ویکتوریا «مقرونبهصرفهترین» ایالت شد، اما دسترسی به خانه کم است
بر اساس دادههای تازهٔ استطاعت خرید مسکن، ویکتوریا¹ بهعنوان مقرونبهصرفهترین ایالت استرالیا² برای خریداران خانه معرفی شده است؛ اما این عنوان برای خانوادههایی که با هزینههای بالاتر وام و محدود شدن گزینهها روبهرو هستند، آرامش زیادی به همراه ندارد.
طبق گزارش جدید «استطاعت خرید مسکن» از REA Group³، یک خانوادهٔ ویکتوریایی با درآمد معمول این ایالت (حدود ۱۲۷ هزار دلار) در سال مالی گذشته، بدون ورود به «فشار وام مسکن»، فقط توان خرید حدود ۱۶٪ از خانههای فروختهشده را داشته است.
این عدد با وجود آنکه ویکتوریا را بالاتر از سایر ایالتها قرار میدهد، نسبت به سال قبل افت چشمگیری داشته است؛ سال گذشته خانوارهای با درآمد معمول میتوانستند حدود ۱۹٪ از خانههای فروختهشده در ویکتوریا را بخرند. این کاهش تا حد زیادی به سه افزایش نرخ بهره در طول سال نسبت داده شده است.
کاهش بیسابقهٔ استطاعت خرید در سطح ملی
نتیجهٔ ویکتوریا در حالی منتشر شده که در کل کشور، بحران استطاعت خرید شدیدتر شده است. در سراسر استرالیا، خانواری با درآمد معمول حدود ۱۲۵ هزار دلار، در سال مالی گذشته فقط توان خرید ۱۲٪ از خانههای فروختهشده را داشته است.
در این میان، South Australia⁴ بهعنوان کماستطاعتترین ایالت معرفی شده؛ بهطوریکه خانوارهای با درآمد میانه تنها توان خرید ۷٪ از املاک فروختهشده را داشتهاند. بنابراین رقم ۱۶٪ برای ویکتوریا، صرفاً جایگاه «بهتر» در مقایسه با بازارهای سختتر را نشان میدهد.
همچنین Housing Industry Association (HIA)⁵ گزارش داده که در همهٔ بازارهای مسکن استرالیا طی فصل جون ۲۰۲۶ افت استطاعت خرید رخ داده است. تندترین افتها در Darwin⁶، مناطق Western Australia⁷ و مناطق Tasmania⁸ ثبت شده، در حالیکه Melbourne⁹ کاهش ملایمتری در حدود ۱.۱٪ داشته است.
برای درآمدهای پایین، گزینهها بسیار محدودتر است
برای ویکتوریاییهایی که سالانه حدود ۷۶ هزار دلار درآمد دارند، وضعیت سختتر است: تنها ۲٪ از خانههای فروختهشده برای این گروه «قابلخرید» ارزیابی شدهاند؛ رقمی که با میانگین ملی برای خانوارهای کمدرآمد برابر است.
گزارش هشدار داده افراد با درآمد پایین ممکن است عملاً به آپارتمانهای استودیو یا املاک بسیار دور از مرکز که به تعمیرات قابلتوجه نیاز دارند محدود شوند؛ موضوعی که فاصلهٔ میان گزینههای مسکن برای خانوارهای با درآمد متوسط و پایین را پررنگتر میکند.
در مقابل، خانوارهای ویکتوریایی در یکچهارم بالای درآمدی—با درآمد حداقل ۲۳۲ هزار دلار—توان خرید حدود ۷۰٪ از خانههای فروختهشده را داشتهاند. این ارقام نشان میدهد دسترسی به بازار، بین گروههایی که میتوانند بازپرداختهای بالاتر را تحمل کنند و گروههایی که از مالکیت دورتر میشوند، متفاوت است.
نرخ بهره، اثر افت قیمتها را کمرنگ کرده است
گفته میشود «مقرونبهصرفهتر بودن» ویکتوریا تا حدی به این دلیل است که رشد قیمت در ایالتهای دیگر شدیدتر بوده، بهویژه در Western Australia⁷ که ارزش خانهها بسیار سریعتر از رشد دستمزدها افزایش یافته است.
بازار مسکن ملبورن نیز نشانههایی از ضعف قیمتی داشته است. دادههای جداگانه از بازار از افت ۰.۹٪ ارزش خانهها در سطح ملی در ماه آگوست خبر دادهاند و گفته شده افت قیمتها به بیشتر حومههای شهری سرایت کرده است.
با این حال، کاهش یا افت قیمت ملک بهتنهایی برای بازگرداندن استطاعت خرید کافی نبوده، چون نرخهای بالاتر وام مسکن هزینهٔ «خدمتدهی وام» را بالا میبرد و مبلغی را که خریداران میتوانند با ریسک کمتر قرض بگیرند، پایین میآورد؛ حتی اگر قیمت خرید کمی نرم شود.
چشمانداز نرخ بهرهٔ Reserve Bank¹⁰ برای خریداران بالقوه یک نگرانی مهم عنوان شده است. NAB¹¹ انتظار دارد نرخ نقدی در سپتامبر با ۲۵ واحد پایه دیگر افزایش یابد و به ۴.۶٪ برسد. افزایشهای بیشتر، فشار بیشتری به بودجهٔ خانوار وارد میکند و میتواند بخشی از خریداران را از بازار دورتر کند.
پساندازِ پول پیش همچنان مانع بزرگ است
برای یک خانوار معمولی در ویکتوریا، طبق گزارش، پسانداز پول پیش اکنون حدود ۵.۵ سال زمان میبرد. خریدارانِ خانهٔ اول که از طرح دولتی فدرال برای پول پیش ۵٪ استفاده میکنند، ممکن است این مدت را به حدود ۱.۵ سال کاهش دهند؛ هرچند همچنان با چالش پرداخت اقساط در نرخهای بهرهٔ بالا روبهرو هستند.
این دادهها نشان میدهد کمک دولت در بخش پول پیش میتواند ورود برخی خریداران را سریعتر کند، اما مسئلهٔ اصلی استطاعت خرید را بهطور کامل برطرف نمیکند: اندازهٔ وام، اقساط جاری و ریسک افزایشهای بعدی نرخ بهره همچنان در تصمیم خرید اثرگذار است.
«مقرونبهصرفهترین» یک برچسب نسبی است
به همین دلیل، قرار گرفتن ویکتوریا در صدر جدول استطاعت خرید باید با احتیاط خوانده شود. این به معنی «قابلخرید بودن گسترده» در سراسر ایالت نیست؛ بلکه نشان میدهد برخی بازارهای دیگر حتی دستنیافتنیتر شدهاند.
وقتی فقط ۱۶٪ از فروشهای ملکی در ویکتوریا در دسترس یک خانوار معمولی است—و برای کمدرآمدها این عدد فقط ۲٪ است—رتبهٔ ایالت بیشتر یک مقایسه میان بازارهای دشوار را نشان میدهد تا نشانهای از افزایش گستردهٔ دسترسی به خانه.
پاورقی منابع نامها
¹ Victoria
² Australia
³ REA Group
⁴ South Australia
⁵ Housing Industry Association (HIA)
⁶ Darwin
⁷ Western Australia
⁸ Tasmania
⁹ Melbourne
¹⁰ Reserve Bank
¹¹ NAB