در کویینزلند¹، درآمد لازم برای گرفتن وام مسکن از رشد دستمزد جلو زده است
داده‌های تازه نشان می‌دهد ساکنان کویینزلند¹ امسال به افزایش حقوقی بیش از ۳۰ هزار دلار نیاز دارند تا فقط هم‌پای بازار ملک حرکت کنند؛ چون طبق این بررسی‌ها، درآمدی که بانک‌ها برای تأیید یک وام استاندارد مسکن می‌خواهند، حدود هشت برابر سریع‌تر از رشد دستمزدها بالا می‌رود.
در حالی که حقوق متوسط یک کارمند تمام‌وقت در سال مالی ۲۰۲۵–۲۰۲۶ حدود ۳۶۰۰ دلار افزایش داشته، تحلیل مربوط به آستانه درآمدی موردنیاز برای گرفتن تأییدیه وام خانه به‌طور میانگین ۳۰٬۲۵۸ دلار در همین بازه رشد کرده است. بر اساس این محاسبات، بعد از افزایش نرخ بهره در همین ماه، خریداران برای جبران جهش ۱۲ماهه «توان وام‌گیریِ لازم»، باید با نرخ دستمزدی متوسط، هفته‌ای ۱۱ ساعت بیشتر کار کنند.
پژوهش‌های کن‌استار² می‌گوید در سطح ایالت، درآمد لازم برای راضی‌کردن وام‌دهنده‌ها به ۱۷۷٬۵۵۴ دلار رسیده و این یعنی در برابر دستمزد معمول تمام‌وقت در کویینزلند¹ که ۱۰۳٬۷۱۴ دلار اعلام شده (اداره آمار استرالیا³)، حدود ۷۳٬۸۴۰ دلار کسری وجود دارد.
در این محاسبات، ۲۰ درصد پیش‌پرداخت و ۳ درصد حاشیه «سرویس‌پذیری» لحاظ شده و نرخ متوسط وام جدید از سوی بانک مرکزی استرالیا⁴ برابر ۶.۴۹ درصد در نظر گرفته شده است؛ در حالی که این نرخ در سال ۲۰۲۵ ۵.۵۰ درصد بوده است.
جاش سیل⁵ مدیر گروه پژوهش در کن‌استار² گفته این اعداد نشان می‌دهد نرخ‌های بهره بالاتر، توان خرید را تحت فشار گذاشته است: «خرید ملک از سؤالِ قیمت خانه‌ها تبدیل شده به سؤالِ سرویس‌دهی بدهی و قدرت درآمدی.» او اضافه کرد خریداران با «دو فشار هم‌زمان» روبه‌رو هستند: کاهش قدرت وام‌گیری باعث می‌شود برای واجد شرایط شدنِ وام—even برای خانه ارزان‌تر—حقوق به‌مراتب بیشتری لازم باشد و در عین حال تورم مداوم، توان پس‌انداز برای پیش‌پرداخت را کمتر می‌کند.
پرش معیار درآمدی در گِرِیتر بریزبن و چند حومه شاخص
در گِرِیتر بریزبن⁶، معیار حقوقی برای خانه و واحدِ مسکونی با هم، نسبت به سال گذشته ۲۳ هزار دلار بالا رفته و به ۱۶۴٬۴۳۸ دلار رسیده است (میانه قیمت ۱.۰۳ میلیون دلار).
برای خانه‌جوها در حلقه میانی شهر، حتی زوج‌های دو‌درآمد هم در برخی مناطق از بازار کنار می‌مانند: برای خرید یک خانه معمولی در چِرم‌ساید⁷ با قیمت ۱.۳۴ میلیون دلار، به درآمد خانوارِ ترکیبی ۲۲۷٬۱۴۰ دلار نیاز است که بیش از ۳۱ هزار دلار افزایش را نشان می‌دهد.
در مناطق دورتر، گفته شده خانواده‌ها برای خرید خانه ۹۷۰ هزار دلاری در اِسپرینگفیلد لِیکس⁸ باید ۱۵۵٬۱۸۳ دلار درآمد خانوار داشته باشند؛ رقمی که نسبت به ۲۰۲۵ حدود ۳۰٬۴۳۰ دلار بالا رفته است.
در بخش لوکس بازار، برای خرید خانه‌ای با میانه قیمت ۵.۲ میلیون دلار در تِنِریف⁹، درآمد لازم به ۸۶۵٬۱۴۳ دلار می‌رسد که ۲۶۲٬۸۱۵ دلار افزایش دارد.
بازار واحد هم دستمزدهای بالایی می‌طلبد: برای یک آپارتمان معمولی در پَدینگتن¹⁰، سد ورود بیش از ۴۳ هزار دلار بالا رفته و به حقوق ۱۶۸٬۴۰۶ دلار رسیده است.
در همین حال، حومه هَریستاون¹¹ در تووومبا¹² بزرگ‌ترین افزایش درصدیِ درآمد لازم برای خرید آپارتمان را ثبت کرده: ۵۷.۴ درصد رشد تا ۱۰۶٬۸۸۲ دلار.
