هشدار کارشناسان درباره کاهش شدید خانه‌های اجاره‌ای در کویینزلند

هشدار کارشناسان: تغییرات مالیاتی فدرال می‌تواند بحران اجاره را تشدید کند

در میانه جون ۲۰۲۶، کارشناسان هشدار داده‌اند که یک تغییر بزرگ در مالیات‌های فدرال، ممکن است بحران از قبل جدیِ بازار اجاره در کویینزلند¹ را شدیدتر کند. به گفته آن‌ها، حرکت‌های اخیر قانون‌گذاری درباره نگیٹیو گیرینگ و مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) باعث شده بخشی از سرمایه‌گذاران از بازار فاصله بگیرند و تعداد خانه‌های اجاره‌ایِ در دسترس کمتر شود؛ آن هم در شرایطی که نرخ خالی‌بودن خانه‌ها نزدیک به پایین‌ترین رکوردهاست.

تغییرات مالیاتی و خروج سرمایه‌گذاران

اصلاحات دولت فدرال که طبق گزارش‌ها در ۵ جون ۲۰۲۶ از مجلس نمایندگان² عبور کرده، دو تغییر مهم را در بر می‌گیرد:

۱) محدودیت برای نگیٹیو گیرینگ: از جولای ۲۰۲۷ قرار است نگیٹیو گیرینگ فقط به املاک نوساز محدود شود. این یعنی سرمایه‌گذاران دیگر نمی‌توانند زیانِ ناشی از ملک‌های موجود (قدیمی‌تر) را از درآمد شخصی خود کسر کنند.

۲) اصلاح CGT: تخفیف فعلی ۵۰٪ برای CGT قرار است حذف و از جولای ۲۰۲۷ با یک سیستم شاخص‌بندی متناسب با تورم جایگزین شود.

اگرچه هدف اعلام‌شده از این اصلاحات، تشویق ساخت‌وساز جدید و افزایش عرضه مسکن است، اما در کوتاه‌مدت گزارش‌ها از یک «افزایش لیست فروش» خبر می‌دهند؛ چون بخشی از سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند پیش از اجرایی‌شدن کامل تغییرات، ملک‌های موجود را بفروشند. کارشناسان می‌گویند وقتی این خانه‌ها به خریداران مصرفی (ساکنِ مالک) فروخته شود، از بازار اجاره خارج می‌شود و عرضه اجاره‌ای را محدودتر می‌کند.

فشار روی بازار اجاره در کویینزلند

گفته می‌شود کویینزلند¹ به‌طور ویژه در برابر این تغییرات آسیب‌پذیر است، چون بازار مسکن آن از قبل هم تحت فشار بوده است:

نرخ خالی‌بودن بسیار پایین: داده‌های اخیر نشان می‌دهد نرخ خالی‌بودن در سطح ایالت حدود ۱.۰٪ باقی مانده؛ در حالی که بازه ۲.۶٪ تا ۳.۵٪ معمولاً «سالم» در نظر گرفته می‌شود.

افزایش هزینه اجاره: سهمی از درآمد میانه خانوار که صرف اجاره می‌شود به رکورد ۳۳٪ رسیده است.

تغییرات ایالتی از جون ۲۰۲۶: علاوه بر این، از جون ۲۰۲۶ تغییرات قانون‌گذاری در سطح ایالت با هدف «متعادل‌تر کردن شرایط برای مستأجران» معرفی شده که برخی فعالان صنعت می‌گویند برای مالکان، پیچیدگی‌های بیشتری ایجاد می‌کند.

هشدارها درباره عمیق‌تر شدن وضعیت

اقتصاددانان مورگان استنلی³ و برخی دیگر از تحلیلگران مالی می‌گویند فضای عدم‌قطعیت، بازار مسکن را سرد کرده است. طبق گزارش‌ها، درخواست وام برای سرمایه‌گذاری ملکی از زمان اعلام اولیه تغییرات، حدود ۲۰٪ کاهش داشته است.

دولت می‌گوید سازوکار «گرندفادرینگ» باعث می‌شود وضعیت مالیاتیِ ملک‌هایی که قبل از اعلام سیاست نگهداری شده‌اند، حفظ شود و از رفتارهای شتاب‌زده جلوگیری شود. با این حال، گزارش‌ها حاکی است بخشی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند همین حالا از بازار خارج شوند تا درگیر قواعد جدید نشوند. در چنین شرایطی، تحلیلگران می‌گویند با کمتر شدن تعداد فایل‌های اجاره‌ای و ثابت ماندن تقاضا، رقابت میان مستأجران در کویینزلند¹ می‌تواند در ادامه ۲۰۲۶ شدیدتر شده و هزینه‌ها بالاتر برود.

پاورقی منابع نام‌ها

¹ Queensland

² House of Representatives

³ Morgan Stanley