بریزبن، آدلاید و پرت؛ پیشتازان سودآوری بازار مسکن استرالیا

افت سود فروش دوباره ملک؛ واحدها بیشتر زیر فشار

بازار املاک استرالیا¹ هنوز برای بیشتر فروشندگان سودآور است، اما داده‌های تازه نشان می‌دهد روند رکوردشکنی سود فروش دوباره ملک دارد از سرعت می‌افتد.

تحلیل کوتالیتی² از بیش از ۹۴ هزار فروشِ دوباره‌ی ملک مسکونی در فصل جون³ نشان داد ۹۵.۴ درصد از معاملات با «سود اسمی» انجام شده است؛ این رقم نسبت به ۹۶.۱ درصد در فصل مارچ⁴ کاهش داشته که بالاترین سطح در ۲۱ سال گذشته بود.

میانه سود نیز افت کرد و از رکورد ۳۷۸ هزار دلار به ۳۷۱ هزار دلار رسید. هم‌زمان، میانه زیان از ۴۴ هزار دلار به ۴۵ هزار دلار افزایش پیدا کرد.

با وجود این کاهش‌ها، کوتالیتی² نتایج را از نظر تاریخی «به‌طور استثنایی قوی» توصیف کرد. فروشندگان در مجموع حدود ۳۵.۹ میلیارد دلار سود ثبت کردند؛ موضوعی که با چند سال رشد قابل‌توجه قیمت‌ها و انباشته شدن «ارزش مالکانه» در مسکن همراه بوده است.

خانه‌ها همچنان بهتر از واحدها عمل می‌کنند

فاصله بین خانه و واحد همچنان پررنگ است.

حدود ۹۷.۸ درصد از فروش دوباره خانه‌ها سودآور بوده، در حالی‌که این رقم برای واحدها ۹۰.۵ درصد ثبت شده است. خانه‌های سودده میانه سود ۴۳۵,۵۰۰ دلار داشته‌اند، اما واحدهای سودده میانه سود ۲۵۱ هزار دلار را ثبت کرده‌اند.

این اعداد به رشد بلندمدت قیمتی قوی‌تر در خانه‌های مستقل، و همچنین تفاوت‌هایی مثل ارزش زمین، عرضه و تقاضای خریدار برمی‌گردد.

واحدها سهم بیشتری از معاملات زیان‌ده را هم به خود اختصاص داده‌اند. در ملبورن⁵، ۲۰.۸ درصد از واحدها کمتر از قیمت خرید قبلی فروخته شده‌اند، در حالی‌که این نسبت برای خانه‌ها ۴.۳ درصد بوده است. در سیدنی⁶ هم ۱۱.۴ درصد از فروش دوباره واحدها با زیان ثبت شده است.

سیدنی⁶ و ملبورن⁵ روی‌هم ۸۳.۳ درصد از کل ارزش زیانِ فروش دوباره واحدها در کشور را تشکیل داده‌اند. نزدیک به ۳۹ درصد از کل ارزش زیانِ واحدها در پنج منطقه دولت محلی متمرکز بوده است: Melbourne⁷، Parramatta⁸، Stonnington⁹، Port Phillip¹⁰ و Sydney¹¹.

بریزبن قوی‌ترین بازار پایتختی

بریزبن¹² همچنان در رتبه نخست شهرهای پایتخت از نظر فروش‌های سودآور قرار دارد.

این شهر میانه سود فروش دوباره ۵۲۵ هزار دلار را ثبت کرده و ۹۹.۸ درصد معاملات در فصل جون³ با سود انجام شده است.

آدلاید¹³ با میانه سود ۴۷۲ هزار دلار در رتبه بعدی قرار گرفت و پرت¹⁴ میانه سود ۴۷۰ هزار دلار را ثبت کرد.