قسط ماهانه و نسبت فشار بازپرداخت
تحلیل جداگانه‌ای از لُون مارکت¹³ نشان می‌دهد میانگین پرداخت قسط وام مسکن برای مالک‌نشین‌ها در کویینزلند¹ پس از آخرین افزایش نرخ رسمی پول از سوی بانک مرکزی استرالیا⁴ به سطحی رسیده که به‌عنوان بالاترین میزان در ۱۵ سال توصیف شده؛ نرخ رسمی به ۴.۶ درصد افزایش یافته و میانگین قسط ماهانه به ۴٬۸۱۵ دلار رسیده است.
بر اساس همین گزارش، خریداری که با ۸۰ درصد وام روی خانه‌ای با میانگین قیمت ۱.۱۳ میلیون دلار وارد می‌شود، اکنون ۶۶ درصد از درآمد پیش از مالیات خود را فقط صرف بازپرداخت وام می‌کند. برای مقایسه، در سال ۲۰۱۱ که نرخ رسمی حوالی ۴.۵ درصد بود، متوسط قیمت خانه ۴۲۸٬۸۰۰ دلار و سهم اقساط از درآمد متوسط ۳۹ درصد اعلام شده است.
سم وایت¹⁴ مدیرعامل لُون مارکت¹³ گفته خریداران بالقوه مجبور شده‌اند «مکث کنند و بودجه‌شان را دوباره تنظیم کنند». او تأکید کرده هر بار نرخ بهره بالا می‌رود، ظرفیت وام‌گیری پایین می‌آید: «ممکن است در کوتاه‌مدت سرعت ورود پرونده‌ها کم شود، اما خریداران جدی خودشان را با شرایط وفق می‌دهند و گزینه‌ها را دوباره بررسی می‌کنند.»
فشار روی خریداران خانه‌اولی و کمک خانواده
آنتونیا مرکورِلا¹⁵ مدیرعامل مؤسسه املاک کویینزلند¹⁶ گفته خریداران خانه‌اولی بیشترین ضربه را از شکاف استطاعت می‌خورند و بسیاری از خریداران جوان برای ورود به بازار بیشتر به «بانک مام و باب» متکی می‌شوند یا برای کمک در پرداخت‌های جاری وام مسکن از خانواده کمک می‌گیرند.
او گفته به دلیل فاصله بین «درآمد» و «قدرت خرید»، تعداد بیشتری از جوانان مدت طولانی‌تری در خانه والدین می‌مانند تا پس‌انداز بیشتری برای پیش‌پرداخت جمع کنند. به گفته او این روند «نسل ساندویچی» ایجاد می‌کند؛ نسلی که هم به والدین سالمند و هم به فرزندان بزرگسال برای تأمین مسکن کمک می‌کند.
بیرون از پایتخت: مقصدهای سبک‌زندگی و مراکز منطقه‌ای
به نوشته گزارش، بیرون از پایتخت، کارگران در مقصدهای سبک‌زندگی و هاب‌های منطقه‌ای، برای سرویس‌کردن وام، در برخی موارد تا ۷۰ درصد درآمد بیشتری نیاز داشته‌اند. در گُلد کوست¹⁷، خریداران خانه در مِرمِید واتِرز¹⁸ باید ۳۸۵٬۴۵۸ دلار درآمد داشته باشند؛ افزایشی برابر با ۸۹٬۵۳۴ دلار.
در کِرنز¹⁹، حقوق لازم برای خرید خانه در پام کوو²⁰ نزدیک به ۲۵ درصد بالا رفته و به ۱۸۷٬۲۸۲ دلار رسیده است. در تاونزویل²¹ هم درآمد لازم برای خرید یک واحد ابتدایی در کِرِینبروک²² با ۳۸ درصد افزایش به ۷۵٬۴۸۴ دلار رسیده است.
آنتونیا مرکورِلا¹⁵ همچنین گفته خریدارانی که منتظر سقوط شدید قیمت‌ها هستند، احتمالاً ناامید می‌شوند و اشاره کرده کویینزلند¹ از افت بزرگ مصون مانده است: «ما به اندازه کافی مسکن برای پاسخ‌دادن به نیاز جمعیتِ رو‌به‌رشد نداریم.» او از رشد جمعیت، مهاجرت بین‌ایالتی، بازار کار مقاوم و مطلوبیتِ زیست‌پذیری به‌عنوان عواملی که بازار را حمایت می‌کنند نام برده است.
پاورقی نام‌های اصلی:
¹ Queensland
² Canstar
³ Australian Bureau of Statistics
⁴ Reserve Bank of Australia (RBA)
⁵ Josh Sale
⁶ Greater Brisbane
⁷ Chermside
⁸ Springfield Lakes
⁹ Teneriffe
¹⁰ Paddington
¹¹ Harristown
¹² Toowoomba
¹³ Loan Market
¹⁴ Sam White
¹⁵ Antonia Mercorella
¹⁶ Real Estate Institute of Queensland (REIQ)
¹⁷ Gold Coast
¹⁸ Mermaid Waters
¹⁹ Cairns
²⁰ Palm Cove
²¹ Townsville
²² Cranbrook