سقوط ۶۵ هزار دلاری ارزش خانه‌ها در ملبورن؛ قیمت‌ها پایین‌تر از سال ۲۰۲۱

قیمت خانه در ملبورن ۶۵ هزار دلار ریخت، زیر ۲۰۲۱

رکود بازار مسکن ملبورن¹ عمیق‌تر شده و حالا «خانه معمولی» در این شهر ارزشی کمتر از چند سال قبل دارد؛ کاهش قیمت‌ها هم‌زمان در بسیاری از حومه‌ها دیده می‌شود.

طبق تازه‌ترین آمار، ارزش ملک در ملبورن¹ در آگوست ۱٫۱ درصد افت کرده و این شهر را در میان ضعیف‌ترین بازارهای پایتختی استرالیا² قرار داده است. این افت پس از چند ماه کاهش متوالی رخ داده و ملبورن¹ را در کنار شهرهایی قرار می‌دهد که روند نزولی ملی را جلو می‌برند.

این نتیجه یعنی «ارزش میانه» خانه در ملبورن¹ اکنون پایین‌تر از سطح ثبت‌شده در سال ۲۰۲۱ است. تحلیل‌های اخیر، ارزش خانه معمولی را حدود ۷۹۷٬۳۵۴ دلار برآورد کرده‌اند؛ عددی که حدود ۱٫۶ درصد کمتر از پنج سال قبل است.

برای مالکان، این روند به معنی کاهش تقریبی ۶۵ هزار دلار نسبت به سقف اخیر بازار است؛ و برای خریداران، شرایطی ایجاد کرده که قدرت چانه‌زنی بیشتری در قیمت نهایی، شرایط تسویه و حتی وضعیت ملک داشته باشند. این افت از این جهت هم برجسته است که بازار ملبورن¹ در دوره رشد قبلی، از چند شهر بزرگ دیگر در استرالیا² عقب مانده بود.

ملبورن در میان بازارهای آسیب‌دیده

ملبورن¹ در آگوست همان میزان افت ماهانه کانبرا³ را ثبت کرد و هر دو شهر ۱٫۱ درصد کاهش داشتند. سیدنی⁴ افت تندتری معادل ۱٫۴ درصد تجربه کرد و بریزبن⁵ هم ۱ درصد پایین آمد.

ضعف بازار دیگر محدود به چند حومه خاص نیست. داده‌های کوتالیتی⁶ نشان می‌دهد ارزش ملک در حدود ۹۳ درصد از حومه‌های شهرهای پایتختی استرالیا² کاهش داشته و این موضوع نشان می‌دهد افت، گسترده شده است.

در سطح ملی هم ارزش خانه‌ها در آگوست ۰٫۹ درصد کم شده؛ پنجمین کاهش ماهانه پیاپی. قیمت‌ها اکنون ۳٫۶ درصد پایین‌تر از اوج مارچ هستند، هرچند همچنان ۲٫۷ درصد بالاتر از یک سال قبل قرار دارند.

چرا قیمت‌ها پایین می‌آید؟

هزینه بالای وام‌گیری یکی از فشارهای اصلی بازار است. نرخ‌های بهره بالا، توان وام‌گیری خریداران را کاهش می‌دهد و در عین حال اقساط وامِ مالکان فعلی را سنگین‌تر می‌کند؛ نتیجه‌اش کاهش تقاضا و محتاط‌تر شدن خریداران است.

ملبورن¹ همچنین از عرضه بالای خانه‌های نوساز، به‌خصوص در مناطق بیرونی شهر، اثر گرفته است. ترکیب افزایش ساخت‌وساز، تقاضای نرم‌تر و فشار بودجه خانوارها باعث شده برخی فروشنده‌ها برای جذب مشتری، انتظارات قیمتی را پایین بیاورند.

از طرف دیگر، فعالیت معاملاتی هم ضعیف‌تر شده است. طبق داده‌هایی که در گزارش‌های اخیر بازار نقل شده، فروش خانه در سراسر استرالیا² حدود ۱۵٫۵ درصد کمتر از دوره مشابه سال قبل و ۱۱٫۵ درصد پایین‌تر از میانگین پنج‌ساله برآورد شده است.

این وضعیت برای خریداران چه معنی دارد؟

کاهش قیمت‌ها می‌تواند برای خریدارانی که وضعیت مالی باثبات دارند و از پس شرایط فعلی وام‌گیری برمی‌آیند، فرصت ایجاد کند. قیمت‌های پایین‌تر و رقابت کمتر، معمولاً فضای بیشتری برای مذاکره درباره قیمت فروش، زمان‌بندی تسویه و حتی شرایط ملک فراهم می‌کند.

با این حال، افت قیمت الزاماً به معنی «مقرون‌به‌صرفه» شدن گسترده بازار نیست. ارزش میانه خانه در ملبورن¹ هنوز نزدیک ۸۰۰ هزار دلار است و هزینه‌های وام‌گیری همچنان روی توان پرداخت اثر می‌گذارد. خریداران همچنین باید احتمال ادامه افت را در نظر بگیرند؛ به‌ویژه اگر نرخ‌های بهره بالا بماند یا شرایط اقتصادی ضعیف‌تر شود.

این وضعیت برای فروشندگان چه معنی دارد؟

فروشندگان نسبت به دوره رونق اخیر با محیط سخت‌تری روبه‌رو هستند. فروش ممکن است زمان بیشتری ببرد و قیمت‌گذاری خوش‌بینانه می‌تواند به مزایده‌های ناموفق یا طولانی شدن روند فروش منجر شود.

داده‌های جدید نشان می‌دهد فروشندگان لازم است قیمت را واقع‌بینانه تعیین کنند و به فروش‌های مشابه در همان محدوده (کامپ‌ها) سریع واکنش نشان دهند. در بازار نزولی، منتظر ماندن برای برگشت به سقف‌های قبلی می‌تواند ریسک بیشتری داشته باشد، اگر روند کاهش ادامه پیدا کند.

تصویر بزرگ‌تر در سطح کشور

عملکرد ملبورن¹ بخشی از تغییرات گسترده‌تر بازار ملک استرالیا² است. افتی که ابتدا سیدنی⁴ و ملبورن¹ را درگیر کرد، به سایر پایتخت‌ها و مناطق هم کشیده شده است. در گزارش‌های اخیر، آدلاید⁷، بریزبن⁵ و پرت⁸ هم پس از رشدهای قوی‌تر در ابتدای سال، کاهش‌هایی ثبت کرده‌اند.

در مجموع، تصویر ملی ترکیبی است: قیمت‌ها هنوز از سطح یک سال قبل بالاترند، اما شتاب بازار تغییر کرده و با پنج ماه افت پیاپی و کاهش در تقریباً همه شهرهای پایتختی، نقش محدودیت‌های توان خرید، هزینه‌های تامین مالی و انتظارات فروشندگان پررنگ‌تر شده است.

پاورقی نام‌ها (اصل انگلیسی):
¹ Melbourne
² Australia
³ Canberra
⁴ Sydney
⁵ Brisbane
⁶ Cotality
⁷ Adelaide
⁸ Perth