کاهش قیمت خانه در ۷۴ حومه کوئینزلند؛ افت ۶۲۴ هزار دلاری قیمت در Hamilton

رکود قیمت‌ها به سواحل و مناطق لوکس کوئینزلند رسیده است

طبق گزارش‌ها، رکود بازار مسکن کوئینزلند¹ به برخی از گران‌ترین و پرطرفدارترین نقاط این ایالت هم سرایت کرده و ارزش خانه‌ها در ۷۴ حومه کاهش یافته است. این ضعف بیشتر در بازارهای ساحلی و لوکس دیده می‌شود؛ جایی که قیمت‌های بالا، رشد هزینه وام‌گیری و احتیاط بیشتر خریداران، فشار را روی فروشندگان بیشتر کرده است.

این عقب‌نشینی بخشی از کند شدن بازار در سطح ملی است. داده‌های کوتالیتی² که در سپتامبر منتشر شد نشان می‌دهد ارزش واحدهای مسکونی در استرالیا³ برای پنجمین ماه پیاپی کاهش یافته؛ شاخص ملی در آگوست ۰.۹ درصد افت کرده و ۳.۶ درصد پایین‌تر از اوج مارچ قرار گرفته است. ارزش‌ها در بریزبن⁴ نیز حدود ۱ درصد در همان ماه کاهش داشت.

بازارهای ساحلی سرعتشان را از دست می‌دهند

بازارهای سبک‌زندگی در کوئینزلند¹ در دوران رونق پساکرونا از نیرومندترین‌ها بودند. تقاضای خریداران بین‌ایالتی، دورکارها و سرمایه‌گذاران باعث شد قیمت‌ها در سانشاین کوست⁵، گلد کوست⁶ و دیگر مناطق ساحلی بالا برود.

اما این شتاب حالا تضعیف شده است. افزایش اقساط وام مسکن، قدرت خرید را کم کرده و خانه‌های گرانِ ساحلی نسبت به تغییر حس‌وحال خریداران آسیب‌پذیرترند. فایل‌هایی که قبلاً چند پیشنهاد هم‌زمان می‌گرفتند، حالا مدت بیشتری در بازار می‌مانند و فروشنده‌ها بیشتر ناچار می‌شوند انتظار قیمتی خود را تعدیل کنند.

سانشاین کوست⁵ همچنان یکی از ارزشمندترین بازارهای کوئینزلند¹ است، اما اصلاح اخیر در سطح ملی، حساسیت مناطق گران را برجسته کرده است. تحلیلی که در سپتامبر منتشر شد، ارزش میانه‌ی واحدهای مسکونی این منطقه را حدود ۱.۲۶۵ میلیون دلار برآورد کرده و میانگین خانه‌های مستقل را حدود ۱.۳۵ میلیون دلار اعلام کرده است.

کاهش‌ها در خانه‌های لوکس تندتر است

این افت در همه بخش‌های بازار یکسان نیست. معمولاً خانه‌های گران‌تر، وقتی هزینه وام‌گیری بالا می‌رود، افت بیشتری را تجربه می‌کنند؛ چون خریداران این بخش اغلب به وام‌های بزرگ‌تری نیاز دارند و محدودیت‌های «توان بازپرداخت» اثر مستقیم‌تری روی تصمیمشان می‌گذارد.

داده‌های کوتالیتی² نشان داده ارزش خانه‌ها در چارک بالایی (گران‌ترین بخش بازار) در سیدنی⁷ و ملبورن⁸ به‌مراتب بیشتر از خانه‌های ارزان‌تر کاهش یافته است. هرچند این ارقام مربوط به پایتخت‌های جنوبی است، اما الگو را نشان می‌دهد: وقتی شرایط اعتباری سخت‌تر می‌شود، معمولاً نخستین نشانه‌های ضعف در املاک پریمیوم دیده می‌شود.

برای همین، حومه‌های لوکس کوئینزلند¹ هم ممکن است با تعدیل مشابهی روبه‌رو باشند؛ فروشنده‌هایی که چند میلیون دلار برای خانه‌های ساحلی یا سوپرلوکس می‌خواهند، با خریدارانی مواجه می‌شوند که یا تمایل کمتری دارند یا توان کمتری برای رسیدن به قیمت‌های قبلی دارند.

