ملبورن؛ از بازار گرانقیمت تا گزینهای «نسبتاً مقرونبهصرفه»
تیم خبری اسبیاس نیوز¹ – بهروزرسانی: می ۲۰۲۶
شهر ملبورن² که بهعنوان دومین شهر بزرگ استرالیا³ شناخته میشود و سالها یکی از مدعیان لقب «قابلزندگیترین شهر جهان» بوده، مدتها با قیمتهای بالای ملک گره خورده بود. اما حالا طبق دادههای تازه، این شهر در میان پایتختهای ایالتی کشور به گزینهای مقرونبهصرفهتر تبدیل شده است. گزارشها نشان میدهد بازار مسکن ملبورن زیر فشار نرخهای بهره و اثرات پساکرونا دچار لغزش شده، ولی همزمان نشانههایی مثل رشد جمعیت و محدودیتهای عرضه میتواند مسیر بازار را تغییر دهد.
افت تاریخی در شهری که همیشه گران بود
طبق گزارش فصلی مارچِ دامین⁴، قیمت میانه خانه در ملبورن طی پنج سال گذشته از همه پایتختهای دیگر عقبتر بوده است. در این مدت، بریزبن⁵، پرت⁶، کانبرا⁷ و حتی آدلاید⁸ از ملبورن جلو زدهاند؛ اتفاقی که برای شهری با سابقه قیمتهای بالا، چرخش محسوسی است.
این افت از سال ۲۰۲۲ و بعد از افزایشهای سریع نرخ بهره توسط بانک مرکزی استرالیا⁹ شدت گرفت؛ افزایشهایی که توان خرید بسیاری از متقاضیان را محدود کرد. با این حال، کارشناسان به عوامل عمیقتری هم اشاره میکنند: قرنطینههای سختگیرانه کووید در ویکتوریا¹⁰ باعث خروج بخشی از جمعیت شد، افزایش مالیات زمین برای برخی سرمایهگذاران بازدارنده بود، و عرضه خانههای جدید در ملبورن نسبتاً پایدارتر از شهرهایی مثل پرت و بریزبن بود که با کمبود عرضه دستوپنجه نرم میکنند.
دادههای کوتالیتی¹¹ نشان میدهد قیمت خانه در ملبورن طی سه ماه منتهی به آپریل ۲۰۲۶ حدود ۱.۵٪ کاهش داشته است؛ کاهشی که در کنار فشارهای اقتصادی مثل تورم، هزینههای انرژی و ابهام درباره تغییرات احتمالی بودجه فدرال در موضوعاتی مثل مالیات بر عایدی سرمایه و «نگتیو گیرینگ» مطرح میشود.
پیشبینیهای ایانزد¹² هم محتاطانه است: طبق این برآوردها، قیمتها در ملبورن ممکن است تا پایان ۲۰۲۶ حدود ۱.۷٪ دیگر پایین بیاید. در همین بازه، برای سیدنی¹³ افت ۰.۷٪ ذکر شده، اما در شهرهایی مثل پرت (+۱۲.۳٪)، بریزبن (+۹.۷٪) و آدلاید (+۵.۷٪) رشد پیشبینی شده است.
نسبت قیمت به درآمد؛ چرا ملبورن «ارزانتر» به نظر میرسد
در جدول نسبت «قیمت به درآمد سالانه» که کوتالیتی¹¹ (مارچ ۲۰۲۶) منتشر کرده، ملبورن با نسبت ۷.۱ در میان پایتختها پایینتر قرار گرفته است؛ در حالیکه سیدنی¹³ بالای ۱۰ گزارش شده و آدلاید ۹.۵، بریزبن ۹.۱، پرت ۸.۲ و هوبارت¹⁴ ۷.۶ ثبت شدهاند. این «مقرونبهصرفهتر شدن نسبی» در گزارشها بهعنوان عاملی مطرح میشود که میتواند الگوی جابهجایی بین ایالتی را تغییر دهد.
بازگشت رشد جمعیت و سؤال بزرگِ عرضه
به گفته جرارد برگ¹⁵، رئیس بخش تحقیقات در کوتالیتی، ویکتوریا طی سه فصل گذشته دوباره به سمت ورود خالص جمعیت رفته است؛ آن هم با محوریت جذابیت «ارزش خرید» در ملبورن. او میگوید این یک داستان درباره مقرونبهصرفه بودن است و برخی مهاجران بین ایالتی عملاً با انتخاب محل زندگی، نشان میدهند پولشان کجا بیشتر «کشش» دارد.
