بحران مسکن استرالیا عمیق‌تر شد؛ خانه‌دار شدن به پایین‌ترین سطح تاریخ رسید

پارادوکس بازار مسکن: قیمت‌ها پایین می‌آید، خرید سخت‌تر می‌شود

بازار مسکن استرالیا وارد یک تناقض نگران‌کننده شده است: در حالی که قیمت ملک در برخی بازارها رو به کاهش است، برای بسیاری از خریداران بالقوه، خانه‌دار شدن سخت‌تر شده است.

داده‌های تازه از realestate.com.au¹ و Housing Industry Association² نشان می‌دهد توان خرید مسکن در سال مالی ۲۰۲۵–۲۰۲۶ و همچنین در فصلِ منتهی به جون ۲۰۲۶ به بدترین سطح ثبت‌شده رسیده است. این اعداد می‌گوید کاهش قیمت به‌تنهایی نمی‌تواند اثر هزینه‌های بالاتر وام مسکن و کاهش قدرت وام‌گیری را جبران کند.

توان خرید به کف تاریخی رسید

طبق گزارش توان خرید مسکن realestate.com.au¹، یک خانوار با درآمد میانه (حدود ۱۲۵ هزار دلار در سال) در سال مالی ۲۰۲۵–۲۰۲۶ فقط توان خرید ۱۲ درصد از خانه‌های فروخته‌شده در سطح ملی را داشته است.

برای خانوارهای کم‌درآمد شرایط سخت‌تر بوده: خانواری با درآمد ۷۶ هزار دلار فقط ۲ درصد از خانه‌های فروخته‌شده را می‌توانسته بخرد و خانواری با درآمد ۶۵ هزار دلار، تنها ۱ درصد را.

در همین بازه، سهم اقساط وام مسکن از متوسط درآمد خانوار در سطح ملی به ۳۵.۵ درصد رسیده؛ بالاترین نسبت ثبت‌شده از سال ۱۹۸۹. این رقم حتی از اوج ۳۳.۳ درصدی دوران بحران مالی جهانی هم بالاتر است.

در گزارشی جداگانه، شاخص توان خرید Housing Industry Association² در فصل جون ۲۰۲۶، ۳.۱ درصد بدتر شده و مسکن را به کم‌صرفه‌ترین سطح از زمان آغاز این شاخص در سال ۱۹۹۴ رسانده است.

Housing Industry Association² «خانه قابل‌پرداخت» را خانه‌ای می‌داند که بتوان آن را با حداکثر ۳۰ درصد از درآمد سالانه یک فردِ شاغل با درآمد متوسط پوشش داد. با این حال، اکنون برای اینکه یک وام مسکنِ مربوط به خانه‌ای با قیمت میانه در شهرهای پایتختی استرالیا «راحت‌تر» پرداخت شود، به درآمدی معادل ۱.۹ درآمد متوسط نیاز است؛ در مناطق غیرشهری هم حدود ۱.۸ درآمد.

چرا افت قیمت‌ها به ارزان‌تر شدن وام ختم نمی‌شود؟

این تناقض بیشتر با نرخ بهره توضیح داده می‌شود. حتی اگر قیمت خانه در برخی بازارهای بزرگ پایین آمده باشد، اقساط وام مسکن با سرعتی بیشتر از رشد درآمدها بالا رفته است.

اقتصاددان ارشد Housing Industry Association²، Tom Devitt³ گفته توان خرید در همین فصل در همه بازارها بدتر شده؛ از جمله Sydney⁴ و Melbourne⁵ که در آن‌ها قیمت ملک در حال افت بوده است.

نرخ‌های بهره بالاتر باعث می‌شود بانک‌ها در ارزیابی «توان بازپرداخت» سخت‌گیرتر شوند و مبلغی را که حاضرند وام بدهند کاهش دهند. نتیجه این است که خریدار ممکن است با «قیمت خرید پایین‌تر» روبه‌رو شود، اما همچنان نتواند وامی به اندازه کافی بزرگ بگیرد.

هم‌زمان، هزینه‌های بالای زندگی هم روی پس‌انداز و ظرفیت وام‌گیری خانوارها فشار آورده و دامنه انتخاب خریداران را محدودتر کرده است.

گسترش افت قیمت‌ها در بازار ملک

این فشارها هم‌زمان با یک اصلاح گسترده در بازار همراه شده است. بر اساس داده‌های Cotality⁶ که ABC⁷ گزارش کرده، ارزش خانه‌ها در سطح ملی در ماه آگوست ۰.۹ درصد کاهش یافته و این پنجمین ماهِ پیاپی افت بوده است. همچنین میانه ارزش ملی اکنون ۳.۶ درصد پایین‌تر از اوج ماه مارچ قرار دارد.

در آگوست، برخی از بزرگ‌ترین افت‌ها در Melbourne⁵ و Canberra⁸ دیده شده (هر دو ۱.۱ درصد). Brisbane⁹ یک درصد افت کرده و Adelaide¹⁰ و Perth¹¹ هم هر کدام ۰.۸ درصد کاهش داشته‌اند.

