سقوط ارزش خانه‌ها در ۹۷ درصد مناطق پرت؛ بازار مسکن وارد رکود شد

کاهش شتاب رشد مسکن در پرت؛ افت قیمت در بیشتر حومه‌ها

روند چشمگیر رشد بازار مسکن پرت¹ در حال از دست دادن شتاب است و داده‌های تازه نشان می‌دهد ارزش خانه‌ها طی سه ماه گذشته در تقریباً همه حومه‌ها کاهش یافته است.

اطلاعات جدید شرکت تحلیل املاک کوتالیتی² نشان می‌دهد بین می تا آگوست، ۹۷ درصد از حومه‌های پرت کاهش ارزش واحدهای مسکونی را ثبت کرده‌اند. این ارقام نشان می‌دهد افت بازار دیگر فقط به چند منطقه گران‌قیمت یا معمولاً پرنوسان محدود نیست و دامنه آن گسترده‌تر شده است.

این تغییر مسیر پس از یک دوره رشد قوی رخ داده؛ دوره‌ای که در آن قیمت‌ها در پرت با کمبود فایل فروش، رشد جمعیت و تقاضای پایدار خریداران بالا رفت. اما آمار فصلی اخیر می‌گوید شرایط با سرعت در حال تغییر است؛ به‌ویژه در حومه‌هایی که خریداران نسبت به هزینه وام و موضوع «به‌صرفه بودن» حساس‌تر هستند.

بیکنزفیلد، جین بروک و ساترن ریور در میان بیشترین افت‌ها

بر اساس تازه‌ترین شاخص ارزش خانه کوتالیتی، حومه‌های بیکنزفیلد³، جین بروک⁴ و ساترن ریور⁵ از جمله مناطقی بوده‌اند که در سه ماه منتهی به آگوست، افت‌های قابل‌توجه‌تری را تجربه کرده‌اند.

این کاهش‌ها در بخش‌های مختلف بازار دیده شده و تنها به محله‌های لوکس یا ارزان محدود نبوده است. همچنین هیلتون⁶ در نزدیکی فرمانتل⁷ نیز در فهرست کاهش‌های محسوس قرار داشت و ارزش‌ها در آن طی دوره سه‌ماهه ۵.۳ درصد پایین آمده است.

اختلاف در ارزش میانه میان حومه‌ها نشان می‌دهد تغییرات تا چه اندازه گسترده است. هم مناطق گران‌تر پرت و هم مناطق مقرون‌به‌صرفه‌تر، از جمله کوینانا⁸ و گازنلز⁹ با فشار نزولی مواجه شده‌اند؛ الگویی که نسبت به مراحل اولیه افت، که بیشتر در برخی مناطق با ارزش بالاتر متمرکز بود، تفاوت دارد.

اولین افت ماهانه در دوره کاهش‌ها

آمار ملی کوتالیتی نشان می‌دهد ارزش واحدهای مسکونی در پرت در ماه آگوست ۰.۸ درصد کاهش داشته است. این افت در شرایطی رخ داد که پرت به جمع پایتخت‌های استرالیا پیوسته که پس از یک دوره رشد سریع، با تضعیف قیمت‌ها روبه‌رو شده‌اند.

در همین ماه، بریزبین¹⁰ افت ۱ درصدی را ثبت کرد و ملبورن¹¹ و کانبرا¹² هر کدام ۱.۱ درصد کاهش داشتند. در سطح ملی، ارزش خانه‌ها در آگوست ۰.۹ درصد پایین آمد؛ پنجمین افت ماهانه پیاپی.

یک گزارش دیگر از بازار نیز به افت ۰.۸ درصدی پرت اشاره کرده و آن را نخستین کاهش این شهر در دوره افت فعلی بازار مسکن توصیف کرده است.

گستره افت در سطح کشور را می‌توان در تعداد حومه‌های درگیر دید: سهم حومه‌های پایتخت‌ها که کاهش ارزش ثبت کرده‌اند، از ۴۵.۸ درصد در پاییز به ۹۳ درصد در زمستان افزایش یافته است.

انتخاب بیشتر برای خریداران؛ اما ابهام بیشتر برای فروشندگان

همزمان با تضعیف قیمت‌ها، تعداد خانه‌های عرضه‌شده برای فروش نیز به شکل قابل‌توجهی افزایش یافته است.

طبق یک به‌روزرسانی بازار در استرالیای غربی¹³، در هفته منتهی به ۲۳ آگوست تعداد ۷,۲۰۴ ملک برای فروش لیست شده بود؛ یعنی ۱۲۹.۱ درصد بیشتر از هفته مشابه سال قبل. افزایش موجودی، انتخاب خریداران را بیشتر کرده و از حس فوریتی که در دوره رونق پرت دیده می‌شد، کاسته است.

