شوک به بازار مسکن پرت؛ توان خرید خانه ۱۹/۸ درصد سقوط کرد

پرت برتری «مقرون‌به‌صرفه بودن» را از دست داد

پرت¹ جایگاه خود را به‌عنوان مقرون‌به‌صرفه‌ترین شهر پایتختی استرالیا² از دست داده است؛ موضوعی که با افت محسوس توان خرید مسکن در یک سال گذشته همراه بوده و افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های وام‌گیری فشار بیشتری به خانوارها وارد کرده است.

طبق تازه‌ترین گزارش «توان خرید» از سوی انجمن صنعت مسکن³ (HIA)، توان خرید مسکن در تمام بازارهای استرالیا در فصل منتهی به جون⁴ ۲۰۲۶ بدتر شده است. در سطح ملی، شاخص توان خرید ۳٫۱ درصد کاهش یافته و مسکن به کم‌صرفه‌ترین سطح خود از زمانی رسیده که HIA از ۱۹۹۴ ثبت این شاخص را آغاز کرده است.

این گزارش می‌گوید برای بازپرداخت «راحت» وام مسکنِ یک خانه با قیمت میانه در شهرهای پایتختی استرالیا، معادل ۱٫۹ درآمد متوسط لازم است. این عدد در مناطق منطقه‌ای ۱٫۸ درآمد متوسط است. HIA خانه «مقرون‌به‌صرفه» را خانه‌ای تعریف می‌کند که اقساط آن بیش از ۳۰ درصد درآمد سالانه یک نفر با درآمد متوسط نباشد.

بزرگ‌ترین افت سالانه؛ وضعیت پرت

در یک سال منتهی به فصل جون، پرت¹ یکی از بزرگ‌ترین سقوط‌های توان خرید را ثبت کرده است. به گفته HIA، توان خرید در پایتخت وسترن استرالیا⁵ طی ۱۲ ماه، ۱۹٫۸ درصد بدتر شده است.

این بیشترین کاهش سالانه بین شهرهای پایتختی بوده و پس از آن بریزبن⁶ قرار دارد که توان خرید در آن ۱۴٫۷ درصد افت کرده است. در همین دوره، «وسترن استرالیا» در مناطق منطقه‌ای نیز کاهش ۱۸٫۳ درصدی را ثبت کرده که فشار گسترده‌تر در سطح بازار مسکن این ایالت را نشان می‌دهد.

این نتیجه برای پرت¹ یک چرخش قابل‌توجه محسوب می‌شود؛ شهری که پیش‌تر برای بسیاری از خریداران بالقوه به‌عنوان مقرون‌به‌صرفه‌ترین پایتخت شناخته می‌شد. رشد سریع قیمت‌ها، بالا رفتن نرخ‌های بهره و کاهش ظرفیت وام‌گیری خانوارها، این مزیت را محدود کرده است.

با وجود این‌که ارزش ملک در پرت اخیراً نشانه‌هایی از افت نشان داده، این کاهش‌ها هنوز به اندازه‌ای نبوده که اثر کاهش توان خرید ناشی از رشدهای قبلی قیمت و افزایش هزینه‌های وام مسکن را جبران کند.

افت قیمت‌ها؛ کافی برای بهبود توان خرید نیست

داده‌های منتشرشده از سوی NAB⁷ نشان می‌دهد قیمت واحدهای مسکونی در پرت¹ تا اوایل سپتامبر⁸، ۳٫۲ درصد نسبت به اوج اخیر خود کاهش یافته است. این افت بخشی از اصلاح گسترده‌تری بوده که شهرهای پایتختی با اندازه متوسط‌تر را در سطح کشور درگیر کرده است.

به گفته NAB، قیمت واحدهای مسکونی در سطح ملی در آگوست⁹، ۰٫۹ درصد کاهش داشته و شاخص ترکیبی «هشت شهر پایتختی» ۱٫۱ درصد افت کرده است. پرت¹، بریزبن⁶ و آدلاید¹⁰ همگی پایین‌تر از اوج‌های اخیر خود قرار گرفته‌اند، در حالی که سیدنی¹¹ و ملبورن¹² همچنان بزرگ‌ترین کاهش‌ها را ثبت کرده‌اند.

ضعف اخیر در پرت¹ پس از دوره‌ای از رشد بسیار قوی رخ داده است. اقتصاددانان CommBank¹³ گفته‌اند قیمت‌ها در این شهر چهار ماه پیاپی کاهش یافته، آن هم پس از دوره‌ای که در ابتدای سال قیمت‌ها تقریباً هر ۲۸ روز حدود ۲ تا ۲٫۵ درصد افزایش پیدا می‌کرد. این بانک اکنون انتظار دارد قیمت‌های پرت از اوج تا کف حدود ۸ درصد افت کند.

