بحران مسکن استرالیا؛ کمبود ۱۱۶ هزار نیروی ساختمانی برای ساخت خانه

بحران مسکن و «عدم توازن» ساده اما سرسخت

فشار بر توان خرید مسکن در استرالیا¹ با یک عدم توازن پایه‌ای تغذیه می‌شود: خانه‌های کافی برای تعداد افرادی که به آن نیاز دارند ساخته نمی‌شود. اما تبدیل این تشخیص به ساخت‌وساز واقعی، آسان نیست؛ چون کمبود نیروی کار ساختمانی می‌تواند روند افزایش عرضه را کند کند.

گزارش news.com.au² کمبود نیروی انسانی در ساخت‌وساز را یکی از موانع اصلی افزایش عرضه معرفی می‌کند. National Housing Accord³ می‌خواهد تا سال ۲۰۲۹، ۱.۲ میلیون خانه «در موقعیت‌های مناسب» تحویل دهد. در همین حال، BuildSkills Australia⁴ برآورد کرده برای نزدیک شدن به این هدف، کشور به ۱۱۶,۷۰۰ نیروی کار و استادکار ساختمانی اضافه، فراتر از سطح معمول، نیاز دارد.

این کسری نیروی کار مهم است چون اهداف ساخت‌وساز، به تعداد کافی نیروی ماهر وابسته‌اند. گزارش همچنین به این نکته اشاره می‌کند که درصد قابل توجهی از کارآموزان پیش از گرفتن مدرک مهارتی، مسیر را رها می‌کنند؛ موضوعی که مسیر ورود نیروی ماهر در سال‌های بعد را محدودتر می‌کند.

عرضه مهم است، اما «تحویل» پروژه‌ها مسئله اصلی است

در فضای سیاسی، توافق گسترده‌ای وجود دارد که ساخت خانه‌های بیشتر برای حل مسئله عرضه لازم است. با این حال، NAB Residential Property Survey Q3 2026⁵ نشان می‌دهد رساندن برنامه‌ها به مرحله ساخت همچنان دشوار است: ۷۷ درصد از متخصصان حوزه ملک، هزینه‌های ساخت را مانع توسعه‌های جدید دانسته‌اند و در کنار آن نرخ‌های بهره و تاخیرهای برنامه‌ریزی و مجوزها هم از محدودیت‌های مهم عنوان شده‌اند.

این یعنی پاسخ به بحران مسکن فقط با تعیین «هدف عددی» جلو نمی‌رود. اینکه پروژه‌ها از نظر مالی به‌صرفه باشند، مجوزها به‌موقع صادر شوند و نیروی کافی برای اجرا وجود داشته باشد، روی نتیجه اثر مستقیم می‌گذارد.

ضعیف شدن بازار، به معنی ساده شدن بحران نیست

افت‌های اخیر قیمت ممکن است برای بخشی از خریداران کمی فضا ایجاد کند، اما کمبود اصلی را از بین نمی‌برد. بر اساس نظرسنجی‌ای از ۳۸۴ کارشناس حوزه ملک که CommBank⁶ به آن استناد کرده، پیش‌بینی شده قیمت واحدهای مسکونی می‌تواند ۸ تا ۱۱ درصد نسبت به اوج ماه March افت کند و بعد از آن، روند بازیابی از ۲۰۲۷ شروع شود. همین بررسی همچنین به بالا بودن نرخ بهره و ابهام‌های سیاستی به‌عنوان فشارهای وارد بر بازار اشاره کرده است.

بازار اجاره هم بحث جداگانه‌ای دارد. گزارش NAB⁵ می‌گوید متخصصان انتظار دارند اجاره‌بها در ۱۲ ماه آینده ۳.۷ درصد بالا برود، حتی در شرایطی که کاهش قیمت خانه پیش‌بینی می‌شود. بنابراین پایین آمدن قیمت خرید، لزوماً به معنی در دسترس‌تر شدن یا ارزان‌تر شدن اجاره نیست.

