وقتی خرید خانه می‌تواند از اجاره‌نشینی ارزان‌تر تمام شود
برای بعضی از خانوارهای استرالیایی، پرداخت هفتگی قسط وام مسکن حالا ممکن است از اجاره‌کردن یک خانه مشابه کمتر باشد. با این حال، این مقایسه گستره محدودی دارد: به محله، نوع ملک، شرایط وام و وضعیت مالی خریدار بستگی دارد و به این معنی نیست که مالکیت در مجموع همیشه ارزان‌تر از اجاره است.
آمارهای اخیر مسکن نشان می‌دهد بازار در مسیرهای متفاوتی حرکت می‌کند. ارزش خانه‌ها در مناطق غیرشهری ۵.۶٪ در سال منتهی به سپتامبر بالا رفته، اما ارزش‌ها در شهرهای بزرگ ۱.۸٪ کاهش داشته است. هم‌زمان، اجاره‌ها در سطح ملی ۵.۵٪ رشد کرده و در داروین¹ افزایش نزدیک به ۱۲٪ ثبت شده است. این ارقام در گزارشی از کامبانک² آمده است.
ترکیب «قیمت‌های پایین‌تر» و «اجاره‌های بالاتر» می‌تواند حساب‌وکتاب مستأجرانی را که به خرید فکر می‌کنند تغییر دهد. جایی که قیمت ملک پایین‌تر است و اجاره بالا رفته، ممکن است قسط وام با اجاره برابری کند یا حتی کمتر باشد. با این حال، فاصله بین اجاره و قسط فقط یک بخش از تصمیم است: خریدار باید پیش‌پرداخت، بهره، عوارض و هزینه‌های شهری، بیمه، نگهداری و تعمیرات و هزینه‌های خرید را هم در نظر بگیرد.
قیمت پایین‌تر، لزوماً هزینه پایین‌تر نیست
کاهش یا ثبات قیمت ملک در بعضی مناطق، خرید را «دست‌یافتنی‌تر» کرده است، اما هزینه وام‌گیری می‌تواند این مزیت را کم‌رنگ کند. در یک تحلیل درباره ملبورن³ آمده که تعداد محله‌هایی که برای یک زوج با درآمد کافی جهت خرید یک خانه با قیمت میانه «در دسترس» بوده‌اند، طی یک سال از ۲۱۰ به ۱۴۶ محله کاهش یافته؛ حتی با وجود این‌که قیمت میانه در همان تحلیل پایین آمده است. در همین دوره، بازپرداخت ماهانه حدود ۳۱۱ دلار افزایش برآورد شده است؛ گزارشی که بیگ بت نیوز⁴ منتشر کرده است.
این مثال نشان می‌دهد مقایسه «اجاره در برابر خرید» باید با مفروضات واقع‌بینانه درباره وام انجام شود، نه فقط با تکیه بر قیمت خرید. میزان پیش‌پرداخت و نرخ بهره می‌تواند تفاوت چشمگیری در رقم قسط ایجاد کند. ضمن این‌که ارزیابی توان بازپرداخت توسط وام‌دهنده‌ها تعیین می‌کند یک خانوار اساساً تا چه سقفی می‌تواند وام بگیرد.
محل مهم است؛ نوع خانه هم همین‌طور
توان مالی خرید در استرالیا تفاوت‌های زیادی دارد. بازارهای منطقه‌ای اخیراً از نظر ارزش ملک عملکرد بهتری نسبت به شهرهای بزرگ داشته‌اند، در حالی که اجاره‌ها در سطح ملی همچنان بالا رفته است. در ملبورن³ بعضی از محله‌های بیرونی شهر هنوز جزو گزینه‌های ارزان‌تر برای خریداران هستند، اما «ارزان‌تر بودن» به‌تنهایی مشخص نمی‌کند خرید برای یک خانوار خاص مناسب‌تر است یا نه.
مقایسه باید هم‌سطح باشد. یک واحد آپارتمانی کوچک و یک خانه مستقل می‌توانند حتی در یک محله واحد، اجاره، هزینه‌های جاری و چشم‌انداز فروش کاملاً متفاوتی داشته باشند. بنابراین، خریدار بهتر است هزینه محتملِ مالکیتِ همان نوع خانه‌ای را که واقعاً انتخاب می‌کند، با اجاره یک ملک واقعاً قابل‌مقایسه کنار هم بگذارد.