سیدنی⁶ از نظر مجموع سود دلاری، بزرگ‌ترین رقم را داشته و حدود ۶.۶ میلیارد دلار سود ثبت کرده است، اما سهم معاملات سودآور در این شهر پایین‌تر بوده؛ ۹۲.۷ درصد از فروش‌های سیدنی⁶ با سود انجام شده که از نتیجه بریزبن¹² کمتر است.

این اختلاف نشان می‌دهد تفاوتی بین «بزرگی یک بازار» و «احتمال سود کردن یک فروشنده» وجود دارد. موجودی بالای مسکن و قیمت‌های بالاتر در سیدنی⁶ می‌تواند سود کل بزرگی بسازد، حتی اگر سهم بیشتری از معاملات با زیان همراه باشد.

مناطق غیرشهری: معامله‌های سودآورتر، اما سود دلاری کمتر

بازارهای منطقه‌ای از نظر درصد معاملات سودآور، جلوتر از شهرهای پایتخت بوده‌اند.

حدود ۹۷.۵ درصد از فروش‌های دوباره در مناطق منطقه‌ای سودآور بوده، در حالی‌که این رقم در بازارهای شهری ۹۴.۱ درصد ثبت شده است. با این حال، فروشندگان شهری میانه سود بالاتری گرفته‌اند: ۴۱۵ هزار دلار در برابر ۳۲۴,۵۰۰ دلار در مناطق منطقه‌ای.

مدت نگهداری ملک؛ عامل اثرگذار

مدت زمانی که یک ملک نگه داشته می‌شود هم در نتیجه فروش نقش داشته است.

در سطح ملی، خانه‌هایی که با سود فروخته شده‌اند معمولاً ۹.۳ سال در مالکیت فروشنده بوده‌اند. در مقابل، فروش دوباره خانه‌های زیان‌ده میانه دوره نگهداری ۴.۴ سال داشته‌اند.

این اختلاف نشان می‌دهد کسانی که خیلی زود پس از خرید مجبور به فروش می‌شوند، به‌خصوص در دوره افت بازار، با ریسک بیشتری روبه‌رو هستند. دوره نگهداری کوتاه، زمان کمتری برای رشد قیمت فراهم می‌کند تا هزینه‌های معامله، هزینه‌های وام و دوره‌های تقاضای ضعیف‌تر جبران شود.

پس از چند سال رشد؛ نشانه‌های کاهش شتاب

نتایج فصل جون³ نسبت به شرایط بسیار قوی ابتدای سال تغییر نشان می‌دهد.

با اینکه هنوز بیش از ۹۰ درصد املاک با سود فروخته می‌شوند، کاهش نرخ سودآوری ملی و افت میانه سود نشان می‌دهد شتاب قبلی بازار ضعیف‌تر شده است. این فشار بیشتر در بازار واحدها دیده می‌شود، مخصوصاً در ملبورن⁵ و سیدنی⁶.

واحدها معمولاً با قیمت ورود پایین‌تری نسبت به خانه‌ها عرضه می‌شوند، اما در برخی بخش‌های بازار آپارتمان، رشد قیمت ضعیف‌تر، عرضه بالاتر و افزایش سرمایه محدودتر گزارش شده است.

این داده‌ها به‌جای اشاره به یک وضعیت یکدست، تصویر بازاری را نشان می‌دهد که در آن نتایج فروش برای گروه‌های مختلف یکسان نیست: کسانی که ملک را مدت طولانی‌تری نگه داشته‌اند و در بازارهای قوی‌تر هستند، معمولاً ارزش مالکانه بیشتری دارند و در مقابل، خریداران جدیدتر و مالکان واحدهای کم‌عملکرد بیشتر در معرض فروش با زیان قرار می‌گیرند.

پاورقی

¹ Australia

² Cotality

³ June

⁴ March

⁵ Melbourne

⁶ Sydney

⁷ Melbourne (Local Government Area)

⁸ Parramatta

⁹ Stonnington

¹⁰ Port Phillip

¹¹ Sydney (Local Government Area)

¹² Brisbane

¹³ Adelaide

¹⁴ Perth