افت گسترده بازار مسکن؛ ارزش خانه‌ها در بیش از ۸۲ درصد حومه‌ها کاهش یافت

ریزش قیمت‌ها از چند منطقه محدود فراتر رفت

روند نزولی بازار مسکن استرالیا¹ دیگر فقط به چند شهر یا محله‌های گران‌قیمت محدود نیست. بر اساس آمارهای تازه، کاهش‌ها حالا گسترده شده‌اند: در سه ماه منتهی به سپتامبر²، ۹۷ درصد از حومه‌های شهرهای پایتختی با افت ارزش مواجه شدند و ارزش خانه‌ها در سطح ملی برای ششمین ماه پیاپی کاهش یافت.

افت ماهانه سپتامبر و وضعیت شهرها

افت ملی در سپتامبر² برابر با ۱.۱ درصد گزارش شد. بریزبن³ ۱.۵ درصد و سیدنی⁴ ۱.۴ درصد کاهش داشتند؛ آدلاید⁵، پرت⁶ و کانبرا⁷ هم افت‌های ماهانه بالای ۱ درصد ثبت کردند. کاهش‌ها در ملبورن⁸ و هوبارت⁹ ملایم‌تر بود و داروین¹⁰ تنها شهر پایتختی بود که افزایش را تجربه کرد.

فاصله از اوج و فشار بر تقاضا

طبق گزارش‌ها از شاخص ارزش خانه‌های کوتالیتی¹¹، افت‌های اخیر باعث شده ارزش‌های ملی ۵.۲ درصد پایین‌تر از اوج مارچ¹² قرار بگیرد. این روند در شرایطی اتفاق افتاده که هزینه‌های استقراض بالاتر رفته و توان خرید خانوارها تحت فشار است؛ موضوعی که روی تقاضای خریداران اثر گذاشته است.

گستردگی افت‌ها در سیدنی و ملبورن

گسترده شدن کاهش‌ها اهمیت دارد، چون نشان می‌دهد ضعف بازار «فراگیر» است و فقط به چند نقطه محدود نمی‌شود. در سیدنی⁴ گزارش شده ارزش‌ها ۸.۶ درصد پایین‌تر از اوج فوریه¹³ قرار دارد. در ملبورن⁸ هم ارزش‌ها ۷.۲ درصد پایین‌تر از سقف چرخه‌ای در نوامبر¹⁴ سال گذشته گزارش شده است.

افت قیمت و مسئله دسترسی‌پذیری

با وجود کاهش‌ها، پایین آمدن قیمت‌ها لزوماً به معنی «قابل‌پرداخت‌تر شدن» خانه‌ها نیست. طبق گزارش اس‌بی‌اس¹⁵ و با معیار دسترسی‌پذیری در ریال‌استیت دات‌کام دات‌او¹⁶، یک خانوار با درآمد معمولی در سطح ملی فقط توان خرید ۱۲ درصد از خانه‌ها را دارد.

چشم‌انداز ماه‌های آینده و عوامل اثرگذار

همچنین نشانه‌هایی وجود دارد که افت‌ها ممکن است ادامه پیدا کند. در گزارش‌هایی درباره چشم‌انداز آر‌ای‌اِی گروپ¹⁷ آمده که در ماه‌های آینده احتمال کاهش بیشتر قیمت‌ها مطرح است؛ عواملی مثل نرخ‌های بالاتر بهره، تغییرات مالیاتی و اثر تجمعی هزینه‌های استقراض بر تقاضای خریداران فشار می‌آورد. در مقابل، محدودیت عرضه و حاشیه امنِ ایجادشده از محل سرمایه مالکان (اکوئیتی) می‌تواند میزان افت‌ها را تا حدی محدود کند.

آنچه داده‌های اخیر نشان می‌دهند

برای خریداران و فروشندگان، شرایط از محله‌ای به محله دیگر متفاوت است، اما داده‌های تازه از یک اصلاح قیمتی خبر می‌دهند که به نزدیکِ تمام حومه‌های شهرهای پایتختی رسیده است. در این میان، نقش توان وام‌گیری و میزان فایل‌های موجود در بازار هم در کنار قیمت‌ها مطرح است.

پاورقی

¹ Australia | ² September | ³ Brisbane | ⁴ Sydney | ⁵ Adelaide | ⁶ Perth | ⁷ Canberra | ⁸ Melbourne | ⁹ Hobart | ¹⁰ Darwin | ¹¹ Cotality Home Value Index | ¹² March | ¹³ February | ¹⁴ November | ¹⁵ SBS | ¹⁶ realestate.com.au | ¹⁷ REA Group