عقبماندن برنامه ساخت ۱.۲ میلیون خانه در استرالیا
برنامه بلندپروازانه استرالیا¹ برای تحویل ۱.۲ میلیون خانه جدید از زمانبندی تعیینشده عقب افتاده و سازندهها با مجموعهای از فشارها روبهرو هستند؛ از جمله کاهش سرعت تأیید مجوزها، افزایش هزینههای ساخت، کمبود نیروی کار، و موج ورشکستگی و شکست شرکتهای ساختمانی.
تحلیل تازه دادههای مسکن نشان میدهد از آغاز دوره نشنال هاوسینگ آکورد² تا امروز فقط ۳۹۳٬۱۹۳ واحد مسکونی تأیید (approved) شده؛ درحالیکه برای هممسیر ماندن با هدف، در این نقطه باید ۴۸۰٬۰۰۰ تأیید ثبت میشد. این یعنی کمبود ۸۶٬۸۰۷ تأیید. بیش از نیمی از این فاصله به نیو ساوت ولز³ مربوط میشود.
این اعداد نشان میدهد چالش صنعت ساختوساز چقدر بزرگ است. برای رسیدن به هدف فدرال، استرالیا¹ باید بهطور متوسط طی پنج سال، سالانه ۲۴۰٬۰۰۰ خانه تحویل دهد؛ اما پیشبینیهای اخیر میگویند کشور ممکن است با فاصله قابل توجهی به این عدد نرسد.
نیو ساوت ولز؛ بزرگترین منبع عقبافتادگی
نیو ساوت ولز³ در چند نقطه از «خط تولید» مسکن عقب است؛ از مرحله تأیید مجوزها تا شروع ساخت و سپس تکمیل واحدها.
طبق تحلیلی که پرایمارا ریسرچ⁴ برای هوملونریتس دات کام دات آیو⁵ تهیه کرده، NSW کمتر از ۶۰ درصد واحدهایی را که در طرح ملی به آن اختصاص داده شده تکمیل کرده و گفته میشود بیش از ۵۰٬۰۰۰ واحد از هدف تکمیل عقب است.
پیتر درنن⁶، مدیر پژوهش و داده در پرایمارا ریسرچ⁴، عملکرد ایالت را در کل فرآیند ساخت ضعیف توصیف کرد و گفت: «NSW در هر مرحله از این مسیر عقب است و هرچه جلوتر میروید بدتر میشود.»
مسئله فقط کمبود فعالیت ساختمانی نیست. یک خانه باید از چند مرحله عبور کند—تأیید، شروع ساخت و تکمیل—و تأخیر یا شکست در هر مرحله میتواند مانع ورود عرضه به بازار شود.
فشار مالی روی سازندهها
رسیدن به هدف مسکن سختتر شده چون شرکتهای ساختمانی با هزینههای بالا، حاشیه سود کم و شرایط عملیاتی دشوار دستوپنجه نرم میکنند.
در همین هفته، فروپاشی شرکت مستقر در سیدنی⁷ یعنی باتلا گروپ⁸ و رفتنش به «اداره داوطلبانه» (voluntary administration) بار دیگر ریسکهای مالی این بخش را برجسته کرد. گزارش شده این شرکت با بدهیهایی بیش از ۳ میلیارد دلار وارد فرآیند اداره داوطلبانه شده است.
شکست یک سازنده میتواند اثرش فراتر از همان شرکت باشد: پروژهها عقب میافتند، پیمانکارهای جزء ممکن است مطالباتشان را نگیرند، و خریداران مجبور شوند دنبال سازندههای جایگزین بروند یا وارد اختلافهای طولانی شوند. شکست یک شرکت بزرگ، نگرانی درباره ظرفیت کل صنعت برای افزایش سریع تولید و رسیدن به اهداف دولتی را هم پررنگ میکند.
پیشبینیها از یک عقبماندگی بزرگ میگویند
هاؤسینگ اینداستری اسوسیشن (HIA)⁹ میگوید بعد از تغییرات سیاستی اخیر، تعداد خانههایی که استرالیا¹ خواهد ساخت کمتر از چیزی خواهد بود که در غیر این صورت ساخته میشد. بر اساس تازهترین پیشبینی این نهاد، کشور ممکن است در دوره آکورد² حدود ۱۸۶٬۰۰۰ واحد کمتر از هدف ۱.۲ میلیون بسازد.
این برآورد با نگرانیهای مربوط به کند بودن رشد «خط تولید» ساختوساز همراستاست. در ۱۲ ماه منتهی به مارچ ۲۰۲۶ حدود ۱۹۷٬۳۴۰ خانه وارد فاز شروع ساخت (commencement) شدهاند؛ بیش از ۴۰٬۰۰۰ کمتر از نرخ سالانه لازم برای رسیدن به هدف.
