سقوط بی‌سابقه بازار مسکن توراک؛ قیمت خانه‌ بیش از ۲ میلیون دلار کاهش یافت

ریزش سنگین قیمت خانه در توراک

بازار املاک لوکس ملبورن¹ این روزها با یک اصلاح تند روبه‌رو شده و توراک² یکی از واضح‌ترین نمونه‌هاست. میانه قیمت خانه در این محله در مارچ ۲۰۲۴ حدود ۵.۸ میلیون دلار بود، اما تا پایان فصل June به ۳ میلیون و ۶۶۵ هزار دلار رسید؛ یعنی افتی نزدیک به ۲.۳۸ میلیون دلار یا ۳۶.۸ درصد. در بازه یک‌ساله تا June هم قیمت‌ها ۲۶.۷ درصد پایین آمد که به‌عنوان تندترین افت سالانه ثبت‌شده برای این محله گزارش شده است. این تغییرها نشان می‌دهد شرایط در بخش بالایی بازار ملبورن، نسبت به دوره اوج، چقدر عوض شده است.

افت قیمت در دیگر محله‌های ثروتمند ملبورن

توراک تنها محله لوکس با افت قابل‌توجه نیست. در ساوت یارا³ میانه قیمت خانه در سال منتهی به June حدود ۱۱ درصد (معادل ۴۷۱ هزار دلار) کاهش پیدا کرد و همچنین حدود ۲۱.۴ درصد پایین‌تر از اوج ثبت‌شده در آپریل ۲۰۲۳ قرار گرفت.

در گزارش به افت‌های سالانه در چند محله دیگر هم اشاره شده است:

بالوین⁴: ۱۴.۲ درصد کاهش

باکس هیل⁵: ۱۰.۶ درصد کاهش

ال‌وود⁶: ۹.۳ درصد کاهش

همچنین گفته شده هرکدام از این محله‌ها نسبت به اوج خودشان بیش از ۱۶ درصد پایین آمده‌اند. این اعداد نشان می‌دهد افت قیمت فقط به چند ملک بسیار گران محدود نیست و در مجموعه‌ای از محله‌های جاافتاده که معمولاً تقاضای پایدار، زمین محدود و سطح درآمد بالا دارند هم دیده می‌شود.

اثر نرخ بهره و تغییرهای مالیاتی روی تقاضا

بالا بودن نرخ‌های بهره باعث شده توان وام‌گیری خریداران کمتر شود؛ حتی برای کسانی که دنبال خرید خانه‌های چندمیلیون‌دلاری هستند. در این سطح از قیمت، تغییر کوچک در نرخ وام می‌تواند قسط‌ها را به‌شکل محسوس بالا ببرد و بخشی از خریداران را مجبور کند بودجه‌شان را پایین بیاورند یا خرید را عقب بیندازند.

در کنار نرخ بهره، به تغییرهای مربوط به تنظیمات مالیاتی هم اشاره شده که فشار بیشتری به سرمایه‌گذاران و مالکان وارد کرده است. به نقل از تحلیلگرانی که در پوشش رسانه‌ای به آن‌ها ارجاع داده شده، ترکیب «نرخ‌های بالاتر» و «تغییر در قوانین مالیاتی» به‌طور خاص روی بخش بالایی بازار ملبورن اثر گذاشته است.

یکی از نتایج این شرایط، فاصله گرفتن انتظار فروشنده‌ها از عددی است که خریدار حاضر است پرداخت کند. از طرف دیگر در بازار لوکس، چون تعداد معامله‌ها کمتر است، چند فروش با تخفیف می‌تواند میانه قیمت‌ها را سریع‌تر پایین بکشد و تصویر افت گسترده‌تری بسازد.

ضعف بازار، فراتر از چند محله خاص

نشانه‌های افت فقط در توراک و اطرافش دیده نمی‌شود. داده‌های کوتالیتی⁷ نشان داد ارزش ملک‌ها در ملبورن در ماه آگوست ۱.۱ درصد افت کرده و این روند در کنار سایر پایتخت‌ها، به پنجمین ماه پیاپی کاهش در شهرهای بزرگ استرالیا اشاره دارد. در سطح ملی هم قیمت‌ها در آگوست ۰.۹ درصد پایین آمد و سهم محله‌هایی که کاهش ارزش را تجربه کرده‌اند به ۹۳ درصد رسید. در همین گزارش، ملبورن و کانبرا⁸ بیشترین افت ماهانه را داشته‌اند که هر دو ۱.۱ درصد اعلام شده است.

همزمان، گزارش هَوزینگ مانیتورِ سپتامبر از سوی اِن‌اِی‌بی⁹ هم از افت ماهانه ۱.۱ درصدی در ملبورن خبر داده و گفته ارزش‌ها حدود ۶.۵ درصد پایین‌تر از اوج اخیر قرار گرفته‌اند؛ همچنین سیدنی و ملبورن به‌عنوان دو شهری معرفی شده‌اند که در این افت سراسری نقش پررنگ‌تری دارند.

پیش‌بینی‌ها درباره ادامه افت

برخی اقتصاددان‌ها و تحلیلگرها گفته‌اند اگر هزینه وام‌گیری بالا بماند و شرایط اقتصادی نرم‌تر شود، امکان ادامه‌دار شدن افت وجود دارد. یک تحلیل هم مطرح کرده که قیمت‌ها در ملبورن و سیدنی ممکن است در نهایت بین ۱۲ تا ۱۳ درصد از اوج خود پایین بیاید و در دیگر پایتخت‌ها افت‌ها کوچک‌تر باشد.

در عین حال تأکید شده این پیش‌بینی به معنی افت یکسان در همه محله‌ها نیست؛ چون بازار لوکس معمولاً نقدشوندگی کمتری دارد و تعداد معامله‌ها پایین‌تر است. با این حال، افت توراک نمونه‌ای از میزان جابه‌جایی قیمتی است که وقتی خریداران مرفه، رقم‌هایی را که حاضرند یا می‌توانند بپردازند دوباره حساب می‌کنند، می‌تواند رخ بدهد.

پاورقی نام‌ها (اصل انگلیسی):

¹ Melbourne

² Toorak

³ South Yarra

⁴ Balwyn

⁵ Box Hill

⁶ Elwood

⁷ Cotality

⁸ Canberra

⁹ NAB