شکاف بزرگ قیمت خانه‌ در سیدنی؛ قیمت نهایی ۱۲۰ هزار دلار بالاتر از اعلام اولیه

شکاف قیمت راهنما و قیمت نهایی فروش در سیدنی

خریداران خانه در سیدنی¹ بیشتر از قبل مجبور می‌شوند بالاتر از «قیمت راهنمای» اعلام‌شده پول بدهند. طبق یک تحلیل تازه، وقتی خانه‌ای در این شهر بالاتر از بازه اعلامی فروخته می‌شود، قیمت نهایی به‌طور میانه حدود ۱۱۷,۵۰۰ دلار بالاتر از سقف بازه قیمت راهنما ثبت می‌شود.

این اعداد توسط اپلیکیشن داده‌های ملکی Homer² گردآوری شده و قیمت‌های راهنمای منتشرشده برای فروش‌های مسکونی را در شش ماه منتهی به آپریل بررسی کرده است. در این بررسی گفته شده «زیرقیمت‌گذاری» یا underquoting³ همچنان در پایتخت‌های اصلی استرالیا⁴ رایج است و از نظر مبلغ، شکاف بین قیمت راهنما و قیمت نهایی در سیدنی از همه شهرهای پایتخت بیشتر است.

وضعیت شهرهای دیگر: پرت، آدلاید، بریزبن و ملبورن

بر اساس این تحلیل، در پرت⁵ و آدلاید⁶ هم بخش بزرگی از فروش‌ها از سقف قیمت راهنما عبور کرده‌اند؛ به‌ترتیب ۷۶٪ و ۷۳٪ از معاملات بالاتر از بازه اعلامی بسته شده‌اند. با این حال، نکته برجسته درباره سیدنی اندازه این «پرش» است: وقتی فروش بالاتر از راهنما رخ می‌دهد، میانه اختلاف آن ۱۱۷,۵۰۰ دلار است.

بریزبن⁷ هم فاصله زیادی ندارد و در فروش‌های بالاتر از بازه، معمولاً حدود ۱۰۰,۰۰۰ دلار بالاتر از قیمت راهنما ثبت شده است.

ملبورن⁸ وضعیت متفاوتی داشته است. این شهر تنها پایتختی بوده که در آن تعداد بیشتری از ملک‌ها زیر قیمت راهنما فروخته شده‌اند: ۵۳٪ زیر بازه اعلامی و ۳۷٪ بالای آن. همچنین در ویکتوریای منطقه‌ای⁹ الگوی زیرقیمت‌فروشی پررنگ‌تر گزارش شده و ۷۱٪ فروش‌ها زیر قیمت راهنما انجام شده‌اند.

نگاه مدیرعامل هومر و بحث شفافیت

هنری پدرسن¹⁰، مدیرعامل Homer²، گفته صنعت هنوز با یک مشکل جدی شفافیت روبه‌روست و خریداران به بازدیدها و رقابت‌های مزایده‌ای کشیده می‌شوند برای ملک‌هایی که از ابتدا بعید بوده بتوانند از عهده قیمت‌شان برآیند. او گفته این روند باعث «هدررفت زمان، پول و سرمایه‌گذاری احساسی» می‌شود و برای خریدارانی که در بازاری با اعداد تبلیغاتی نه‌چندان هم‌خوان با انتظار واقعی حرکت می‌کنند، استرس ایجاد می‌کند.

زیرقیمت‌گذاری، قانون و دشواری اثبات

این یافته‌ها به نگرانی‌های قدیمی درباره underquoting³ در بازار مسکن استرالیا⁴ برمی‌گردد. در یک بررسی پیشینِ Guardian Australia¹¹ هم گفته شده بود این موضوع به‌خصوص در سیدنی¹ و پرت⁵ بیشتر دیده می‌شود و در کانبرا¹²، هوبارت¹³ و داروین¹⁴ کمتر گزارش شده است.

زیرقیمت‌گذاری زمانی غیرقانونی است که مشاوران املاک عمداً قیمت احتمالی فروش را نادرست اعلام کنند، اما اثبات آن می‌تواند دشوار باشد. این‌که یک ملک بالاتر از قیمت راهنمایش فروخته شود، لزوماً به معنی نقض قانون نیست؛ چون نتیجه مزایده‌ها می‌تواند غیرقابل پیش‌بینی باشد.

تغییرات در NSW و ویکتوریا

این موضوع باعث تغییراتی در NSW¹⁵ و ویکتوریا¹⁶ شده است. در ویکتوریا، دستورالعمل‌های به‌روزشده می‌گویند مشاوران املاک هنگام تعیین برآورد قیمت باید از مناسب‌ترین فروش‌های مشابه محلی استفاده کنند و عواملی مثل سن خانه و بازسازی‌ها را هم در نظر بگیرند. نهاد Consumer Affairs Victoria¹⁷ می‌تواند از مشاوران بخواهد مدارکی ارائه کنند که نشان دهد چگونه سه ملکِ قابل‌مقایسه را انتخاب کرده‌اند.

در نیو ساوت ولز¹⁸، فروشندگان باید در همه تبلیغات یک «قیمت راهنما» منتشر کنند و مشاوران املاکی که در زیرقیمت‌گذاری مقصر شناخته شوند ممکن است با جریمه‌ای تا سقف ۱۱۰,۰۰۰ دلار روبه‌رو شوند؛ یا پنج برابر جریمه قبلی، یا سه برابر کمیسیون‌شان—هرکدام که بیشتر باشد.

نظر کارشناسان و نقش مزایده‌ها

با وجود این، کارشناسان ملکی می‌گویند مشکل ادامه دارد. مایکل فادرینگام¹⁹، مدیرعامل Australian Housing and Urban Research Institute²⁰، گفته نگرانی عمیق‌تر زمانی است که مزایده‌ها در قیمت‌هایی «درون» بازه تبلیغ‌شده بی‌نتیجه می‌مانند (passed in)، چون این وضعیت می‌تواند نشان دهد خودِ راهنما گمراه‌کننده بوده است.

او همچنین گفته تداوم مزایده‌ها این مسئله را تشدید کرده، چون مسکن بیشتر «مالی‌سازی» شده و خریداران وارد بازاری می‌شوند که در آن کشف قیمت اغلب مبهم و رقابت بسیار شدید است.

پانوشت منابع نام‌ها

¹ Sydney | ² Homer | ³ underquoting | ⁴ Australia | ⁵ Perth | ⁶ Adelaide | ⁷ Brisbane | ⁸ Melbourne | ⁹ Regional Victoria | ¹⁰ Henry Pedersen | ¹¹ Guardian Australia | ¹² Canberra | ¹³ Hobart | ¹⁴ Darwin | ¹⁵ NSW | ¹⁶ Victoria | ¹⁷ Consumer Affairs Victoria | ¹⁸ New South Wales | ¹⁹ Michael Fotheringham | ²⁰ Australian Housing and Urban Research Institute