چه چیزهایی در عمل گره ایجاد می‌کند

مجموع داده‌ها تصویری از یک مسئله چندتکه می‌دهد: کمبود عرضه، کمبود نیروی کار، هزینه‌های بالای ساخت و تاخیرهایی که پروژه‌ها را عقب می‌اندازد. افزایش تعداد پروژه‌هایی که روی کاغذ برنامه‌ریزی می‌شوند مهم است، اما «تحویل» به حل این محدودیت‌های اجرایی هم وابسته است.

پیشنهادهای مطرح‌شده برای جبران کمبود نیروی ماهر

گزارش news.com.au² از قول Luke Yeaman⁷، اقتصاددان ارشد Commonwealth Bank⁶ می‌گوید چالش اصلی مسکن در استرالیا¹، عرضه است و ساخت کمتر از نیاز، فشار رو به بالا روی قیمت‌ها ایجاد می‌کند. در این گزارش به داده‌های Homefront Campaign Research Report⁸ (همکاری CommBank⁶ و Newscorp⁹) هم اشاره شده که طبق آن، ۶۰ درصد استرالیایی‌ها معتقدند افزایش عرضه خانه‌های جدید می‌تواند توان خرید را «زیاد» یا «تا حدی زیاد» بهتر کند.

در بخش نیروی انسانی، گزارش می‌گوید یکی از عوامل گلوگاه، این است که حدود نیمی از کارآموزان پیش از گرفتن صلاحیت مهارتی، دوره را نیمه‌کاره رها می‌کنند. Denita Wawn¹⁰، مدیرعامل Master Builders Australia¹¹ گفته کمبود نیروی کار ساخت‌وساز خودش را در هزینه ساخت و زمان‌بندی پروژه‌ها نشان می‌دهد.

Master Builders Australia¹¹ همچنین از انتشار برنامه Future Workforce Blueprint¹² خبر داده که مجموعه‌ای از توصیه‌های سیاستی را برای تقویت تولید نیروی ماهر ارائه می‌کند. در گزارش، چهار «اهرم اولویت‌دار» این برنامه این‌طور فهرست شده است:

• تخفیف/بازپرداخت مالیات حقوق و دستمزد (payroll tax) در سطح Commonwealth برای دستمزد کارآموزی

• گسترش Group Training Organisations (GTOs)

• اصلاح Recognition of Prior Learning (RPL)، از جمله فعال‌سازی ۱۸,۴۰۰ نیروی دارای صلاحیت ساختمانی که همین حالا در استرالیا¹ زندگی می‌کنند

• ایجاد Construction Training Bond برای بالا بردن نرخ تکمیل دوره‌های کارآموزی

نگرانی خریداران از ساخت‌های جدید

در ادامه گزارش news.com.au² آمده است که نگرانی درباره توان صنعت برای مدیریت حجم کار، باعث شده بخشی از مصرف‌کننده‌ها نسبت به ساخت‌های جدید محتاط شوند. پژوهشی از SEC Newgate¹³ و The Growth Distillery¹⁴ نشان داده ۶۲ درصد از کسانی که حاضر نیستند «پیش‌فروش/خرید روی نقشه» انجام دهند، دلیل را ترس از ورشکست شدن سازنده اعلام کرده‌اند و ۵۰ درصد هم از تاخیرهای طولانی ساخت گفته‌اند.

همچنین National Housing Affordability Project¹⁵ گزارش کرده فقط ۲۳ درصد از خریداران خانه اول حتی حاضرند به خانه نوساز نگاه کنند؛ یعنی ۷۷ درصد بقیه سراغ موجودی فعلی بازار می‌روند. در گزارش آمده این وضعیت، نرخ خالی بودن واحدهای اجاره‌ای را به حدود ۱.۸ درصد رسانده است.

پاورقی منابع نام‌ها (اصل انگلیسی):

¹ Australia

² news.com.au

³ National Housing Accord

⁴ BuildSkills Australia

⁵ NAB Residential Property Survey Q3 2026

⁶ CommBank / Commonwealth Bank

⁷ Luke Yeaman

⁸ Homefront Campaign Research Report

⁹ Newscorp

¹⁰ Denita Wawn

¹¹ Master Builders Australia

¹² Future Workforce Blueprint

¹³ SEC Newgate

¹⁴ The Growth Distillery

¹⁵ National Housing Affordability Project