افزایش اجارهها بسیار سریعتر از رشد دستمزدها
بر اساس تحلیل تازه شرکت دادههای ملکی کوتالیتی¹، اجارههای ملی در استرالیا² طی پنج سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۵ ۴۳.۹٪ افزایش داشته، در حالی که رشد دستمزدها در همان دوره ۱۷.۵٪ بوده است. این فاصله باعث شده رشد اجارهها تقریباً نزدیک به سه برابر رشد درآمدها باشد و شاخصهای توان پرداخت اجاره به پایینترین سطحهای ثبتشده برسد. طبق این گزارش، این روند نسبت به پنج سال قبل از آن تغییر کرده؛ دورهای که در بسیاری از ایالتها و قلمروها معمولاً دستمزدها از اجارهها جلوتر بودند.
تیم لاولس³، مدیر پژوهش کوتالیتی، علتهای اصلی این تغییر را کمبود واحد خالی، کوچکتر شدن اندازه خانوارها و کند بودن عرضه ساختوساز جدید از سال ۲۰۲۰ عنوان کرده و گفته در چنین بازاری «اجارهها عملاً دست بالا را دارند».
تصویر ایالتها و شهرهای تحت فشار
در میان ایالتها، وسترن استرالیا⁴ بیشترین رشد را تجربه کرده؛ اجارهها در این ایالت ۶۶٪ بالا رفته، در حالی که رشد دستمزدها ۱۸.۵٪ بوده است. در مقابل، قلمرو پایتختی استرالیا (ACT)⁵ تنها استثنا معرفی شده که در آن رشد اجاره و دستمزد در این دوره تقریباً همراستا بوده است.
دادههای جدیدتر کوتالیتی نشان میدهد اجارههای ملی در یک سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۵ ۴.۳٪ رشد کرده که از رشد دستمزد ۳.۴٪ جلوتر بوده است. این روند در ۱۲ ماه منتهی به ژانویه ۲۰۲۶ به ۵.۴٪ رسیده است.
تا اواخر ۲۰۲۵، میانه اجاره هفتگی ملی به ۶۸۱ دلار رسیده؛ یعنی ۵.۲٪ رشد سالانه و ۲۰۴ دلار بیشتر از پنج سال قبل. سیدنی⁶ با ۸۱۷ دلار در هفته بهعنوان گرانترین بازار معرفی شده و داروین⁷ بزرگترین جهش سالانه را با ۸.۲٪ ثبت کرده است. همچنین آدلاید⁸ با نرخ خالی بسیار پایین، یکی از فشردهترین بازارها گزارش شده است.
نرخ خالی واحدهای اجارهای در سطح ملی در دسامبر ۲۰۲۵ به ۱.۷٪ کاهش یافته؛ این رقم یک سال قبل ۲.۱٪ بوده و پایینتر از میانگین پیش از کووید که حدود ۳.۳٪ اعلام شده است. کاهش نرخ خالی به معنی رقابت بیشتر میان مستأجران ارزیابی میشود.
فشارهای گستردهتر بازار و پیشبینیها
طبق برآورد کوتالیتی، از اواخر ۲۰۲۱ تا امروز، اجارههای آگهیشده در سطح کشور حدود ۳۱٪ افزایش داشته و این موضوع به صورت تقریبی نزدیک به ۸,۵۰۰ دلار در سال به هزینه میانه مستأجران اضافه کرده است؛ همزمان نرخهای خالی نزدیک به کمترین سطح تاریخی گزارش شده و رشد سالانه اجارهها دوباره شتاب گرفته است.
پیشبینیهای دومِین⁹ برای ۲۰۲۶ نیز از ثبت رکوردهای جدید در همه شهرهای پایتختی صحبت میکند و افزایشهای ۳ تا ۴ درصدی را به کمبود عرضه نسبت میدهد؛ از جمله افزایش حدود ۳۰ دلار در هفته برای خانهها در سیدنی و رشد اجاره در پِرث¹⁰ تا حدود ۷۳۱ دلار. همچنین مطرح شده که ممکن است اجاره واحدهای آپارتمانی نسبت به خانهها بیشتر افزایش پیدا کند، چون فشار هزینهها برخی مستأجران را به سمت گزینههای ارزانتر میبرد. در گزارشها آمده هیچ پایتختی به سطحهای پیش از ۲۰۲۰ برنگشته و برای نمونه، اجاره خانه در پِرث از آن زمان حدود ۳۱۰ دلار در هفته افزایش یافته است.
کارشناسان بخشی از بحران را به افزایش مهاجرت خالص نسبت میدهند؛ رقمی نزدیک به ۱.۵ میلیون نفر از اواخر ۲۰۲۱ تا میانه ۲۰۲۵ که از سرعت ساختوساز جلوتر گزارش شده و تقاضا را بالا برده است. در کنار آن، افزایش نرخ بهره نیز با کاهش تمایل یا توان سرمایهگذاران برای ورود به بازار، بر عرضه فشار گذاشته و در دوره اخیر چرخه افزایش نرخهای بانک مرکزی استرالیا¹¹ رشد اجارهها بیش از ۱۸٪ گزارش شده است.
دیدگاهها درباره مسیرهای سیاستی
تیم لاولس گفته برای تغییر شرایط، یا رشد دستمزدها باید سریعتر شود یا عرضه مسکن به شکل محسوس افزایش پیدا کند. او از سیاستهایی مثل پروژههای بیلد-تو-رِنت، مشوقهای سرمایهگذاری خصوصی و اصلاحات افزایش تراکم شهری بهعنوان گزینههای مطرح نام برده است. او همچنین بر هماهنگی دولت و صنعت برای رساندن عرضه بیشتر به بازار تأکید کرده است.
پانویس نامها (اصل انگلیسی)
¹ Cotality
² Australia
³ Tim Lawless
⁴ Western Australia
⁵ Australian Capital Territory (ACT)
⁶ Sydney
⁷ Darwin
⁸ Adelaide
⁹ Domain
¹⁰ Perth
¹¹ Reserve Bank of Australia (RBA)