افزایش ۵/۷ درصدی هزینه ساخت خانه در استرالیا؛ کمبود نیروی متخصص و گرانی مصالح

افزایش هزینه‌های ساخت و فاصله با نیاز مسکن

چالش مسکن در استرالیا¹ فقط به تأیید مجوزهای بیشتر خلاصه نمی‌شود؛ ساخت خانه‌ها هم سخت‌تر و گران‌تر شده است.

طبق «به‌روزرسانی هفتگی مسکونی» منتشرشده از سوی پراپرتی آپدیت²، هزینه‌های ساخت‌وساز خانه در فصل ژوئن ۲٪ رشد کرده و همچنان ۵۱٪ بالاتر از سطح پیش از همه‌گیری است. هم‌زمان، روند تکمیل واحدهای مسکونی پایین‌تر از سطحی مانده که برای رسیدن به اهداف «توافق ملی مسکن» لازم است.

این اعداد نشان می‌دهد شکاف بین نیاز به مسکن و توان تحویل واقعی صنعت در حال بزرگ‌تر شدن است. با وجود افزایش تأییدیه‌ها، در سال منتهی به ژوئن فقط حدود ۱۷۳٬۵۰۰ واحد مسکونی تکمیل شده؛ در حالی که برای هم‌گام ماندن با هدف‌گذاری‌ها، به حدود ۲۴۰٬۰۰۰ واحد در سال نیاز است.

هزینه‌های بالاتر، اجرای پروژه‌ها را دشوارتر می‌کند

بالا رفتن هزینه‌های ساخت در چند مرحله به «خط لوله» پروژه‌ها فشار می‌آورد. مواد و مصالح گران‌تر، دستمزد بالاتر و تأمین مالی پرهزینه‌تر می‌تواند توجیه اقتصادی یک پروژه پیشنهادی را ضعیف کند، آن را به تعویق بیندازد یا قیمت نهایی را از توان خریداران بالقوه خارج کند.

این فشار در شرایطی بیشتر می‌شود که سازنده‌ها همین حالا هم درگیر تعداد زیادی پروژه نیمه‌تمام هستند. حدود ۲۴۴٬۰۰۰ واحد مسکونی در حال ساخت گزارش شده که نیروی کار، منابع مالی و سرمایه در گردش را درگیر کرده و ظرفیت ورود کارهای تازه را محدود می‌کند.

کمبود نیروی کار نیز یکی از گلوگاه‌هاست. در گزارشی درباره نیروی انسانی بخش مسکن در استرالیا¹، کمبود کارگران ساختمانی حدود ۱۴۱٬۰۰۰ نفر برآورد شده و گفته می‌شود این کمبودها به طولانی‌تر شدن زمان ساخت و افزایش هزینه‌ها دامن می‌زند.

مجوز بیشتر، الزاماً خانه بیشتر تولید نمی‌کند

تفاوت میان «تأیید پروژه» و «تحویل خانه تکمیل‌شده» مهم است. یک پروژه تأییدشده هنوز باید تأمین مالی شود، ساخته شود و در نهایت با قیمتی تحویل داده شود که خریدار یا مستأجر توان پرداخت آن را داشته باشد. اگر هزینه‌ها سریع‌تر از درآمد مورد انتظار پروژه بالا برود، سازنده یا توسعه‌دهنده ممکن است آن را عقب بیندازد یا کلاً کنار بگذارد.

به همین دلیل، کمبود مسکن فقط با تعیین هدف و افزایش عدد مجوزها حل نمی‌شود. تحلیل‌های اخیر در این حوزه، اثر هم‌زمان هزینه‌های بالا، کمبود نیروی کار، محدودیت‌های مالی، و تأخیرهای برنامه‌ریزی و اداری را بر تعداد خانه‌هایی که واقعاً قابل تحویل هستند برجسته کرده‌اند.

در کنار این موارد، گزارش‌های تازه به ضعیف شدن تقاضا برای خانه‌های نوساز هم اشاره می‌کند. اس‌بی‌اس³ گزارش داده که داده‌های اچ‌آی‌ای⁴ نشان می‌دهد فروش خانه‌های جدید در آگوست ۱۰٪ کاهش داشته و در بازه سه‌ماهه منتهی به آگوست نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۹٫۳٪ پایین آمده است. این گزارش افت را به هزینه‌های بالاتر وام‌گیری و کاهش اعتماد خریداران مرتبط دانسته و درباره کندتر شدن فعالیت ساخت‌وساز هشدار داده است.

چشم‌انداز دشوار برای عرضه مسکن

این آمارها یک وضعیت پیچیده را نشان می‌دهد: استرالیا¹ به‌طور جدی به خانه‌های بیشتری نیاز دارد، اما هزینه‌های ساخت و محدودیت‌های اجرایی، اضافه کردن سریعِ عرضه را سخت‌تر کرده است. بالا رفتن هزینه‌ها یا از دست رفتن توجیه اقتصادی پروژه‌ها می‌تواند باعث شود «خانه‌های لحاظ‌شده در هدف‌های بلندمدت» به «واحدهای تکمیل‌شده» در زمان نیاز تبدیل نشوند.

کاهش موانع ساخت‌وسازِ قابل‌اجرا، بهتر کردن دسترسی به نیروی کار ماهر و امکان‌پذیرتر کردن تأمین مالی پروژه‌ها از جمله مسیرهایی است که در بحث‌های اخیر برای افزایش تحویل مطرح می‌شود؛ اما داده‌های جدید نشان می‌دهد صرفاً بالا بردن تعداد مجوزها کافی نیست و صنعت به ظرفیت و شرایط لازم برای تبدیل طرح‌ها به خانه‌های آماده تحویل نیاز دارد.

پاورقی نام‌ها

¹ Australia

² Property Update

³ SBS

⁴ HIA