نرخ بهره و مسئله «به‌صرفه بودن» تقاضا را تحت فشار گذاشته است

این تغییرِ فضا بعد از دوره‌ای رخ داده که نرخ‌های بهره بالا رفته و قدرت وام‌گیری پایین آمده است. حتی خریدارانی که از نظر مالی در وضعیت امنی هستند، دوباره حساب می‌کنند حاضرند چقدر هزینه کنند؛ مخصوصاً وقتی اقساط وام با هزینه‌های بالاتر زندگی خانوار رقابت می‌کند.

کند شدن بازار ملی هم گسترده‌تر شده است. گزارش کوتالیتی² از آگوست نشان داد تقریباً در همه شهرهای پایتخت، افت ثبت شده؛ از جمله بریزبن⁴، آدلاید⁹ و پرت¹⁰، و داروین¹¹ تنها شهری بود که افزایش را ثبت کرد. گزارش جداگانه دیگری درباره بازار ملی نیز اشاره کرده که در آگوست ارزش‌ها در بریزبن⁴ پایین آمده و بخش‌های گران‌تر سریع‌تر از مناطق مقرون‌به‌صرفه عقب می‌نشینند.

فروشنده‌ها و خریدارها همچنان با هم فاصله دارند

کاهش ارزش‌ها الزاماً به معنی «حراج فوری» نیست. بسیاری از مالکان هنوز سرمایه‌ی قابل‌توجهی (اکوئیتی) دارند و ممکن است به‌جای پذیرش قیمت پایین‌تر، ملک را از بازار خارج کنند. این موضوع می‌تواند عرضه‌ی فایل‌های واقعاً خوش‌قیمت را محدود کند، حتی وقتی تقاضا ضعیف‌تر می‌شود.

در طرف مقابل، خریدارها گزینشی‌تر شده‌اند: تصمیم‌گیری طولانی‌تر، چانه‌زنی شدیدتر و تمرکز بیشتر روی موقعیت، کیفیت ساخت و ظرفیت فروش مجدد در آینده دیده می‌شود. این شکاف بین انتظار فروشنده و بودجه خریدار در دیگر بازارهای لوکس هم مشاهده شده است. داده‌های دومِین¹² نشان داده در برخی مناطق سطح بالا، قیمت جست‌وجوی خریداران می‌تواند بیش از ۱ میلیون دلار پایین‌تر از قیمت‌های لیست‌شده فروشنده‌ها باشد.

چه عواملی مسیر بازار را شکل می‌دهد؟

مسیر آینده بازارهای ساحلی و لوکس کوئینزلند¹ به چند عامل گره خورده است: اینکه نرخ بهره ثابت می‌ماند یا بالاتر می‌رود؛ اینکه قدرت وام‌گیری خانوارها با چه سرعتی برمی‌گردد؛ تعداد فایل‌های تازه‌ای که وارد بازار می‌شوند؛ وضعیت اشتغال و رشد جمعیت در مناطق مختلف کوئینزلند¹؛ و اینکه تقاضای بین‌ایالتی و خارجی دوباره پررنگ می‌شود یا نه.

در حال حاضر، کاهش ارزش در ۷۴ حومه کوئینزلند¹ نشان می‌دهد ضعف بازار فقط محدود به چند نقطه‌ی پراکنده نیست. بازارهایی که قبلاً با موج تقاضای سبک‌زندگی حمایت می‌شدند، حالا بیشتر تحت فشار محدودیت‌های توان خرید و احتیاط خریداران قرار گرفته‌اند.

پانوشت منابع نام‌ها

¹ Queensland | ² Cotality | ³ Australia | ⁴ Brisbane | ⁵ Sunshine Coast | ⁶ Gold Coast | ⁷ Sydney | ⁸ Melbourne | ⁹ Adelaide | ¹⁰ Perth | ¹¹ Darwin | ¹² Domain