مشکل خانه‌های ۵۰۰هزاردلاری در غرب سیدنی¹
برای خیلی از خریداران، بودجه ۵۰۰ هزار دلار زمانی یک نقطه شروع قابل‌قبول برای خرید خانه در حومه‌های بیرونی سیدنی² به نظر می‌رسید. اما این عدد حالا بیشتر از قبل با واقعیتی سخت روبه‌رو می‌شود: «توان خرید» فقط پیدا کردن ملکی با قیمت مناسب نیست. توان خرید یعنی بتوانید وام بگیرید و با بالا رفتن هزینه‌های استقراض، از پس اقساط هم بربیایید.
گزارش‌های اخیر به فشار روی خانوارها در حومه‌های بیرونی اشاره می‌کنند. طبق یک گزارش، معوقات وام مسکن بین وام‌گیرندگان حومه‌های بیرونی در سیدنی² و ملبورن³ بیش از سه برابر میانگین کشوری گزارش شده و خریداران جدیدتر و کسانی که نزدیک به اوج بازار خرید کرده‌اند، بیشتر در معرض ریسک هستند. [web:1]
نرخ‌های بهره بالاتر می‌تواند حتی یک خرید به‌ظاهر «مناسب» را هم سخت نگه دارد. این نرخ‌ها هم سقف مبلغی را که خریداران بالقوه می‌توانند وام بگیرند پایین می‌آورد و هم هزینه اقساط را برای مالکانی که از قبل وام دارند بالا می‌برد. در همین حال، یک گزارش تازه از بازار مسکن هم از ضعیف‌تر شدن شرایط در سیدنی² گفته؛ با این نشانه‌ها که تعداد فایل‌ها کمتر شده و با توجه به هزینه‌های بالاتر وام و فضای نامطمئن، احتمال افت بیشتر قیمت‌ها مطرح است. [web:5]
این فشار، بخشی از یک مشکل بزرگ‌تر در توان مالی خانواده‌هاست. گزارش‌های اخیر می‌گویند حتی مستأجران سیدنی² هم به سقف پرداخت نزدیک شده‌اند: میانه اجاره درخواستی برای یک واحد آپارتمانی در فصل سپتامبر، ۷۸۰ دلار در هفته بوده و رشد اجاره‌ها نشانه‌هایی از برخورد با محدودیت‌های توان پرداخت نشان داده است. [web:2] این موضوع به معنی یکی بودن انتخاب «خرید» و «اجاره» نیست، اما نشان می‌دهد هزینه‌های مسکن چگونه در سراسر شهر، بودجه خانوارها را تحت فشار گذاشته است.
بنابراین «خانه ۵۰۰هزار دلاری» فقط این نیست که آیا در این قیمت آگهی پیدا می‌شود یا نه. خریداران باید موقعیت مکانی، وضعیت ملک، رفت‌وآمد و سایر هزینه‌های جاری را هم در نظر بگیرند؛ در کنار این‌که آیا وضعیت مالی‌شان از پس اقساط بالاتر یا هزینه‌های غیرمنتظره برمی‌آید یا نه. در بازار فعلی، چالش فقط ورود به مسیر خانه‌دار شدن نیست؛ چالش این است که بتوانید در همان مسیر دوام بیاورید.
کند شدن ساخت‌وساز در غرب سیدنی¹
گزارش دیگری می‌گوید ساخت‌وساز در غرب سیدنی¹ با وجود نیاز منطقه به بیش از ۵۰۰ هزار خانه جدید تا سال ۲۰۴۱ متوقف یا بسیار کند شده است. این منطقه یک «خط لوله» توسعه ۱۰۹ هزار واحدی دارد و تعداد زیادی از زمین‌ها برای ساخت پاک‌سازی شده‌اند، اما پژوهش تازه آر‌دبلیو‌سی وسترن سیدنی⁴ نشان می‌دهد فعالیت ساختمانی در عمل رو به توقف است. طبق این پژوهش، با وجود نیاز به اسکان نزدیک به ۵۹ هزار ساکن جدید و ساخت بیش از ۲۵٬۶۰۰ خانه در هر سال، در چهار کریدور اصلی رشد فقط حدود ۵ هزار واحد مسکونی به‌طور فعال در حال ساخت است.
پیتر واینز⁵، مدیرعامل آر‌دبلیو‌سی وسترن سیدنی⁴ گفته: «داستان مسکن در غرب سیدنی تا اواسط ۲۰۲۶، داستان روندهای متفاوت است؛ وام‌دهی نسبت به اوج اواخر ۲۰۲۵ به‌شدت خنک شده، خط لوله ساخت روی کاغذ بزرگ‌تر می‌شود و فشار هزینه‌ها دوباره برگشته؛ چون زنجیره‌های تأمین جهانی با بی‌ثباتی تازه روبه‌رو هستند.»