در طرف مقابل، عرضه مسکن میتواند نقش تعیینکننده داشته باشد. گزارش میگوید ویکتوریا در تکمیل واحدهای مسکونی (بهویژه خانههای مستقل) وضعیت فعالی دارد، اما افزایش هزینههای ساخت، حاشیه سود سازندگان را کم کرده است. برگ توضیح میدهد در بریزبن یا پرت، قیمتهای بالاتر ساختوساز جدید را اقتصادیتر میکند، اما در ملبورن این کار سختتر میشود. اگر سرعت ساختوساز پایین بیاید و همزمان رشد جمعیت ادامه داشته باشد، بازار میتواند فشردهتر شود.
اولینخریدها، فرصت تصمیمگیری و نگرانیهای نرخ بهره
نیکولا پاول¹⁶، اقتصاددان ارشد دامین، میگوید شرایط نسبتاً آرامتر بازار به خریداران خانه اول فرصت میدهد بدون عجله و بدون ترس از جا ماندن (FOMO) تصمیم بگیرند. در گزارش همچنین آمده ویکتوریا از نظر فعالیت خریداران خانه اول در سطح ملی در جایگاه بالایی قرار دارد. با این حال، پاول به ریسکهایی مثل «منفی شدن ارزش خالص» (negative equity) در صورت افزایش دوباره نرخهای بهره اشاره میکند.
نظر کارشناسان؛ نشانهها و دادههای متناقض
در جمعبندی دیدگاههای کارشناسانی که در گزارش آمده:
جرارد برگ¹⁵ (کوتالیتی): بازار همزمان سیگنالهای متفاوت میدهد؛ از یکسو تقاضای نرمتر و افزایش آگهیها، و از سوی دیگر رشد مهاجرت و ریسکهای عرضه. او درباره چشمانداز میانمدت از امکان بهتر شدن عملکرد ملبورن نسبت به برخی بازارها صحبت میکند.
نیکولا پاول¹⁶ (دامین): افتهای ۱ تا ۲ درصدی فصلی میتواند نشانه تغییر شتاب باشد؛ مقرونبهصرفه بودن به خریدار کمک میکند اما چالشها همچنان مطرحاند.
لاکلن دلاهنتی¹⁷ (فولیو پراپرتی): از نگاه او، این بازار بیشتر «بازی میانمدت تا بلندمدت» است. او به کاهش زمان ماندن فایلها در بازار، افزایش اجارهها و «بنیادهای قوی» اشاره میکند و میگوید شرایط فعلی میتواند بهعنوان یک فرصت زمانی خاص دیده شود.
گزارشهای دیگر چه میگویند
در متن به چند گزارش مرتبط هم اشاره شده است:
- گزارش قیمت خانه دامین (مارچ ۲۰۲۶) که جلو افتادن رقیبها از ملبورن را تأیید میکند و بخشی از علت را عرضه پایدارتر میداند.
- دادههای کورلاجیک¹⁸ (به نقل از ایبیسی نیوز¹⁹، آپریل ۲۰۲۶) که از افت فصلی ۱.۲٪ صحبت میکند و آن را به حساسیت بازار نسبت به نرخ بهره ربط میدهد و همزمان به بهبود بازده اجاره اشاره دارد.
- گزارش بخش املاک دِ ایج²⁰ (می ۲۰۲۶) که به بازگشت رشد جمعیت اشاره میکند و آمار مهاجرت بین ایالتی ایبیاس²¹ را نقل میکند: ورود خالص +۱۵هزار نفر به ویکتوریا در سهماهه اول ۲۰۲۶.
- بهروزرسانی پیشبینی مسکن ایانزد (۲۰۲۶) که از کمرمقی کوتاهمدت و سپس ثبات با تغییرات عرضه صحبت میکند.
چشمانداز کوتاهمدت؛ بازار زیر تأثیر چند عامل
در گزارش تأکید شده نوسانهای کوتاهمدت میتواند تحت تأثیر نرخ بهره، خبرهای بودجه و فضای نامطمئن جهانی ادامه پیدا کند. در کنار این موارد، جذابیت زندگی در ملبورن، رشد جمعیت و محدودیتهای احتمالی عرضه بهعنوان متغیرهای مهمی مطرح میشوند که فعالان بازار رصد میکنند.
پاورقی نامهای انگلیسی
¹ SBS News Team | ² Melbourne | ³ Australia | ⁴ Domain | ⁵ Brisbane | ⁶ Perth | ⁷ Canberra | ⁸ Adelaide | ⁹ Reserve Bank (of Australia) | ¹⁰ Victoria | ¹¹ Cotality | ¹² ANZ | ¹³ Sydney | ¹⁴ Hobart | ¹⁵ Gerard Burg | ¹⁶ Nicola Powell | ¹⁷ Lachlan Delahunty | ¹⁸ CoreLogic | ¹⁹ ABC News | ²⁰ The Age | ²¹ ABS
Source: sbs.com.au, domain.com.au, anz.com.au, abs.gov.au, abc.net.au, theage.com.au, corelogic.com.au, cotality.com.au