افت بازار مسکن استرالیا پس از چهار سال رشد؛ کاهش ۳۴ میلیارد دلاری

افت فصلیِ ارزش خانه‌ها پس از نزدیک چهار سال

بازار املاک مسکونی ¹Australia در سه‌ماهه ²June نخستین افت فصلی خود را در نزدیک به چهار سال تجربه کرد و ارزش کل واحدهای مسکونی کشور ۳۴.۱ میلیارد دلار کاهش یافت.

آمارهای ³Australian Bureau of Statistics (ABS) نشان می‌دهد ارزش املاک مسکونی با افت ۰.۳ درصدی به ۱۲.۷ تریلیون دلار رسید. این کاهش با وجود افزایش تعداد واحدهای مسکونی رخ داد و علت اصلی آن پایین آمدن قیمت‌ها بود. میانگین قیمت هر واحد مسکونی حدود ۸۲۰۰ دلار کاهش یافت و به حدود ۱.۱ میلیون دلار رسید.

نتیجه سه‌ماهه ²June نخستین افت ارزش کل «موجودی مسکن» ¹Australia از سه‌ماهه ⁴September سال ۲۰۲۲ به‌حساب می‌آید. با این حال، ارزش کل املاک مسکونی هنوز نسبت به همین دوره در سال گذشته حدود ۱ تریلیون دلار (۸.۵ درصد) بالاتر است.

افت در ⁵New South Wales و ⁶Victoria متمرکز شد

کاهش ارزش بازار بیشتر در بزرگ‌ترین بازارهای مسکن کشور دیده شد.

در ⁵New South Wales ارزش املاک مسکونی ۹۲.۹ میلیارد دلار افت کرد و ⁶Victoria نیز کاهش ۴۴.۳ میلیارد دلاری ثبت کرد. در ⁷Australian Capital Territory (ACT) هم کاهش کوچک‌ترِ ۱.۴ میلیارد دلاری گزارش شد.

میانگین قیمت واحد مسکونی در ⁵New South Wales حدود ۲.۴ درصد و در ⁶Victoria حدود ۲.۱ درصد کاهش یافت. میانگین قیمت در ⁷ACT هم ۱.۳ درصد پایین آمد. در مقابل، در دیگر ایالت‌ها و قلمروها قیمت‌ها طی این سه‌ماهه افزایش داشت.

با وجود افت، ⁵New South Wales همچنان بالاترین میانگین قیمت واحد مسکونی کشور را حفظ کرد؛ حدود ۱.۳ میلیون دلار. پس از آن، ⁸Queensland با حدود ۱.۱۳ میلیون دلار قرار گرفت و میانگین ⁹Western Australia حدود ۱.۱۲ میلیون دلار اعلام شد.

چرخش محسوس پس از سال‌ها رشد

این افت فصلی، تغییر جهت مشخصی پس از دوره‌ای طولانی از افزایش‌ها بود. بر اساس گزارش‌های مرتبط با داده‌های ³ABS، ارزش بازار مسکن در سه‌ماهه ¹⁰March حدود ۲۱۴ میلیارد دلار افزایش یافته بود.

افت سه‌ماهه ²June از نظر درصدی محدود بود، اما هم‌زمان با نشانه‌های دیگر از نرم‌شدن بازار مطرح شد. داده‌های ¹¹Cotality نشان داد ارزش خانه‌ها در سطح ملی در ماه ¹²August حدود ۰.۹ درصد کاهش یافته و این پنجمین افت ماهانه پیاپی بوده است. همچنین ارزش‌ها ۳.۶ درصد پایین‌تر از اوج ¹⁰March قرار داشت.

بیشترین افت‌ها در ¹³Sydney و ¹⁴Melbourne گزارش شد. «مانیتور مسکن» ¹⁵NAB برای ماه ⁴September اعلام کرد قیمت‌های ¹³Sydney در ¹²August حدود ۱.۴ درصد کاهش یافت و ۷.۱ درصد پایین‌تر از اوج اخیر قرار گرفت. در ¹⁴Melbourne نیز قیمت‌ها طی همان ماه ۱.۱ درصد افت کرد و ۶.۵ درصد پایین‌تر از سطح اوج بود.