HIA⁹ میگوید انتظار میرود ساختوساز در ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ بالا برود، اما با سرعتی کمتر از آنچه ممکن بود رخ دهد. این یعنی حتی اگر فعالیت ساخت برگردد، ممکن است برای جبران خانههایی که بهخاطر تأخیر و شروعهای ضعیف از دست رفتهاند کافی نباشد.
عقبرفتن زمان هدف با بالا رفتن هزینهها
گزارش شده نشنال هاوسینگ ساپلای اند افوردبیلیتی کانسیل¹⁰ زمان رسیدن به هدف ۱.۲ میلیون خانه را یک فصل عقب برده و به فصل دسامبر ۲۰۳۰ منتقل کرده است. افزایش هزینههای ساخت بهعنوان یکی از دلایل اصلی این تأخیر مطرح شده است.
دادههای شورا نشان میدهد از آغاز آکورد² حدود ۳۰۸٬۰۰۰ خانه تکمیل شده؛ یعنی تقریباً یکچهارم هدف. همچنین در فصل مارچ ۲۰۲۶ حدود ۲۴۴٬۰۰۰ واحد در حال ساخت بوده که بالاترین سطح ثبتشده در این مجموعه داده عنوان شده است.
با این حال، رکورد بودن تعداد واحدهای در حال ساخت لزوماً به معنی امن بودن هدف نیست؛ چون وقتی سازندهها با کمبود نیروی کار، مصالح یا منابع مالی روبهرو میشوند، پروژهها میتوانند مدت طولانی ناتمام بمانند.
آخرین ارقام میگویند استرالیا¹ در بخش تأییدها حدود ۳۳ درصد و در تکمیلها حدود ۲۶ درصد هدف را محقق کرده، درحالیکه از دوره آکورد² جلوتر رفته است.
کمبود نیروی کار ماهر
صنعت ساختوساز با کمبود جدی نیروی ماهر روبهروست. برای رسیدن به هدف ملی مسکن، لازم است ساختوساز فصلی از حدود ۴۳٬۰۰۰ واحد به حدود ۶۰٬۰۰۰ واحد برسد؛ افزایش نزدیک به ۴۰ درصد. اما روند معمول آموزش و جذب نیرو تا ۲۰۲۹ فقط میتواند حدود ۲۳٬۰۰۰ نیروی جدید به بخش ساخت مسکونی اضافه کند و فاصله بزرگتری باقی میماند.
برآوردهای صنعتی میگوید استرالیا¹ ممکن است برای رساندن حجم ساخت به عدد مورد نیاز، نزدیک به ۱۴۰٬۰۰۰ نیروی اضافی لازم داشته باشد. بدون افزایش چشمگیر نیروی کار، حتی پروژههای تأییدشده هم ممکن است از روی کاغذ به مرحله تکمیل نرسند.
ساختوساز مدولار؛ یک مسیر جایگزین
دولتها و صنعت به روشهای جایگزین ساخت نگاه میکنند تا هزینهها کاهش پیدا کند و سرعت تحویل بالا برود.
یک مرکز جدید «مسکن مدولار» (modular) که قرار است در پرت¹¹ راهاندازی شود، از نشنال ریکانستراکشن فاند¹² دولت فدرال ۱۲۰ میلیون دلار حمایت گرفته است. گفته میشود این کارخانه ۲۲۰ میلیون دلاری بعد از آغاز فعالیت میتواند سالانه بیش از ۲٬۰۰۰ آپارتمان تولید کند.
در این مدل، قطعاتی مثل دیوارها، آشپزخانه و حمامها در کارخانه ساخته میشود و بعد برای نصب به محل پروژه منتقل میشود. حامیان طرح میگویند این روش میتواند زمان ساخت را نصف کند و هزینه ساخت را حدود ۲۰ درصد پایین بیاورد.
ساخت مدولار بهتنهایی کمبود مسکن را حل نمیکند، اما اگر در مقیاس بزرگ اجرا شود میتواند بخشی از فشارهای بهرهوری، نیروی کار و هزینه را کم کند.
تصویر کلی
هدف مسکن استرالیا¹ برای پاسخ به کمبود جدی خانه و بهتر شدن استطاعت خرید طراحی شده، اما دادههای جدید نشان میدهد حرکت صنعت برای رسیدن به حجم مورد نیاز کند است. تأییدها از برنامه عقباند، شروع ساخت پایینتر از نرخ سالانه لازم مانده، و تکمیلها عقبتر هم هستند. همزمان سازندهها با هزینههای بالا، ورشکستگیها و کمبود نیروی ماهر روبهرو هستند.
پاورقی نامها (اصل انگلیسی):
¹ Australia
² National Housing Accord
³ New South Wales (NSW)
⁴ Primara Research
⁵ homeloanrates.com.au
⁶ Peter Drennan
⁷ Sydney
⁸ Bathla Group
⁹ Housing Industry Association (HIA)
¹⁰ National Housing Supply and Affordability Council
¹¹ Perth
¹² National Reconstruction Fund