هشدار درباره طرح اجاره اجباری دو ساله در استرالیا

پیشنهاد اجاره‌نامه دوساله و بحث تازه درباره بازار اجاره در استرالیا

طرحی برای این‌که قراردادهای اجاره دوساله به «پیشنهاد استاندارد» در سراسر استرالیا¹ تبدیل شود، از سوی حامیان حقوق مستأجران به‌عنوان راهی برای افزایش ثبات و امنیت زندگی اجاره‌نشین‌ها مطرح شده است. با این حال، یک فعال باسابقه مدیریت املاک در کوئینزلند² هشدار داده که این سیاست ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد و برخی مالکان را به فروش ملک یا انتقال آن به اقامتگاه‌های کوتاه‌مدت ترغیب کند؛ چیزی که می‌تواند تعداد خانه‌های موجود برای اجاره معمولی را کمتر کند.

پیشنهاد اتحادیه‌ها: دو سال، پیشنهاد پیش‌فرض

شورای اتحادیه‌های کارگری استرالیا (ACTU)³ پیشنهاد کرده یک استاندارد ملی ایجاد شود که بر اساس آن، مالک‌ها موظف باشند به مستأجران قرارداد اجاره‌ای با مدت حداقل دو سال پیشنهاد دهند؛ در عین حال مستأجر بتواند اگر خواست، مدت کوتاه‌تری را انتخاب کند. ACTU می‌گوید این تغییر می‌تواند امنیت بیشتری به مستأجران بدهد و برنامه‌ریزی برای زندگی را برای خانوارها آسان‌تر کند.

بسته بزرگ‌تر مسکن و افزایش سهم مسکن عمومی

این پیشنهاد بخشی از یک بسته بزرگ‌تر در حوزه مسکن است که در آن از افزایش سهم خانه‌های تازه‌ساز اختصاص‌یافته به مسکن عمومی صحبت می‌شود؛ از حدود «یک خانه از هر ۵۰ خانه» به «یک خانه از هر ۱۰ خانه». ACTU استدلال می‌کند افزایش مسکن عمومی می‌تواند فشار روی بازار اجاره خصوصی را کم کند، چون افراد بیشتری به اقامتگاه مطمئن‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر دسترسی پیدا می‌کنند.

هشدار مدیر باسابقه املاک در کوئینزلند

در مقابل، یک اپراتور ارشد مدیریت املاک در کوئینزلند² می‌گوید اجباری شدن پیشنهاد اجاره دوساله ممکن است تعداد خانه‌های قابل اجاره را کاهش دهد. او می‌گوید کسب‌وکارش حدود ۳۰۰۰ ملک اجاره‌ای را در محدوده‌های لوگان⁴، بریزبن⁵، اسپرینگفیلد⁶ و ایپسویچ⁷ مدیریت می‌کند و در تجربه او، بسیاری از مستأجران وقتی شرایط برای هر دو طرف مناسب باشد، همین حالا هم بیش از دو سال در یک خانه می‌مانند. از نگاه او، بازار در بسیاری از موارد خودش امکان اجاره‌های طولانی را ایجاد می‌کند، بدون آن‌که یک الزام ملی روی همه پرونده‌ها اعمال شود.

چرا برخی مالکان ممکن است ملک را از بازار اجاره خارج کنند

نگرانی اصلی این است که اگر «پیشنهاد اجباری دوساله» به یک قاعده تبدیل شود، برای برخی مالکان جذابیت سرمایه‌گذاری کمتر شود. برای نمونه، مالکی که قصد دارد طی ۱۲ ماه آینده ملک را بفروشد، یا ممکن است دوباره خودش به خانه برگردد، یا برنامه بازسازی داشته باشد، احتمال دارد نخواهد تعهد دو ساله بدهد. طبق این هشدار، چنین مالکانـی ممکن است به جای اجاره معمولی، ملک را بفروشند یا به اجاره کوتاه‌مدت تبدیل کنند؛ و در نتیجه عرضه اجاره‌های بلندمدت کمتر شود.