یک معیار برای بررسی، نه یک پاسخ قطعی
این‌که قسط وام از اجاره کمتر باشد می‌تواند دلیلی برای بررسی جدی‌تر خرید باشد، اما خودش «اثبات» بهتر بودن خرید نیست. مالکیت هزینه‌هایی دارد که مستأجر مستقیم پرداخت نمی‌کند، و خرید می‌تواند انعطاف‌پذیری جابه‌جایی را در صورت تغییر شرایط کاری یا خانوادگی کمتر کند. از طرف دیگر، مستأجرها با ریسک افزایش دوباره اجاره روبه‌رو هستند: طبق داده‌های گزارش‌شده توسط کامبانک² اجاره‌های ملی در سال منتهی به سپتامبر ۵.۵٪ افزایش داشته است.
برای کسی که بین این دو گزینه مردد است، گام عملی این است که «کل هزینه‌های مالکیت» را محاسبه کند، قسط‌ها را در سناریوهای تغییر نرخ بهره آزمایش کند و بررسی کند آیا پیش‌پرداخت و هزینه‌های جاری قابل مدیریت است یا نه. ممکن است پاسخ در یک محله «خرید» باشد و در محله‌ای دیگر «اجاره»؛ حتی برای یک خانوار یکسان.
جزئیات گزارش گاردین استرالیا⁵
گاردین استرالیا⁵ با تحلیل داده‌های کوتالیتی⁶ گزارش داده است که اجاره‌های بالا و افت قیمت ملک، در ده‌ها محله شرایطی ایجاد کرده که بازپرداخت وام مسکن از اجاره ارزان‌تر شده یا فاصله کمی با آن دارد. طبق این بررسی، اجاره‌های میانه در بخش‌هایی از مرکز شهری ملبورن³، حومه‌های کانبرا⁷ و داروین¹ به رقم بازپرداخت هفتگی وام نزدیک شده است.
در حدود یک‌دهمِ محله‌ها و شهرک‌های کشور، بازپرداخت وام برای ملک «معمول» کمتر از ۲۰۰ دلار در هفته بیشتر از اجاره است و در برخی محله‌ها حتی از اجاره کمتر گزارش شده است. بر اساس داده‌های کوتالیتی⁶، اجاره میانه در استرالیا در سال منتهی به سپتامبر با رشد ۵.۵٪ به ۷۱۳ دلار در هفته رسیده و قیمت میانه ملک (ترکیب خانه و واحد) در همین مدت تقریباً بدون تغییر مانده؛ پس از شش ماه افت‌های پیاپی.
این تحلیل یک وام ۳۰ساله جدید را با ۹۵٪ ارزش ملک و نرخ بهره ۶.۲٪ فرض می‌کند و هزینه‌های اضافی را لحاظ نمی‌کند. وام‌های کوچک‌تر با پیش‌پرداخت بزرگ‌تر می‌تواند بازپرداخت را نسبت به اجاره مقرون‌به‌صرفه‌تر نشان دهد. همچنین اشاره شده خریداران ساکن (Owner-occupiers) با پیش‌پرداخت ۵٪ معمولاً از طرح دولتی «پیش‌پرداخت پایین» برای کمک به خریدارانِ اولین خانه استفاده می‌کنند.
در ملبورن³ گزارش شده که برای ملک معمول، قسط وام از اجاره در محله‌هایی مثل کارلتون⁸، ملبورن سی‌بی‌دی⁹، ناتینگ هیل¹⁰، تراوانکور¹¹ و ساوت‌بنک¹² کمتر بوده است. گفته شده با وجود پایین آمدن ارزش‌ها در بعضی نقاط، به‌دلیل افزایش یک واحد درصدی نرخ‌های بهره، بازپرداخت وام‌های جدید در مجموع طی یک سال گذشته در بیشتر محله‌ها بالا رفته است؛ اما در جاهایی که ارزش‌ها بیش از ۱۰٪ افت کرده، احتمال پایین‌تر بودن بازپرداخت مطرح شده است.
