افت تند قیمتها در حومههای گرانقیمت
افت قیمت مسکن در استرالیا¹ از چند بازار لوکس فراتر رفته و حالا در بیشتر حومههای شهرهای بزرگ دیده میشود. دادههای تازه نشان میدهد فشار اصلی اصلاح قیمتها روی خانههای گرانتر است، در حالی که خانههای مقرونبهصرفهتر و بهخصوص واحدهای آپارتمانی، مقاومتر ظاهر شدهاند.
ارزش «ملک مسکونی» در سطح ملی در ماه آگوست ۰.۹ درصد کاهش داشته؛ پنجمین افت ماهانه پیاپی. قیمتها حالا ۳.۶ درصد پایینتر از اوج ماه مارچ هستند و در طول زمستان، ۹۳ درصد از حومههای شهرهای پایتختی افت قیمت را ثبت کردهاند.
بازارهای لوکس، جلوتر از همه در ریزش
سیدنی² و ملبورن³ از تندترین افتها را تجربه کردهاند. ارزش ملک در سیدنی در آگوست ۱.۴ درصد پایین آمده و در ملبورن ۱.۱ درصد افت کرده است. بریزبن⁴، آدلاید⁵ و پرت⁶ هم کاهش ماهانه بین ۰.۸ تا ۱ درصد ثبت کردهاند.
این افت در بخش بالایی بازار چشمگیرتر بوده است: ارزش خانهها در «چهارک بالایی» بازار در هر دو شهر سیدنی و ملبورن بیش از ۱۰ درصد پایینتر از اوج خود قرار گرفته؛ ۱۰.۷ درصد در سیدنی و ۱۰.۵ درصد در ملبورن.
معنایش برای مالکان خانههای گران این است که کاهش دلاریِ آنها معمولاً خیلی بزرگتر از حومههای ارزانتر است؛ چون حتی افت درصدیِ نهچندان بزرگ روی یک ملک چندمیلیوندلاری میتواند به کاهش چندصد هزار دلاری ارزش برآوردی ختم شود.
حومههای شناختهشده، زیر مرزهای قیمتی مهم
چند حومه معروف اخیراً از «مرزهای قیمتی» مهم پایینتر آمدهاند. در ملبورن، میانه قیمت خانه در Brighton⁷ حدود ۶.۶ درصد (تقریباً ۲۰۵ هزار دلار) افت کرده و به ۲.۹۱۵ میلیون دلار رسیده و از مرز میانه ۳ میلیون دلار پایینتر رفته است. South Yarra⁸ افت ۸.۲ درصدی ثبت کرده و میانه قیمت خانه در آن به ۱.۸۵۵ میلیون دلار رسیده است. Malvern East⁹ هم ۳ درصد کاهش داشته و به ۱.۹۴ میلیون دلار رسیده است.
در حومههای دیگر هم عبور از مرزهای مهم دیده میشود: خانههای Chelsea Heights¹⁰ و Scoresby¹¹ پایینتر از میانه ۱ میلیون دلار آمدهاند و میانه قیمت واحدهای Hampton¹² با افت ۱۱.۷ درصدی به ۹۹۰ هزار دلار رسیده است. در سیدنی، Birchgrove¹³ و Gladesville¹⁴ از میانه ۳ میلیون دلار پایینتر افت کردهاند؛ Wilston¹⁵ در بریزبن و South Perth¹⁶ هم از مرز ۲ میلیون دلار عبور کردهاند.
این تغییرات فقط به خاطر رقمها مهم نیست؛ چون مرزهای قیمتی روی انتظار خریدار، تصمیمهای وامگیری و برداشت عمومی از جایگاه یک حومه در بازار اثر میگذارند.
چرا افت دلاری در حومههای ثروتمند بیشتر دیده میشود؟
بازارهای با ارزش بالاتر، به هزینه وام و تغییرات اعتماد خریدار حساسترند. وقتی نرخ بهره، شرایط سختتر وامدهی یا نااطمینانی اقتصادی روی تقاضا فشار میآورد، خریداران بخش بالای بازار ممکن است خرید را عقب بیندازند یا سقف بودجهشان را پایین بیاورند.
تحلیلهای اخیر نشان میدهد گرانترین چهارک بازار سیدنی طی سه ماه منتهی به آگوست ۵.۷ درصد افت کرده، در حالی که ارزانترین چهارک ۲.۱ درصد کاهش داشته است. در ملبورن هم بخش ممتاز ۵.۳ درصد پایین آمده، اما ارزانترین چهارک ۱.۳ درصد افت کرده است.
همین الگو تفاوت «درصد افت» و «افت دلاری» را روشن میکند: ۱۰ درصد کاهش روی یک ملک ۳ میلیوندلاری یعنی ۳۰۰ هزار دلار افت؛ اما همان ۱۰ درصد روی یک ملک ۷۰۰ هزار دلاری یعنی ۷۰ هزار دلار.
فاصله قیمتهای مدنظر خریدار و فروشنده
با وجود افت قیمتها، بخشی از فروشندهها هنوز انتظارشان را با بودجه خریدارها هماهنگ نکردهاند. پژوهشی که قیمتهای جستوجوی خریدارها را با قیمتهای آگهی مقایسه کرده، در چند منطقه داخلی شهرها شکافهای بزرگی نشان داده است.
