⁸ یک درصد افت کرد و آدلاید⁹ و پِرث¹⁰ هم هرکدام ۰٫۸٪ کاهش را ثبت کردند. بریزبین و آدلاید اکنون سه ماه پیاپی افت داشته‌اند و پرت نیز برای چهارمین ماه متوالی کاهش را تجربه کرده است.

این تغییر از آن جهت مهم است که این بازارها در مراحل ابتدایی افت، مقاوم‌تر به نظر می‌رسیدند. به‌ویژه پرت که در ابتدای سال رشد تند قیمت را تجربه کرده بود، اما با بالاتر رفتن نرخ‌های بهره و کاهش توان وام‌گیری، فشار روی تقاضا بیشتر شد.

داروین¹¹ تنها شهر پایتختی بود که در آگوست افزایش را ثبت کرد؛ قیمت‌ها در این شهر ۰٫۶٪ بالا رفت. با این حال داروین همچنان پایین‌ترین ارزش میانه ملک را میان شهرهای پایتختی دارد.

افزایش نرخ بهره فشار را بیشتر کرده است

افت بازار مسکن همزمان با ادامه تمرکز بانک مرکزی استرالیا¹² بر تورم پایدار رخ می‌دهد. اقتصاددانان انتظار دارند نرخ نقدی دوباره بالا برود و احتمال داده می‌شود این نرخ در نوامبر به ۴٫۶۰٪ برسد.

این چشم‌انداز، خریداران و فروشندگان را مردد کرده است. نرخ‌های بالاتر، سقف وامی را که خانوارها می‌توانند بگیرند پایین می‌آورد، پرداخت‌های ماهانه را بالا می‌برد و برای مالکانِ بدهکار، بازپرداخت مجدد وام یا ارتقای خانه را سخت‌تر می‌کند.

رویترز¹³ گزارش داده اقتصاددانان انتظار ضعف بیشتر در بازار مسکن را دارند و احتمال می‌دهند بانک مرکزی پیش از مطرح شدن بحث کاهش نرخ‌ها، یک افزایش دیگر به اندازه ۲۵ واحد پایه اعمال کند.

ترکیب افت قیمت و افزایش اقساط باعث شده خانه‌ها لزوماً از نظر عملی «گرانباری» کمتری نداشته باشند؛ ممکن است خریدار قیمت خرید پایین‌تری بپردازد، اما هزینه خدمت‌دهی به وام، به شکل محسوسی بالاتر باشد.

اصلاحی گسترده‌تر و سریع‌تر

اقتصاددانان کام‌بنک اکنون انتظار دارند قیمت‌های ملی مسکن در این چرخه از «اوج تا کف» حدود ۹٪ افت کند؛ عددی که از بسیاری از پیش‌بینی‌های قبلی عمیق‌تر است.

آمار کوتالیتی همچنین به تضعیف فعالیت‌ها اشاره دارد. افت ملی آگوست پس از کاهش ۰٫۷٪ در جولای رخ داد و سیدنی و ملبورن همچنان بیشترین زیان را ثبت کردند.

گستردگی افت هم قابل توجه است: کاهش ارزش‌ها در بیش از ۹ مورد از هر ۱۰ حومه شهرهای پایتختی نشان می‌دهد موضوع فقط به چند منطقه گران‌قیمت محدود نیست و به یک روند در سطح شهرهای پایتختی تبدیل شده است.

برای مالکان، مسیر بعدی تا حد زیادی به این بستگی دارد که نرخ بهره چه زمانی به سقف برسد و تا چه مدت در سطح بالا بماند. برای خریدارانی که درآمد مطمئن و سپرده کافی دارند، این شرایط می‌تواند گزینه‌های بیشتری روی میز بگذارد؛ اما کاهش توان وام‌گیری و ابهام درباره عمق افت، بسیاری از خانوارها را در حالت انتظار نگه داشته است.

مرحله بعدی بازار

اقتصاددانان به طور کلی انتظار دارند قیمت‌ها در کوتاه‌مدت زیر فشار بماند. کام‌بنک از امکان بازگشت بازار در سال ۲۰۲۷ صحبت کرده، اما این سناریو تا حدی به شروع کاهش نرخ‌ها پس از کنترل تورم وابسته است.

تا آن زمان، بازار احتمالاً دوپاره می‌ماند: فروشندگان ممکن است ناچار شوند قیمت‌های پایین‌تر را بپذیرند و خریداران با چالش گرفتن وام در محیط نرخ بهره بالاتر روبه‌رو هستند. سرمایه‌گذاران هم با توجه به تغییرات مشوق‌های مالیاتی و انتظار رشد سرمایه‌ای ضعیف‌تر، دوباره درباره خرید ملک تصمیم‌گیری می‌کنند.

پاورقی نام‌ها

¹ Australia | ² Cotality | ³ Sydney | ⁴ Melbourne | ⁵ CommBank | ⁶ Shane Oliver | ⁷ AMP | ⁸ Brisbane | ⁹ Adelaide | ¹⁰ Perth | ¹¹ Darwin | ¹² Reserve Bank of Australia | ¹³ Reuters