کلینت واترز¹³، بروکر وام مسکن در ملبورن³، گفته علاقه به خرید خانه کاهش داشته اما پرس‌وجوی مستأجران زیاد شده؛ چون هم‌زمان «قیمت‌های پایین‌تر» و «اجاره‌های بالاتر» را سبک‌سنگین می‌کنند. واترز¹³ که مدیر اکستون فایننس¹⁴ است، گفته برخی افراد دنبال خرید مستقیم از مالک فعلی هستند تا بدون جابه‌جایی، از اجاره‌نشینی به مالکیت منتقل شوند.
در سیدنی¹⁵ گزارش شده بازپرداخت وام در محله‌های مرکزی مثل آلتیمو¹⁶ و محله‌های غربی مانند وارویک فارم¹⁷، رز‌هیل¹⁸، لیورپول¹⁹ و گرنویل²⁰ حدود ۱۰۰ دلار در هفته بیشتر از اجاره بوده است. در حومه‌های بلکانن²¹ و فیلیپ²² در کانبرا⁷ این فاصله کمتر از ۷۵ دلار در هفته گزارش شده و اگر فقط آپارتمان‌ها لحاظ شوند، نام‌هایی مانند برَدون²³، لایِنز²⁴، گانگالین²⁵ و هریسون²⁶ هم به فهرست اضافه می‌شود.
جرارد برگ²⁷ پژوهشگر کوتالیتی⁶ گفته مناطقی که ساخت‌وساز آپارتمان در آن‌ها زیاد بوده، بیشتر مستعد این هستند که «خرید» نسبت به «اجاره» ارزان‌تر به نظر برسد، به‌ویژه زمانی که واحدها مستقیم به ساکنان فروخته می‌شود و کمتر وارد بازار اجاره می‌شوند. او این وضعیت را در برخی مناطق «استثنایی» توصیف کرده و گفته خانه‌های مستقل همچنان در حالت کلی گران‌تر از اجاره‌کردن تمام می‌شوند.
در داروین¹ گفته شده خرید در حدود یک‌چهارم محله‌ها ارزان‌تر از اجاره است؛ هم‌زمان با این‌که اجاره‌ها در این شهر در طول یک سال ۱۱.۶٪ بالا رفته است. همچنین اشاره شده بسیاری از مناطقی که خرید در آن‌ها ارزان‌تر از اجاره گزارش شده، مناطق معدنی یا پروژه‌های منابع هستند که در آن‌ها کارکنان پروازی (FIFO) معمولاً موقت اجاره می‌کنند و کمتر خرید انجام می‌دهند.
برگ²⁷ گفته اگر بانک مرکزی استرالیا²⁸ نرخ‌ها را ثابت نگه دارد و ارزش ملک طبق انتظار بازارهای مالی پایین‌تر برود، بازپرداخت وام می‌تواند کاهش پیدا کند و فاصله با اجاره کمتر شود؛ در حالی که اجاره‌ها ممکن است همچنان رشد کنند یا درجا بزنند.
پاورقی منابع نام‌ها
¹ Darwin | ² CommBank | ³ Melbourne | ⁴ Big Bat News | ⁵ Guardian Australia | ⁶ Cotality | ⁷ Canberra | ⁸ Carlton | ⁹ Melbourne CBD | ¹⁰ Notting Hill | ¹¹ Travancore | ¹² Southbank | ¹³ Clint Waters | ¹⁴ Axton Finance | ¹⁵ Sydney | ¹⁶ Ultimo | ¹⁷ Warwick Farm | ¹⁸ Rosehill | ¹⁹ Liverpool | ²⁰ Granville | ²¹ Belconnen | ²² Phillip | ²³ Braddon | ²⁴ Lyons | ²⁵ Gungahlin | ²⁶ Harrison | ²⁷ Gerard Burg | ²⁸ Reserve Bank of Australia
Source: theguardian.com, commbank.com.au, bigbat.news, domain.com.au, theage.com.au, news.com.au, timeout.com, realestate.com.au