خانههای ملبرن که در حراج «پس میافتند»؛ مشکل کجاست؟
مشاوران املاک میگویند خانههایی که این زمستان در ملبرن¹ در روز حراج «پس میافتند» (یعنی فروخته نمیشوند) معمولاً یک ویژگی مشترک دارند: انتظار قیمتی فروشنده بالاتر از سطح بازار است. به گفته آنها، بعضی ملکها هم به دلیل نیاز به بازسازی، آمادهسازی ضعیف یا قرار گرفتن در بازههای قیمتی دشوارتر، شانس فروش کمتری زیر چکش دارند؛ هرچند گاهی هم مواردی دیده میشود که دلیل مشخصی برای «پس افتادن» پیدا نمیشود.
در ماههای اخیر، تعداد فروشهای موفق در حراج نسبت به ابتدای سال کمتر شده است. گزارش میگوید سه افزایش نرخ بهره در کنار نااطمینانی اقتصادی و تغییرات بودجه فدرال در نحوه مالیاتگیری از املاک سرمایهگذاری به تضعیف بازار ملک ملبرن¹ کمک کرده است.
نرخ کلی فروش در حراجهای ملبرن¹ (فروش زیر چکش یا پیش از حراج) کاهش یافته است. نرخ ماهانه کلیرنس در سپتامبر² سال گذشته تا ۷۳.۹٪ هم بالا رفته بود، اما در جولای³ به ۵۴.۴٪
این رقم نسبت به جون⁴ که ۵۱.۹٪ و پایینترین سطح از سپتامبر² ۲۰۲۰ بود، کمی بهتر شده؛ با این حال، همچنان پایینتر از مرز ۶۰٪ است که معمولاً از آن بهعنوان سطح «متعادل» بازار یاد میشود.
جورج الکساندر⁵، مشاور ارشد فروش و برگزارکننده حراج در Jas Stephens Real Estate⁶ میگوید دلیل کلیدیِ «پس افتادن» برخی خانهها، امیدِ قیمتی فروشنده است: «پای انگیزه فروشنده در میان است؛ اینکه حاضر باشد خودش را با بازار هماهنگ کند یا نه. خیلیها هنوز قیمتهای شش تا ۱۲ ماه قبل را در ذهن دارند. بازار آنجا نیست و بعضیها برای قیمتی صبر میکنند که شاید دیگر وجود نداشته باشد.»
به گفته او، خانههایی که نیاز به بازسازی دارند هم بیشتر «پس میافتند»، چون خریدارها بیشتر دنبال خانههایی هستند که کار اضافه نخواهند.
اندرو کروتی⁷، مدیر و برگزارکننده حراج در BigginScott⁸ (شعبه Richmond⁹) هم میگوید انتظار فروشندهها نقش اصلی را دارد. او توضیح میدهد بعضی فروشندهها ممکن است خانه تکنما (single-fronted) را که در ۲۰۲۱ خریدهاند با اندکی ضرر بفروشند تا خانه بزرگتری را با تخفیف بیشتر بخرند. در مقابل، گروهی دیگر هزینه خرید پنج سال قبل را بهعلاوه عوارض تمبر (stamp duty) حساب میکنند و میخواهند کل مبلغ را پس بگیرند. کروتی میگوید: «آنها با بازار همریتم نیستند.»
او تأکید میکند ارائه و آمادهسازی خانه برای فروش مهم است، اما گاهی خانهها بدون دلیل روشن هم «پس میافتند»: «بعضی وقتها واقعاً توضیح مشخصی ندارد.»
نیکول جیکوبز¹⁰، خریدار-نماینده و مدیرعامل Cohen Handler¹¹ در ویکتوریا¹² میگوید خریدارها در بازار حضور دارند، اما برای تصمیمگیری مکث میکنند. به گفته او، موفقیت در حراج به دو چیز برمیگردد: قیمت و انگیزه. او میگوید بسیاری از فروشندهها حالا خودشان خرید کردهاند یا قصد بزرگتر کردن خانه را دارند و چون برای خریدِ خانه بعدی معامله خوبی انجام دادهاند، درباره قیمت فروش واقعبینترند: «اگر فروشنده خرید کرده باشد، شما در موقعیت خیلی خوبی هستید تا خانه را با قیمت خوب بگیرید.»
