قوانین جدید مزایده مسکن در ویکتوریا جنجال‌ساز شد؛ انتقادها از کاهش شفافیت

آزمون اول قوانین تازه مزایده در ویکتوریا با سردرگمی شروع شد

قوانین تازه ویکتوریا¹ که فروشنده‌ها را ملزم می‌کند قیمت رزرو² (حداقل قیمت مدنظر فروشنده برای فروش در مزایده) را از قبل اعلام کنند، در نخستین آخر هفته اجرای کامل با واکنش‌های متفاوت و انتقادهایی از سوی فعالان بازار همراه شد. به گفته برخی از حرفه‌ای‌های حوزه املاک، این قواعد باعث سردرگمی خریداران، امکان جابه‌جایی قیمت رزرو و حتی کاهش تعداد مزایده‌ها می‌شود.

طبق این مقررات که برای مقابله با اندرکوتینگ³ طراحی شده، قیمت رزرو باید دست‌کم هفت روز قبل از برگزاری مزایده به‌صورت عمومی منتشر شود. این الزام به فروش‌های تاریخ‌دار ثابت هم تعمیم داده شده است. اولین آخر هفته‌ای که بازار زیر این الزامات رفت، هم برای خریداران و هم برای صنعت املاک تجربه‌ای تازه و تا حدی مبهم بود.

نتیجه‌های اولیه: فروش، پاس‌این و خروج از مزایده

براساس آمار اولیه منتشرشده توسط realestate.com.au⁴، نرخ کلیرنس به‌طور مقدماتی ۵۵.۵ درصد و از مجموع ۳۷۱ نتیجه گزارش شد. در این میان ۲۰۶ ملک فروخته شد، ۱۰۲ مورد پاس‌این⁵ شدند و ۶۳ ملک هم از مزایده کنار کشیده شدند.

این ارقام در شرایطی ثبت شد که برنامه مزایده‌های ملبورن⁶ کم‌رمق‌تر از معمول بود. در گزارش‌های جداگانه اشاره شد که آن هفته تنها ۴۵۲ خانه قرار بود در ملبورن به مزایده برود؛ رقمی که نسبت به مدت مشابه سال قبل افت قابل توجهی داشت. هم‌زمان فشارهای کلی اقتصادی و شرایط بازار ملک هم روی رفتار فروشنده‌ها و خریداران اثر گذاشته بود.

چرا اعلام قیمت رزرو هم ابهام ایجاد می‌کند؟

نگرانی اصلی فعالان صنعت این است که «انتشار قیمت رزرو» لزوماً روند مزایده را ساده و قابل پیش‌بینی نمی‌کند. فروشنده همچنان می‌تواند پیشنهادی پایین‌تر از رزرو اعلام‌شده را بپذیرد و خودِ رقم رزرو همیشه به خریدار نمی‌گوید فروشنده در نهایت روی چه عددی حاضر است معامله را قطعی کند. برخی از مشاوران و مزایده‌گردان‌ها می‌گویند این تفاوت برای همه خریداران روشن نیست.

همچنین درباره این‌که بعد از شروع پیشنهادها چه اتفاقی می‌افتد و آیا فروشنده می‌تواند رزرو را تغییر دهد یا نه، سؤال‌هایی مطرح شده است. نمایندگان صنعت از «توصیه‌های ناهماهنگ» و «عدم قطعیت» درباره تغییر شرایط در روزهای منتهی به مزایده صحبت کرده‌اند.

چالش‌های اجرایی: کاغذبازی، زمان‌بندی و تغییر روش فروش

گزارش‌های قبلی نشان می‌داد برخی مشاوران و فروشنده‌ها درگیر کاغذبازی، زمان‌بندی و ابهام درباره اقدام درست برای ملک‌هایی هستند که رزرو آن‌ها به‌موقع اعلام نشده است. برای همین، تعدادی از مزایده‌های برنامه‌ریزی‌شده یا به تعویق افتاد یا به روش‌های دیگر فروش منتقل شد.

شفافیت یا انعطاف؟

دولت ویکتوریا¹ می‌گوید هدف اصلاحات این است که با قابل مشاهده شدن «حداقل قیمت اعلامی فروشنده» برای خریداران احتمالی، با اندرکوتینگ³ مقابله شود. این تغییرات همچنین شامل انتشار بلندمدت‌تر اطلاعات قیمت‌های فروش هم هست تا داده‌های بازار در دسترس‌تر شود.