در همان گزارش آمده بود که خریداران برای تصمیم‌گیری زمان بیشتری می‌گذارند و گزینشی‌تر عمل می‌کنند؛ به‌خصوص در حومه‌های مقرون‌به‌صرفه‌ای که خرید در آن‌ها به وام وابسته است. در مقابل، محله‌های تثبیت‌شده نزدیک مرکز شهر و حومه‌های پرستیژ، همچنان نسبتاً تقاضای قوی‌تری جذب می‌کنند.

برای فروشندگان، این فضا یعنی قیمت‌گذاری دقیق‌تر اهمیت بیشتری پیدا کرده است. خانه‌هایی که قبلاً ممکن بود چند پیشنهاد همزمان دریافت کنند، حالا ممکن است مدت بیشتری در بازار بمانند، به‌ویژه وقتی با فایل‌های مشابه بیشتری رقابت می‌کنند.

افت گسترده است، اما از «سقوط» صحبت نشده

با وجود اینکه ارقام جدید از کاهش شتاب خبر می‌دهد، ناظران بازار این تغییر را به‌عنوان یک چرخش شدید توصیف نکرده‌اند.

گزارش‌ها «قیمت میانه» خانه در پرت را برای ۱۲ ماه منتهی به جولای ۹۵۰ هزار دلار و «قیمت میانه» واحد را ۶۸۲,۵۰۰ دلار اعلام کرده‌اند. «میانه اجاره هفتگی» نیز بالا مانده: ۷۵۰ دلار برای خانه و ۷۰۰ دلار برای واحد.

این ارقام نشان می‌دهد بازار در حال تعدیل از یک دوره رشد غیرمعمولاً قوی است، نه اینکه فوراً به شرایط ضعیف سال‌های پیش از رونق برگردد.

در تصویر ملی، چالش‌ها بیشتر دیده می‌شود: ارزش خانه‌ها در استرالیا پنج ماه پیاپی کاهش یافته و شاخص ملی در آگوست ۰.۹ درصد پایین آمده است. از اوج ماه مارچ، میزان افت ملی به ۳.۶ درصد رسیده است.

حجم معاملات هم تضعیف شده است. فروش در بریزبین¹⁰، پرت¹ و سیدنی¹⁴ بیش از ۲۰ درصد کمتر از سطح یک سال قبل گزارش شده؛ نشانه‌ای از اینکه خریداران و فروشندگان با تنظیم انتظارات، کمتر فعال شده‌اند.

چه عواملی مسیر بعدی را شکل می‌دهد؟

چشم‌انداز کوتاه‌مدت پرت به عواملی مانند هزینه استقراض، اشتغال، رشد جمعیت، سطح فایل‌های فروش و اعتماد خریداران وابسته است.

اگر عرضه خانه‌ها افزایش پیدا کند و خریداران محتاط بمانند، امکان افت بیشتر در حومه‌هایی وجود دارد که همین حالا هم فشار «به‌صرفه بودن» در آن‌ها بالاست. مناطقی با سهم بالاتر خریداران وابسته به وام، ممکن است در معرض نوسان بیشتری باشند.

در عین حال، حرکت بازار یکدست نیست. حومه‌های تثبیت‌شده با کمبود عرضه، امکانات شهری بهتر و درآمدهای بالاتر خانوارها ممکن است مقاوم‌تر باشند، در حالی که مناطق بیرونی‌تر با رقابت بیشتر میان فایل‌های مشابه، فشار بیشتری حس کنند.

برای خریداران، تغییرات می‌تواند به مرور قدرت چانه‌زنی بیشتری ایجاد کند و فشار برای تصمیم فوری را کمتر کند. برای فروشندگان نیز نشانه‌ای است که شرایط رونق اخیر پرت—رشد سریع قیمت، کمبود عرضه و رقابت شدید—دیگر به شکل گذشته قابل فرض نیست.

داده‌های جدید مشخص نمی‌کند افت تا چه اندازه عمیق یا طولانی خواهد بود؛ اما نشان می‌دهد دامنه اصلاح در پرت به شکل چشمگیری گسترده شده و کاهش ارزش اکنون در تقریباً کل بازار حومه‌ای دیده می‌شود.

پاورقی نام‌ها

¹ Perth | ² Cotality | ³ Beaconsfield | ⁴ Jane Brook | ⁵ Southern River | ⁶ Hilton | ⁷ Fremantle | ⁸ Kwinana | ⁹ Gosnells | ¹⁰ Brisbane | ¹¹ Melbourne | ¹² Canberra | ¹³ Western Australia | ¹⁴ Sydney