همچنین گفته شده حدود ۹۳ درصد از حومه‌های شهرهای پایتختی در زمستان کاهش ارزش را ثبت کرده‌اند؛ بیش از دو برابر سهمی که در پاییز دیده شده بود.

NAB¹² در گزارش Housing Monitor¹³ هم از افت ۰.۹ درصدی در آگوست گفته و اعلام کرده شاخص هشت پایتخت، ۴.۶ درصد پایین‌تر از اوج خود قرار دارد. در همین گزارش آمده قیمت‌ها در Sydney⁴ نسبت به سقف اخیر ۷.۱ درصد و در Melbourne⁵ ۶.۵ درصد کاهش یافته است.

بدترین افت‌های سالانه و تفاوت ایالت‌ها

طبق گزارش realestate.com.au¹، توان خرید در سال مالی در همه ایالت‌ها بدتر شده؛ South Australia¹⁴ کم‌صرفه‌ترین ایالت شده و Victoria¹⁵ همچنان «نسبتاً» قابل‌پرداخت‌ترین مانده است.

Housing Industry Association² تندترین افت سالانه توان خرید را در موارد زیر گزارش کرده است:

- Perth¹¹ با افت ۱۹.۸ درصد

- مناطق غیرشهریِ Western Australia¹⁶ با افت ۱۸.۳ درصد

- Darwin¹⁷ با افت ۱۶.۵ درصد

- Brisbane⁹ با افت ۱۴.۷ درصد

مناطق غیرشهریِ Tasmania¹⁸ به کمترین سطح ثبت‌شده رسیده و در کنار Darwin¹⁷ و مناطق غیرشهریِ Western Australia¹⁶ بزرگ‌ترین افت‌های فصلی را داشته است. طبق همین گزارش، Melbourne⁵ تنها بازاری بوده که در طول سال یک بهبود بسیار جزئی (حدود ۰.۱ درصد) را ثبت کرده است.

خریداران همچنان پشت در بازار

برای خانوارهایی که سپرده قابل‌توجه و درآمد مطمئن دارند، افت قیمت‌ها می‌تواند گزینه‌های بیشتری ایجاد کند. اما برای بسیاری از خریدارانِ اولین خانه، ترکیبِ نیاز به سپرده بالا، اقساط سنگین و سخت‌گیری در وام‌دهی همچنان محدودکننده است.

The Guardian¹⁹ گزارش داده با وجود افت‌های اخیر، قیمت‌ها در چند شهر هنوز بالاتر از سطح پیش از پاندمی است و فشار اقساط وام همچنان ظرفیت وام‌گیری را کاهش می‌دهد.

در همین فضا، Sydney⁴ همچنان برای خریداران سخت توصیف شده و ارزش میانه ملک حدود ۱.۲۲ میلیون دلار عنوان شده است. Melbourne⁵ ارزان‌تر گزارش شده و میانه ارزش‌ها به زیر ۸۰۰ هزار دلار رسیده، اما هزینه تامین مالی همچنان مانع اصلی معرفی می‌شود.

همچنین گفته شده بخشی از ضعف بازار به نرخ‌های بهره بالاتر و کاهش فعالیت سرمایه‌گذاران مربوط است و Housing Industry Association² اشاره کرده عقب‌نشینی خریداران—به‌ویژه سرمایه‌گذاران—به افت‌های گسترده‌تر قیمت کمک کرده است.

سناریوهای پیش‌رو

بر اساس گزارش‌ها، کاهش‌های بیشتر قیمت می‌تواند در نهایت به بهتر شدن دسترسی کمک کند، اما این موضوع به نسبت بین قیمت‌ها، نرخ بهره و دستمزدها گره خورده است. اگر هزینه وام بالا بماند، ممکن است قیمت‌ها نیاز به افت بیشتری داشته باشند تا اقساط برای خانوارهای متوسط قابل مدیریت شود. در مقابل، بهبود می‌تواند با نرخ بهره پایین‌تر، رشد دستمزدها یا افزایش معنی‌دار عرضه خانه‌های با قیمت مناسب همراه شود.

در بخش پیش‌بینی‌ها، اقتصاددان‌های Commonwealth Bank²⁰ هشدار داده‌اند قیمت خانه‌ها در سطح ملی ممکن است در این چرخه حدود ۹ درصد کاهش پیدا کند و افت‌های «اوج تا کف» در Sydney⁴ و Melbourne⁵ بزرگ‌تر باشد.

پاورقی نام‌ها

¹ realestate.com.au | ² Housing Industry Association | ³ Tom Devitt | ⁴ Sydney | ⁵ Melbourne | ⁶ Cotality | ⁷ ABC | ⁸ Canberra | ⁹ Brisbane | ¹⁰ Adelaide | ¹¹ Perth | ¹² NAB | ¹³ Housing Monitor | ¹⁴ South Australia | ¹⁵ Victoria | ¹⁶ Western Australia | ¹⁷ Darwin | ¹⁸ Tasmania | ¹⁹ The Guardian | ²⁰ Commonwealth Bank