با این حال، پایین آمدن قیمت‌ها به‌تنهایی ممکن است بلافاصله دسترسی خریداران به خانه را آسان نکند. نرخ‌های وام همچنان بالا است و خانوارها باید برای دریافت وام، شرایط سخت‌گیرانه‌تری را نسبت به دوره رشد بازار پشت سر بگذارند.

فشار توان خرید فقط به پرت محدود نیست

گزارش HIA نشان می‌دهد توان خرید در تمام بازارها طی فصل جون بدتر شده است. داروین¹⁴ بیشترین افت فصلی را ثبت کرده و شاخص آن ۶٫۹ درصد کاهش یافته است. پس از آن، مناطق منطقه‌ای وسترن استرالیا⁵ با ۶٫۶ درصد و مناطق منطقه‌ای تاسمانیا¹⁵ با ۶ درصد افت قرار دارند.

سیدنی¹¹ همچنان کم‌مقرون‌به‌صرفه‌ترین پایتخت استرالیا باقی مانده، اما بریزبن⁶ و پرت¹ پس از افزایش‌های قابل توجه قیمت طی دو سال گذشته، از نظر سطح توان خرید به سیدنی نزدیک‌تر شده‌اند. هر دو بازار در این بازه رشد قیمتی بیش از ۲۰ درصد را تجربه کرده‌اند، هرچند در ماه‌های اخیر نشانه‌های ضعف بیشتری دیده می‌شود.

در ارزیابی جداگانه‌ای که The Sydney Morning Herald¹⁶ به آن پرداخته، آمده است خانواری با درآمد میانه ۱۲۵,۰۰۰ دلار تنها می‌توانسته ۱۲ درصد از خانه‌های فروخته‌شده در سال مالی ۲۰۲۵–۲۶ را بخرد.

این اعداد نشان می‌دهند چرا افت محدود قیمت‌ها هنوز به بهبود محسوس برای بسیاری از متقاضیان خرید منجر نشده است: قیمت‌ها نسبت به درآمدها همچنان بالا هستند و بازپرداخت بهره سهم بزرگ‌تری از بودجه خانوار را مصرف می‌کند.

افزایش عرضه؛ خانه‌های بیشتری وارد بازار پرت می‌شوند

فشار توان خرید هم‌زمان با افزایش موجودی فایل‌های فروش رخ داده است. تعداد آگهی‌های فروش در پرت¹ اخیراً به بالاترین سطح سه ساله رسیده که نشان می‌دهد با نرم‌تر شدن شرایط، ملک‌های بیشتری وارد بازار می‌شوند.

افزایش آگهی‌ها می‌تواند در ادامه، انتخاب‌های بیشتری به خریداران بدهد و رقابت را کمتر کند. همچنین اگر تقاضا ضعیف‌تر بماند، ممکن است فشار کاهشی بیشتری بر قیمت‌ها وارد شود.

با این حال، برای خریداران خانه اول، بازار همچنان دشوار است: قسط‌های بالاتر، ارزیابی‌های سخت‌گیرانه‌تر در وام‌دهی و نیاز به سپرده بزرگ‌تر، همچنان مانع‌های مهمی هستند—حتی اگر قیمت‌های اعلامی در آگهی‌ها رو به کاهش بروند.

بازاری در آستانه تغییر فاز

از دست رفتن «تاج مقرون‌به‌صرفه بودن» در پرت¹ به تغییر پویایی بازار مسکن استرالیا اشاره دارد. مزیت قبلی این شهر بر پایه قیمت‌های پایین‌تر شکل گرفته بود، اما تقاضای قوی و رشد سریع قیمت‌ها فاصله را کمتر کرده است.

داده‌های تازه نشان می‌دهند بازار وارد مرحله اصلاح شده است. آمارهای مرتبط با Cotality¹⁷ نشان داده‌اند ارزش ملک در بخش گسترده‌ای از حومه‌های شهرهای پایتختی استرالیا کاهش یافته و پرت¹ نیز در میان پایتخت‌هایی بوده که افت ماهانه ثبت کرده‌اند.

این‌که توان خرید بهتر شود یا نه، به موازنه چند عامل بستگی دارد: قیمت مسکن، نرخ بهره، رشد دستمزدها، عرضه ساخت‌وساز جدید و ظرفیت وام‌گیری خانوارها.

پاورقی نام‌ها

¹ Perth | ² Australia | ³ Housing Industry Association (HIA) | ⁴ June | ⁵ Western Australia | ⁶ Brisbane | ⁷ NAB | ⁸ September | ⁹ August | ¹⁰ Adelaide | ¹¹ Sydney | ¹² Melbourne | ¹³ CommBank | ¹⁴ Darwin | ¹⁵ Tasmania | ¹⁶ The Sydney Morning Herald | ¹⁷ Cotality