در منطقه Eastern Suburbs – North¹⁷ در سیدنی، خریداران بهطور میانه حول ۳.۵ میلیون دلار جستوجو میکردند، اما میانه قیمتهای آگهی ۵.۲۵ میلیون دلار بوده است. در منطقه Cottesloe – Claremont¹⁸ در پرت شکاف ۱.۶ میلیون دلار ثبت شده و در منطقه داخلی بریزبن هم اختلاف ۱.۲ میلیون دلار گزارش شده است.
در ملبورن نیز ناهمخوانی قابلتوجه دیده میشود: خریداران در Boroondara¹⁹، Bayside²⁰ و Stonnington²¹ معمولاً حدود ۱ میلیون دلار پایینتر از انتظار فروشندهها جستوجو میکردند.
این فاصله میتواند فشار بیشتری به فروشندهها وارد کند؛ بهویژه در فروش ملکهای گرانقیمت، جایی که اگر خریدارها حاضر یا قادر به پرداخت قیمت درخواستی نباشند، فروشندهها ناچار به کاهش قیمت، طولانیتر شدن زمان فروش یا خروج ملک از بازار میشوند.
خانههای ارزانتر بهتر دوام آوردهاند
اصلاح قیمتها در همه بخشها یکسان نبوده است. خانههای ارزانتر و واحدهای آپارتمانی معمولاً افتهای کوچکتری نسبت به خانههای ممتاز داشتهاند و در برخی بازارها، واحدها حتی بهتر از خانهها عمل کردهاند.
این مقاومت نسبی میتواند ناشی از تقاضای قویتر از سمت خریداران خانهاولی، سرمایهگذارهایی با قیمت ورودی پایینتر، و خانوادههایی باشد که از خرید خانههای مستقل جا ماندهاند. با این حال فشار «توان خرید» همچنان بالاست و افت کمتر الزاماً به معنی مقرونبهصرفه شدن مسکن برای بیشتر خریداران نیست.
معنای بازار فعلی برای خریداران و فروشندگان
کاهش ارزشها میتواند برای خریدارانی که وضعیت مالی مطمئن دارند فرصتهایی ایجاد کند، اما مسیر خرید آسان نشده است. قیمت پایینتر ممکن است با شرایط سختتر وامدهی، قسطهای بالاتر و تردید درباره اینکه کف قیمتها کجاست خنثی شود. در حومههای ارزانتر هم ممکن است رقابت بیشتر باشد، چون افت قیمت کمتر بوده و تقاضا قویتر مانده است.
برای فروشندگان، قیمتگذاری دقیقتر از قبل اهمیت دارد. قیمتگذاری بالاتر از واقعیت میتواند به طولانی شدن کمپین فروش و کاهشهای پیاپی قیمت منجر شود، در حالی که قیمتگذاری نزدیکتر به بازار میتواند خریدارانی را جذب کند که با وجود نااطمینانی، برای اقدام آمادهاند.
کدام مناطق بیشترین افت را داشتهاند؟
گزارشهای مرتبط با افت سهماهه ژون نشان میدهد در برخی مناطق، کاهشها بسیار بزرگ بوده است. طبق دادههای Domain²²، منطقه Eastern Suburbs – North¹⁷ در سیدنی سختترین ضربه را خورده؛ بهطوری که ارزش واحدها در حومههای Bondi²³، Bellevue Hill²⁴، Bronte²⁵ و Dover Heights²⁶ حدود ۱۵ درصد پایین آمده و بهطور میانگین نزدیک به ۳۵۳,۵۰۰ دلار کاهش داشته است.
در فهرست افتهای بزرگ همچنین از این مناطق نام برده شده است: Chatswood – Lane Cove²⁷، Dural – Wisemans Ferry²⁸، North Sydney – Mosman²⁹، Strathfield – Burwood – Ashfield³⁰، Ryde – Hunters Hill³¹، Marrickville – Sydenham – Petersham³² و Warringah³³ در سیدنی، Port Phillip³⁴ و Stonnington – East³⁵ و Boroondara¹⁹ در ملبورن، Brisbane Inner³⁶ در بریزبن، South Canberra³⁷ در Canberra³⁸ و Cottesloe – Claremont¹⁸ در پرت.
پاورقی نامها
¹ Australia
² Sydney
³ Melbourne
⁴ Brisbane
⁵ Adelaide
⁶ Perth
⁷ Brighton
⁸ South Yarra
⁹ Malvern East
¹⁰ Chelsea Heights
¹¹ Scoresby
¹² Hampton
¹³ Birchgrove
¹⁴ Gladesville
¹⁵ Wilston
¹⁶ South Perth
¹⁷ Eastern Suburbs – North
¹⁸ Cottesloe – Claremont
¹⁹ Boroondara
²⁰ Bayside
²¹ Stonnington
²² Domain
²³ Bondi
²⁴ Bellevue Hill
²⁵ Bronte
²⁶ Dover Heights
²⁷ Chatswood – Lane Cove
²⁸ Dural – Wisemans Ferry
²⁹ North Sydney – Mosman
³⁰ Strathfield – Burwood – Ashfield
³¹ Ryde – Hunters Hill
³² Marrickville – Sydenham – Petersham
³³ Warringah
³⁴ Port Phillip
³⁵ Stonnington – East
³⁶ Brisbane Inner
³⁷ South Canberra
³⁸ Canberra