فشارِ نرخ بهره و تغییرات مالیاتی

عقب‌نشینی بازار پس از سه افزایش نرخ بهره توسط ¹⁶Reserve Bank رخ داد که بنا بر تحلیل ¹⁷The Sydney Morning Herald از ²February آغاز شده بود. افزایش هزینه وام‌گیری باعث شد توان خرید بخشی از متقاضیان کاهش یابد و فشار بازپرداخت اقساط برای وام‌گیرندگان فعلی بیشتر شود.

همچنین پیشنهادهای دولت فدرال برای تغییر در «¹⁸negative gearing» و امتیازات «¹⁹capital gains tax» نیز بر انتظارات اثر گذاشته است. خزانه‌دار ²⁰Jim Chalmers گفته است این اصلاحات قرار است رشد قیمت مسکن را کندتر کند و برآوردهای دولتی از اثری در حد حدود ۲ درصد بر قیمت‌ها گفته‌اند.

ترکیب نرخ‌های بالاتر، تغییرات در تنظیمات مالیاتِ ملکی و افزایش نااطمینانی اقتصادی، تقاضا را تضعیف کرده و نگرانی‌هایی درباره بزرگ‌تر شدن کندی بازار نسبت به افت اولیه فصلی ایجاد کرده است.

پیش‌بینی‌ها از ادامه افت‌ها می‌گویند

برخی پیش‌بینی‌های جدید نشان می‌دهد بازار ممکن است هنوز به پایین‌ترین نقطه نرسیده باشد. ²¹Commonwealth Bank پیش‌بینی کرده ارزش املاک ¹³Sydney ممکن است تا ۱۳ درصد تا ²²April کاهش یابد. همچنین ²³HSBC و اقتصاددان ارشد آن، ²⁴Paul Bloxham، احتمال افت «اوج تا کف» ۱۳ درصدی را در سطح ملی مطرح کرده‌اند.

این برآوردها به معنای اصلاحی بزرگ‌تر از افت ۳۴.۱ میلیارد دلاری سه‌ماهه ²June است. ارقام ¹¹Cotality نشان می‌دهد افت قیمت‌ها از بازارهای گران‌تر فراتر رفته و به ²⁵Brisbane، ²⁶Perth و ²⁷Adelaide هم سرایت کرده است.

اثر این روند بر خانوارها تا حد زیادی به موقعیت مکانی و میزان بدهی بستگی دارد. مالکان در ⁵New South Wales و ⁶Victoria بزرگ‌ترین افت‌ها را در میانگین ارزش‌ها تجربه کرده‌اند و وام‌گیرندگانی که با بازپرداخت‌های بالاتر روبه‌رو هستند، در صورت تداوم افت قیمت‌ها فشار بیشتری احساس می‌کنند.

ارزش کل بازار همچنان بالاست

در وضعیت فعلی، افت اخیر بیشتر به‌عنوان عقب‌نشینی از یک اوج بسیار بالا توصیف می‌شود تا کاهش شدیدِ ارزش کلی مسکن. ارزش کل موجودی مسکن ¹Australia حدود ۱۲.۷ تریلیون دلار است و هنوز از سطح یک سال قبل بالاتر قرار دارد.

با این حال، افت‌های ماهانه پیاپی در داده‌های ¹¹Cotality و گسترده‌تر شدن جغرافیاییِ کاهش‌ها نشان می‌دهد دوره رشد سریع بازار پایان یافته است. مسیر بعدی بازار به عواملی مانند نرخ بهره، وضعیت اشتغال، اعتماد خانوارها و شکل نهایی اصلاحات مالیاتی دولت بستگی دارد.

پانوشت نام‌ها (اصل انگلیسی):
¹ Australia
² June
³ Australian Bureau of Statistics (ABS)
⁴ September
⁵ New South Wales
⁶ Victoria
⁷ Australian Capital Territory (ACT)
⁸ Queensland
⁹ Western Australia
¹⁰ March
¹¹ Cotality
¹² August
¹³ Sydney
¹⁴ Melbourne
¹⁵ NAB
¹⁶ Reserve Bank
¹⁷ The Sydney Morning Herald
¹⁸ negative gearing
¹⁹ capital gains tax
²⁰ Jim Chalmers
²¹ Commonwealth Bank
²² April
²³ HSBC
²⁴ Paul Bloxham
²⁵ Brisbane
²⁶ Perth
²⁷ Adelaide