در برخی موارد، خانه با یک پیشنهاد واقعی «پس میافتد» و بالاترین پیشنهاددهنده برای مذاکره با فروشنده تا سطح قیمتِ کف (reserve) دعوت میشود. گاهی هم حراج بدون پیشنهاد پیش میرود، اما افراد حاضر بعد از حراج علاقه نشان میدهند. برخی املاک هم بعد از حراج برای فروش خصوصی فهرست میشوند؛ شاید با راهنمای قیمتی اصلاحشده.
الکساندر به نمونهای در ۳۳ Regent Street¹³ در Yarraville¹⁴ اشاره میکند که در حراج بین دو نفر رقابت داشت، اما به قیمتِ کف نرسید. بعد از «پس افتادن»، بالاترین پیشنهاددهنده وارد مذاکره شد اما به سطح reserve نرسید. نهایتاً خانه به یک نفر سوم که در حراج حاضر بود اما پیشنهاد نداده بود، به قیمت ۲.۰۴ میلیون دلار فروخته شد؛ رقمی بالاتر از بالاترین پیشنهاد حراج که ۱,۸۸۵,۰۰۰ دلار بود.
سم ریگوپولوس¹⁵، مدیر شعبه Jellis Craig Inner North¹⁶ و برگزارکننده حراج هم میگوید انتظار قیمتی موضوع مهمی است، اما تفاوت را در بازههای قیمتی مختلف هم دیده است: «در بخش پایین تا میانی بازار، خیلی از ملکها عملکرد خوبی دارند و همان ورودی تا میانه بازار رقابتپذیر است.» او میگوید حتی اگر این خانهها «پس بیفتند»، معمولاً ظرف ۷۲ ساعت فروخته میشوند.
ریگوپولوس اضافه میکند در بخش بالای بازار، وضعیت مدتهاست «یکدست» نیست، هرچند کمبود فایل فروش در بعضی نقاط اخیراً دوباره رقابت ایجاد کرده است. به گفته او، خانههای گرانتر اگر «پس بیفتند»، بیشتر ممکن است در بازار بمانند؛ مگر اینکه قیمت اصلاح شود.
او از فروش اخیر خانهای در ۱۲ Park Street¹⁷ در Northcote¹⁸ با راهنمای قیمتی ۱.۵۵ تا ۱.۶۵ میلیون دلار مثال میزند: در حراج دو طرف پیشنهاد دادند و ملک در میانه این بازه «پس افتاد». بعد از بازگشایی، چهار خریدار جدید یکشنبه پس از حراج بازدید کردند و دو نفر هم دوشنبه بازدید تکراری داشتند. ملک سهشنبه فروخته شد و ریگوپولوس درباره قیمت اظهارنظر نکرد، اما رکوردها نشان میدهد رقم فروش ۱.۶۴ میلیون دلار بوده است.
در مجموع، برخی مشاوران به فروشندهها توصیه میکنند خانه را درست قیمتگذاری کنند، آن را خوب ارائه دهند و به بازخوردهای مشاور توجه کنند. همچنین میگویند باید مراقب مشاورانی بود که برای گرفتن فایل، قیمتهای بالقوه بالا را با کمیسیون پایین مطرح میکنند. ریگوپولوس پیشنهاد میکند فروشندهها به خانهشان مثل یک خریدار نگاه کنند: «آیا من خودم این خانه را با این قیمت میخریدم؟ آیا در این سطح قیمتی، بهترین گزینه موجود در بازار است؟»
پاورقی نامها و اصطلاحات
¹ Melbourne
² September
³ July
⁴ June
⁵ George Alexander
⁶ Jas Stephens Real Estate
⁷ Andrew Crotty
⁸ BigginScott
⁹ Richmond
¹⁰ Nicole Jacobs
¹¹ Cohen Handler
¹² Victoria
¹³ 33 Regent Street
¹⁴ Yarraville
¹⁵ Sam Rigopoulos
¹⁶ Jellis Craig Inner North
¹⁷ 12 Park Street
¹⁸ Northcote