در این گزارش آمده مجوزهای تخریب در فصل جون به رکورد ۲٬۵۶۱ رسیده؛ تقریبا دو برابر فصل قبل. با این حال، با وجود پاک‌سازی بیشتر زمین‌ها، توسعه‌دهندگان با شرایط سخت‌تر تامین مالی و بالا رفتن هزینه‌های ساخت همراه با مشکل مواجه‌اند. به گفته واینز، در حالی که رشد هزینه مواد اولیه نشانه‌هایی از تثبیت داشت، درگیری خاورمیانه⁶ دوباره فشار عرضه جهانی روی سوخت و مواد خام را برگردانده و روند کند شدن افزایش هزینه‌ها را معکوس کرده و هزینه‌های ساخت در نیو ساوت ولز⁷ را به سریع‌ترین شتاب فصلی از ۲۰۲۲ رسانده است.
این فشارها روی برخی از بزرگ‌ترین توسعه‌دهندگان منطقه هم اثر گذاشته است. باثلا گروپ⁸ که یکی از بزرگ‌ترین توسعه‌دهندگان مسکونی در غرب سیدنی است، در آگوست با بدهی تا سقف ۳.۶ میلیارد دلار وارد «اداره داوطلبانه» شد. این اتفاق نزدیک به ۳ هزار خانه و آپارتمان برنامه‌ریزی‌شده را در وضعیت نامشخص گذاشته و بعد از تمام شدن تامین مالی کوتاه‌مدت، ساخت‌وساز در سایت‌های باقی‌مانده هم متوقف شده است. مدیرعامل این شرکت، بهارت بوشن⁹، مشکلات مالی را به ترکیبی از افت فروش، تغییرات بودجه می دولت فدرال، کاهش اعتماد در بازارهای کلیدی و افزایش هزینه‌های ساخت نسبت داده است.
کمبود مسکن در غرب سیدنی بیشتر در مناطق رشد جنوب‌غرب و بیرونِ غرب حس می‌شود؛ جایی که جمعیت بالا می‌رود اما خانه‌های کمتری ساخته می‌شود. در جنوب‌غرب و اطراف پروژه‌های موربنک¹⁰ و برادفیلد اروتروپولیس¹¹ در محدوده لیورپول¹² فقط ۵۰۱ واحد با تراکم بالاتر در حال ساخت گزارش شده، در حالی که نیاز سالانه ۷٬۳۳۵ واحد عنوان شده است؛ حتی با وجود این‌که خط لوله زمین این منطقه با ۴۲٬۹۰۰ قطعه در سطح ایالت پیشتاز اعلام شده. شرایط در بیرونِ غرب هم مشابه است: تنها ۱۷۵ واحد چندواحدی در حال ساخت در برابر هدف سالانه ۵٬۰۹۹ واحد؛ با وجود خط لوله زمین ۹٬۶۷۰ قطعه‌ای که حول کریدور ریورستون¹³ در بلک‌تاون¹⁴ متمرکز است.
ساخت‌وساز در اطراف پاراماتا¹⁵ نزدیک‌تر به برنامه گزارش شده؛ جایی که ۳٬۱۶۱ واحد چندواحدی در حال ساخت است و شمال‌غرب هم ۱٬۳۰۵ واحد دیگر در دست اجرا دارد. با این حال، فاصله بین خانه‌های برنامه‌ریزی‌شده و خانه‌هایی که واقعا ساخته می‌شوند همچنان بزرگ است. طبق این پژوهش، تا سال ۲۰۴۱ غرب سیدنی باید بیش از نیم‌میلیون خانه اضافه کند تا رشد جمعیت را پوشش دهد.
از سمت تامین مالی هم سخت‌گیری بیشتر شده است. طبق یافته‌ها، وام‌دهی سرمایه‌گذاران در نیو ساوت ولز⁷ از ۱۵.۹۶۴ میلیارد دلار در دسامبر ۲۰۲۵ به ۱۲.۶۰۴ میلیارد دلار در جون ۲۰۲۶ کاهش یافته است. هم‌زمان، دولت نیو ساوت ولز¹⁶ پروژه‌های زیرساختی را برای باز کردن مسیر عرضه بیشتر دنبال می‌کند. روز چهارشنبه، دولت از جدیدترین قطعه بزرگ زیرساخت آب در غرب سیدنی خبر داد که قرار است امکان اتصال بیش از ۱۴۰ هزار خانه و کسب‌وکار به خدمات حیاتی فاضلاب را فراهم کند. با این وجود، موضوع اصلی برای پروژه‌های مسکونیِ تاییدشده، شروع عملیات اجرایی است. واینز می‌گوید تبدیل خط لوله تاییدشده به شروع ساخت، به کاهش هزینه‌ها و بهتر شدن شرایط تامین مالی توسعه بستگی دارد.
پاورقی نام‌ها (اصل انگلیسی)
¹ Western Sydney
² Sydney
³ Melbourne
⁴ RWC Western Sydney
⁵ Peter Vines
⁶ Middle East
⁷ NSW (New South Wales)
⁸ Bathla Group
⁹ Bhart Bhushan
¹⁰ Moorebank
¹¹ Bradfield aerotropolis
¹² Liverpool
¹³ Riverstone
¹⁴ Blacktown
¹⁵ Parramatta
¹⁶ NSW Government