افزایش ۶۶ درصدی اجاره‌بها در استرالیای غربی طی پنج سال

افزایش ۶۶ درصدی اجاره‌ها در استرالیای غربی

طبق داده‌های کوتالیتی¹، قیمت اجاره در استرالیای غربی² طی پنج سال منتهی به سپتامبر ۲۰۲۵، ۶۶٪ افزایش داشته که بالاترین رشد در کشور است و در همین بازه، رشد دستمزدهای این ایالت ۱۸.۵٪ گزارش شده است. در همین گزارش آمده اجاره‌ها با سرعتی حدود ۳.۵ برابر سریع‌تر از دستمزدها بالا رفته‌اند. کارشناسان می‌گویند ترکیبِ نرخ پایین خانه‌های خالی و عرضه ناکافیِ واحدهای جدید، فشار روی بازار اجاره را بیشتر کرده است.

اعداد کلیدی از بازار اجاره در WA

تحلیل کوتالیتی¹ نشان می‌دهد رشد اجاره در WA³ از روند ملی جلو زده است:

• WA: رشد اجاره ۶۶٪ در پنج سال تا سپتامبر ۲۰۲۵. همچنین در ۱۲ ماه منتهی به ژانویه ۲۰۲۶، اجاره در پرت⁴ ۶.۲٪ و در مناطق خارج از پرت ۱۰.۱٪ افزایش داشته است.

• میانگین ملی: رشد اجاره ۴۳.۹٪ در همان بازه پنج‌ساله، در حالی که رشد دستمزدها در سطح ملی ۱۷.۵٪ گزارش شده است.

• اجاره میانه پرت: بر اساس داده‌های مؤسسه املاک و مستغلات استرالیای غربی (REIWA)⁵، اجاره میانه در پرت در ژانویه ۲۰۲۶ به ۷۲۰ دلار در هفته رسیده و نسبت به سال قبل ۷.۵٪ افزایش داشته است.

• سهم اجاره از درآمد: در سطح ملی، مستأجرها به‌طور میانگین ۳۳.۴٪ از درآمد پیش از مالیات را صرف اجاره می‌کنند و در گزارش‌ها اشاره شده فشار این شاخص در WA³ پررنگ‌تر است.

دیدگاه کارشناسان و علت‌های مطرح‌شده

تیم لاولس⁶، مدیر پژوهش در کوتالیتی¹، وضعیت WA³ را «پُرفشارترین» توصیف کرده و گفته دستمزدها «هیچ‌جا نزدیک» به رشد اجاره حرکت نکرده‌اند؛ در حالی که عرضه محدود و تقاضا بالا مانده است.

REIWA⁵ اعلام کرده تا پایان ژانویه ۲۰۲۶، تعداد خانه‌های اجاره‌ای موجود در بازار به ۲,۰۸۷ ملک رسیده؛ این رقم نسبت به دسامبر ۲۱.۶٪ بیشتر شده، اما همچنان ۳.۲٪ پایین‌تر از ژانویه ۲۰۲۵ است؛ موضوعی که به‌عنوان نشانه‌ای از کمبود مداوم عرضه مطرح شده است.

کث اسنل⁷، مدیرعامل شِلتر WA⁸، از افزایش حدود ۲۰,۰۰۰ دلار در سال در هزینه اجاره هر خانوار طی چهار سال صحبت کرده و علت‌ها را «کم‌سرمایه‌گذاری طولانی‌مدت در مسکن اجتماعی»، تقاضای بالا و رشد اجاره‌های کوتاه‌مدت عنوان کرده است. او همچنین پیشنهادهایی مانند «تثبیت افزایش اجاره متناسب با تورم»، ادامه طرح Rent Relief⁹ بعد از جون ۲۰۲۶ و مداخله بیشتر دولت را مطرح کرده است.

بازگشت سرمایه‌گذاران و چشم‌انداز عرضه و تقاضا

در کنار فشار هزینه‌ای برای مستأجرها، گزارش‌ها می‌گویند جهش اجاره‌ها باعث شده توجه سرمایه‌گذاران دوباره به WA³ جلب شود و برخی مدیران املاک از احتمال رشد «پرونده‌های اجاره» (rent rolls) صحبت کرده‌اند. در همین حال، بازده ناخالص اجاره (gross yield) در پرت⁴ به ۳.۸٪ رسیده و در مناطق خارج از پرت، ۵.۴٪ گزارش شده است.

آرجون پاليوال¹⁰ از InvestorKit¹¹، به فرصت‌ها در بازارهای رده‌بالا (حدود ۱.۵ تا ۲.۵ میلیون دلار) اشاره کرده و عامل تقاضا را رشد جمعیت عنوان کرده است. تیم لاولس⁶ نیز گفته با توجه به عقب‌ماندن تکمیل واحدهای جدید از رشد جمعیت و باقی‌ماندن نرخ خانه‌های خالی در سطح‌های بسیار پایین، کاهش محسوس فشار در کوتاه‌مدت مطرح نشده است.

بحث‌های سیاستی و مقایسه با سایر مناطق

گزارش‌ها می‌گویند Make Renting Fair Alliance¹² از پارلمان WA³ خواسته افزایش اجاره‌ها سقف‌گذاری شود. همچنین به گزارش‌های مرتبط اشاره شده که در آن «بیش از نیمی از خانوارها» مسکن را غیرقابل‌پرداخت ارزیابی کرده‌اند.

در بخش دیگری از گزارش‌ها، ACT¹³ به‌عنوان نمونه‌ای با رشد ملایم‌تر معرفی شده؛ موضوعی که به «سقف‌گذاری افزایش اجاره» و «سطح بالاتر عرضه» نسبت داده شده است (از جمله ساخته‌شدن حدود ۱۱ ساختمان به ازای هر ۱,۰۰۰ نفر در سال). در مقابل، گفته می‌شود شوک‌های تقاضا از مسیر مهاجرت، فشار بازار اجاره در WA³ را تشدید کرده است.

پاورقی نام‌ها

¹ Cotality
² Western Australia
³ WA
⁴ Perth
⁵ Real Estate Institute of Western Australia (REIWA)
⁶ Tim Lawless
⁷ Kath Snell
⁸ Shelter WA
⁹ Rent Relief
¹⁰ Arjun Paliwal
¹¹ InvestorKit
¹² Make Renting Fair Alliance
¹³ ACT