در مقابل، منتقدان می‌گویند یک رزرو ثابت می‌تواند در بازاری که بازخورد خریداران و انتظار فروشنده در طول کمپین فروش تغییر می‌کند، تبدیل به یک سیگنال خشک و محدودکننده شود. برخی هشدار می‌دهند رزروهای عمومی ممکن است بخشی از خریداران را که عدد را خارج از بودجه می‌بینند از مزایده دور کند و بعضی دیگر انتظار دارند مذاکره‌ها بیشتر «دور از فضای مزایده» انجام شود.

مثال‌های مطرح‌شده در گزارش

در گزارش realestate.com.au⁴، اندی رید⁷ مزایده‌گردان مستقر در ملبورن قوانین را «آشفته‌کننده» توصیف کرده و گفته با وجود تغییر قواعد برای مشاوران، مزایده‌گردان‌ها از نظر فنی هنوز زیر چارچوب‌هایی کار می‌کنند که از ۲۰۲۴ به‌روزرسانی نشده است. او همچنین به این نکته اشاره کرده که چیزی مانع تغییر رزرو توسط فروشنده بعد از شروع مزایده نمی‌شود.

دنیل دآسیسی⁸ مدیر Noel Jones⁹ هم این قوانین را «غیرمنطقی» خوانده و گفته بسیاری از خریداران متوجه نیستند فروشنده می‌تواند پایین‌تر از رزرو اعلام‌شده هم بفروشد. او گفته احتمال دارد حجم مزایده‌های ملبورن پایین بماند و فروش‌های خصوصی بیشتر شود، که به گفته او می‌تواند به مذاکره‌های پشت درهای بسته و شفافیت کمتر منجر شود.

متیو کلوردون¹⁰ از Morrell and Koren¹¹ گفته این قوانین روی اعتماد فروشنده‌ها به مزایده اثر می‌گذارد و هنوز پرسش‌هایی برای خریداران و فروشنده‌ها باقی مانده است. همچنین لوک بانیتسیوتیس¹² مزایده‌گردان ارشد Ray White Victoria¹³ گفته هفته اولِ اعلام رزروها برای همه طرف‌ها مقداری غیرقابل پیش‌بینی بوده، چون فروشنده‌ها، خریداران و مشاوران در حال یاد گرفتن کار با شرایط جدید هستند.

جیمز هاتزیمویسیس¹⁴ مزایده‌گردان ارشد Barry Plant¹⁵ هم گفته در بعضی مناطق ملبورن خریداران با قانون جدید مشکلی نداشته‌اند، اما در بعضی جاها گزارش شده خریداران به دلیل «بالا بودن رزرو اعلام‌شده»، از پیشنهاد دادن صرف‌نظر کرده‌اند و این موضوع باعث شده سؤال ایجاد شود که چه تعداد از فروش‌ها زیرِ رزروهای اعلام‌شده نهایی شده‌اند.

توبی بالازس¹⁶ مدیرعامل Real Estate Institute of Victoria (REIV)¹⁷ گفته با توجه به نتایج اولیه، نرخ کلیرنس «قابل قبول» به نظر می‌رسد، اما کاهش حجم مزایده‌ها نسبت به هفته قبل باعث می‌شود این آخر هفته، آزمون کاملی برای قضاوت درباره اثر قوانین در حجم‌های بالاتر نباشد.

در یکی از نمونه‌های ذکرشده، ملکی در Heidelberg¹⁸ در شمال‌شرق ملبورن، در نشانی 114 Rosanna Rd¹⁹ با قیمت ۱.۰۱ میلیون دلار فروخته شد؛ کمی پایین‌تر از رزرو تبلیغ‌شده ۱.۱ میلیون دلار. در این مورد، ملک ابتدا پاس‌این شد و سپس طی مذاکره به خریداران خانه‌اولی فروخته شد.

تیم ریچاردسون²⁰ وزیر امور مصرف‌کنندگان گفته دستورالعمل‌های جدید مزایده برای ریشه‌کن کردن اندرکوتینگ تدوین شده و این اصلاحات را «اصلاحی مهم و پیشرو» توصیف کرده است.

پاورقی نام‌ها و منابع

¹ Victoria

² auction reserve price / reserve price

³ underquoting

⁴ realestate.com.au

⁵ passed in

⁶ Melbourne

⁷ Andy Reid

⁸ Daniel D’Assisi

⁹ Noel Jones

¹⁰ Matthew Cleverdon

¹¹ Morrell and Koren

¹² Luke Banitsiotis

¹³ Ray White Victoria

¹⁴ James Hatzimoisis

¹⁵ Barry Plant

¹⁶ Toby Balazs

¹⁷ Real Estate Institute of Victoria (REIV)

¹⁸ Heidelberg

¹⁹ 114 Rosanna Rd

²⁰ Tim Richardson