در این صورت یک وضعیت دوگانه شکل می‌گیرد: مستأجرانی که در یک ملک می‌مانند، ممکن است امنیت بیشتری تجربه کنند، اما مستأجران دیگر با گزینه‌های کمتری برای انتخاب مواجه شوند.

نگرانی درباره سخت‌تر شدن انتخاب مستأجر

این مدیر املاک همچنین می‌گوید طولانی‌تر شدن تعهدات، ممکن است باعث شود برخی مالکان در بررسی درخواست‌ها سخت‌گیرتر شوند. اگر مالکان تصور کنند پایان دادن زودهنگام به اجاره دشوارتر می‌شود، ممکن است بیشتر به سراغ متقاضیانی بروند که از نظر درآمد، «امن‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر» دیده می‌شوند. در نتیجه، کارگران قراردادی یا ساعتی، تازه‌واردها و افرادی با سابقه شغلی غیرمتعارف ممکن است بیشتر کنار گذاشته شوند.

دیدگاه حامیان اجاره‌های بلندتر

حامیان حقوق مستأجران و اتحادیه‌ها نگاه دیگری دارند. ACTU می‌گوید استاندارد دوساله می‌تواند به خانواده‌ها و افراد «اطمینان بیشتری» بدهد و از به‌هم‌ریختگی ناشی از تمدیدهای سالانه کم کند. در این مدل، مستأجر همچنان می‌تواند مدت کوتاه‌تری را درخواست کند؛ یعنی قاعده قرار است «پیشنهاد پیش‌فرض» باشد، نه این‌که همه را مجبور کند حتماً دو سال بمانند.

حامیان این ایده، اجاره‌های بلندتر را کنار اصلاحات دیگر می‌گذارند؛ از جمله تقویت حمایت‌های اجاره‌نشینی و توسعه گسترده مسکن عمومی. ACTU گفته افزایش ساخت مسکن عمومی می‌تواند بخشی از فشار را از بازار اجاره خصوصی بردارد و سیستم کلی مسکن را پایدارتر کند.

بحث اصلی همچنان عرضه مسکن است

هر دو طرف بحث، در نهایت به یک مسئله ساختاری اشاره می‌کنند: استرالیا¹ در مناطقی که مردم به خانه نیاز دارند، به اندازه کافی عرضه مسکن ندارد. گزارش‌ها و پوشش‌های اخیر بازار مسکن هم «کمبود عرضه» را یکی از عوامل اصلی فشار در بازار خرید و اجاره معرفی کرده‌اند. در کنار آن، گزارش‌های دیگری به سنگین‌تر شدن بار هزینه اجاره برای مستأجران اشاره کرده‌اند؛ مخصوصاً وقتی خانوارها به سمت خانه‌های کوچک‌تر یا ارزان‌تر رانده می‌شوند.

اختلاف نظر بر سر این است که آیا اجاره‌های بلندتر به حل این فشار کمک می‌کند یا ممکن است ناخواسته آن را بدتر کند. اثر نهایی سیاست هم می‌تواند به جزئیات طراحی آن وابسته باشد؛ مثل قواعد مربوط به فسخ زودهنگام، شرایط مالکان، و امکان انصراف مستأجر از مدت‌های طولانی‌تر.

این طرح هنوز قانون نشده است

طرح ACTU فعلاً تغییر قطعی در قانون اجاره نیست و به‌عنوان یک پیشنهاد سیاستی به دولت فدرال ارائه شده است. در حال حاضر هم قوانین اجاره بین ایالت‌ها و قلمروها متفاوت است. همین موضوع پرسش‌هایی ایجاد می‌کند؛ از جمله این‌که یک استاندارد ملی چگونه با قوانین اجاره ایالتی هماهنگ می‌شود و در شرایطی که مالک دلیل موجهی برای پس گرفتن ملک دارد، چه حمایت‌ها و روندهایی اعمال خواهد شد.

پانویس منابع نام‌ها

¹ Australia

² Queensland

³ Australian Council of Trade Unions (ACTU)

⁴ Logan

⁵ Brisbane

⁶ Springfield

⁷ Ipswich